低收入階層的居住管理實(shí)況及改善方案： 以 LH 買入租賃住宅為主

??韓國住宅管理研究院 姜銀澤 

??1.研究的背景和目的

??為保障低收入階層的居住安定， 國家政府供應(yīng)著多種形式的公共住宅。公共住宅中， 永久租賃住宅和買入租賃住宅的供給對象主要集中在最低收入階層和殘疾人等居住薄弱階層。正是由于國家政府在公共租賃住宅上作出了努力，2017 年，我國的公共租賃住宅已超過 145 萬戶。盡管國家政府也傾注了大量努力于低收入階層的公共租賃住宅供給，但對低收入階層的住宅管理卻略顯疏忽。目前，低收入階層正處于住宅管理層面的死角地帶。

??若忽略了住宅的管理，隨著建筑物的不斷老化，也會產(chǎn)生安全、住宅周邊的衛(wèi)生等問題。尤其是沒有管理負(fù)責(zé)人，住宅上的問題就無法得到及時的確認(rèn)和解決。出于上述原因，了解一下以低收入階層為主要供給對象的買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀成為極重要的課題。由此，本論文的研究目的在于以買入租賃住宅為主，進(jìn)一步了解低收入階層的住宅管理現(xiàn)狀和問題并提出改善方案。

??2.理論性的討論

??2016 年 8 月 12 日，《共同住宅管理法》開始實(shí)行。為了更有效地管理共同住宅，從法律上對應(yīng)遵守的事項(xiàng)和罰款規(guī)定等作了定義。該法律的實(shí)行，不妨可以把住宅管理視為公有性管理的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。不僅共同管理法，韓國的《憲法》和《住居基本法》里也直接或間接地提及住宅管理的公有性。

??但是，國家政府的住宅政策只局限于低收入階層的供給，而對低收入階層公有性居住管理或是住宅管理卻極為不足。還好公共管理住宅本屬于義務(wù)管理對象，在以《共同住宅管理法》為依據(jù)的法律范疇之內(nèi)可以得到系統(tǒng)性的管理。相反，大部分以聯(lián)合住宅、獨(dú)棟多戶主住宅、獨(dú)棟多戶住宅的形式供應(yīng)的買入租賃住宅卻處于住宅管理的死角地帶，沒有系統(tǒng)性管理的法律依據(jù)。

??公共租賃住宅中的買入租賃住宅廉價(jià)租賃給市內(nèi)的最低收入階層，使得他們在現(xiàn)有的生活圈內(nèi)以現(xiàn)有的條件買入他們所居住的獨(dú)棟多戶住宅。關(guān)于買入租賃住宅的研究主要集中在居住環(huán)境及居住滿意度上 ( ???、??? ,2010; ??? , 2010; ??? 2013; ??? , 2015; ??? ? , 2015; 韓國住宅管理研究院 , 2017)。從上述的研究中，可以確認(rèn)住宅管理直接或間接地影響著居住滿意度?？墒?，到目前還未確立對買入租賃住宅進(jìn)行系統(tǒng)性的管理方案。群山市等一部分自制體已采用并對小型老化的共同住宅實(shí)行模擬的統(tǒng)一管理制度， 但該制度的連續(xù)性、系統(tǒng)性、財(cái)政確保等還未列入今后的計(jì)劃之內(nèi)。

??本論文作為比較新近的研究論文旨在圍繞以往買入租賃住宅的相關(guān)人員進(jìn)行采訪，還摘錄了韓國住宅管理研究院 (2017) 系統(tǒng)整理的一部分研究內(nèi)容，并簡略地提出對買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀及改善方案。

??3.買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀和住戶的滿意度

??3.1.買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀

??為進(jìn)一步了解買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀，就管理相關(guān)的事項(xiàng)對 LH 負(fù)責(zé)人進(jìn)行了集團(tuán)深入采訪， 其主要內(nèi)容如下：對于是否該采用此制度，所有被采訪者都持肯定的態(tài)度，但對事后管理以及住戶管理上都表示會有困難。采用此制度初期，買入的老化住宅就已存在諸多問題，而且為解決住宅內(nèi)發(fā)生的各種問題，住宅管理的方針必須達(dá)到系統(tǒng)化、具體化。

??接下來是對委托管理業(yè)主進(jìn)行的集團(tuán)深度采訪（ FGI ）結(jié)果。主要內(nèi)容如下 : 第一，與管理范圍相比，管理人力相當(dāng)不足。管理業(yè)務(wù)和住戶信訪應(yīng)對人力也難以到位。并且買入租賃住宅和一般公寓同樣也有必要采用長期修繕計(jì)劃和長期維修準(zhǔn)備金制度。

??3.2.買入租賃住宅住戶的滿意度

??韓國住宅管理研究院 (2017) 為了能提出更有效的買入租賃住宅管理方案，對 100 名住戶進(jìn)行了民意調(diào)查。民意問卷包括買入租賃住宅的物理性因素、環(huán)境性因素、管理性因素、社會性因素、契約與入住程序、一般事項(xiàng)等基本內(nèi)容組成。本論文主要內(nèi)容是買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀和改善方案，因此，對韓國住宅管理研究院 (2017) 實(shí)施的民意調(diào)查中的管理性因素作了重點(diǎn)研究。

??對現(xiàn)居住住宅的管理狀態(tài)是否滿意，其滿意度以 5 分為標(biāo)準(zhǔn)尺度，民意調(diào)查顯示出低于平均值 2.82 的結(jié)果。對居住住宅的管理性因素的調(diào)查結(jié)果如下 : 建筑物管理費(fèi)征收的透明性得到 4.40 分的最高評價(jià)分，LH 的信訪負(fù)責(zé)人的親切度為 4.37 分，管理業(yè)主的信訪負(fù)責(zé)人的親切度和 LH 的信訪接收容易性分別為 4.19 和 3.91 分。與此相反，評價(jià)分?jǐn)?shù)較低的有以下幾項(xiàng) : 更換零配件為 3.36 分，檢測老化設(shè)施為 3.39 分，管理業(yè)主的信訪接收和解決分別為 3.59 分和 3.66 分?？偨Y(jié)一下，可知管理費(fèi)征收和信訪接收從整體上看評價(jià)分?jǐn)?shù)較高以外，實(shí)質(zhì)性的如建筑物的設(shè)施修理上相對評價(jià)分?jǐn)?shù)較低。共同體的管理方面，管理者和鄰居間的糾紛解決力度為 3.08 分，管理業(yè)主為激活共同體所做的支援為 2.76 分，從整體上來看對管理者和管理主體的評價(jià)分?jǐn)?shù)不太高。

??對于居住住宅的公用部分由誰來承擔(dān)，具體調(diào)查結(jié)果如下 : 超過半數(shù)的 55.1% 的應(yīng)答者贊同管理主體來承擔(dān)，住戶來承擔(dān)為 42.9%，住戶與 LH 共同承擔(dān)等其他意見為 2.0%。若希望管理主體來承擔(dān)的話，對適當(dāng)?shù)墓芾碇芷诘恼{(diào)查結(jié)果分別是 : 51.9% 的人贊同每周一次，18.5% 的人贊同每兩周一次，16.7% 的人贊同每兩天一次，其余 3.6% 的人認(rèn)為有必要每三天一次。

??最后即是買入租賃住宅管理上的重點(diǎn)問題。對住宅的事后管理以及住宅瑕疵的處理、快速清潔處理不到位的應(yīng)答率為 61.1%，所占百分比最高。另外，相對其它住宅，因老化而產(chǎn)生的諸多問題上，應(yīng)答者占 18.5%; 由于入住居民的居民意識不足，也會有亂扔垃圾、噪音頻繁的現(xiàn)象，以及周邊的居民擅自使用買入住宅停車場等難以解決的問題，該項(xiàng)應(yīng)答者占16.7%。

??4.結(jié)論及啟示

??本論文通過文獻(xiàn)研討、集團(tuán)深入采訪（ FGI ）、民意調(diào)查導(dǎo)出如下研究結(jié)果。對于加強(qiáng)LH 買入租賃住宅的有效管理，提出了四種方案：① 住宅買入的條件；② 買入住宅的分類； ③ 住戶的管理； ④ 強(qiáng)化福祉服務(wù)。

??第一， 考慮更改買入對象的竣工年度及立地條件。第二， 根據(jù)買入住宅的狀態(tài)，分為良好和不良住宅來管理，同時要求制作住戶的入住、遷出的年歷管理和管理指南，必要時對不良住宅進(jìn)行房屋改造或出售。第三， 有必要開設(shè)為解決住戶間的糾紛和激化共同體等的教育活動，另外，必要時還應(yīng)該賦予住戶轉(zhuǎn)移和申請至其它設(shè)施的權(quán)利。最后就是要強(qiáng)化住戶的福祉服務(wù)。