陳音：從地產開發(fā)到城市運營

中當代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼首席技術官 陳音

??中房網(wǎng)訊 2018年1月11日-12日，由中國房地產業(yè)協(xié)會指導，中國房地產業(yè)協(xié)會人居環(huán)境委員會和福建省晉江市住房和城鄉(xiāng)建設局共同主辦的"第九屆中國人居環(huán)境高峰論壇"在福建省晉江市隆重召開。

??論壇深入探討邁進新時代的中國人居環(huán)境建設的新使命和新方向，展現(xiàn)不同業(yè)態(tài)的人居環(huán)境建設的新實踐和新成果，為產業(yè)鏈不同實施主體搭建起共建與共享的合作交流平臺，為推動行業(yè)轉型升級，深化供給側改革探索，滿足全體人民追求美好生活的需要注入強勁動力。

??住建部、環(huán)保部、發(fā)改委、國家開發(fā)銀行領導以及來自我國人居環(huán)境各領域的知名專家學者、中國人居環(huán)境共建示范城市代表、房地產業(yè)鏈上下游企業(yè)代表以及晉江市政府相關職能部門負責人濟濟一堂，圍繞論壇主題"共建與共享--迎接綠色人居新時代"展開了深入的探討與交流。在本次論壇上，當代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼首席技術官陳音發(fā)表了《從地產開發(fā)到城市運營》的主題演講。

??以下為文字實錄：

??陳音：題目是非常大的題目，從房地產開發(fā)到城市運營，房地產開發(fā)是所有開發(fā)企業(yè)的主業(yè)，不言而喻大家非常熟悉，中國的房地產開發(fā)算下來真正的大面積的商品房開發(fā)已經持續(xù)30年，中國開發(fā)企業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強形式國民經濟支柱產業(yè)。城市運營是一個很大的課題，也是一個新的課題。

??城市運營超過了大多數(shù)企業(yè)的能力，是非常復雜的問題。而且城市運營所涉及的問題，所涉及的事情不僅僅是技術層面或者商業(yè)層面、建筑層面，主要是涉及社會發(fā)展，經濟、政治、文化各個方面的事。開發(fā)企業(yè)關注城市運營非常好的現(xiàn)象，如何開發(fā)企業(yè)介入到城市運營，這個對開發(fā)企業(yè)講是一個很大的課題。具體到，城市運營，我可以從開發(fā)企業(yè)與城市運營從兩個方面探討。

??第一開發(fā)項目支持城市運營，這個比較簡單，朱總講的關于城市風貌的問題，每一個開發(fā)企業(yè)所做的建設項目不管是樓還是住區(qū)還是綜合體對城市會產生影響，或者解決城市問題，甚至可能對城市帶來問題。這個跟一個開發(fā)企業(yè)如何做項目有很大的關系，所有的開發(fā)項目結合在一起，實際上已經構成城市，決定城市運營的效果，城市運營的狀態(tài)，所以開發(fā)企業(yè)，我們希望所有開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目可以支持城市的良好運營。

??第二個層面，開發(fā)企業(yè)參與到城市運營，對于開發(fā)企業(yè)的要求非常高，因為城市運營本質講為全市人民提供公共產品和服務，通過稅務轉移支付提供公共產品和服務。開發(fā)企業(yè)作為商業(yè)企業(yè)如何參加城市運營里面，是需要很多的討論。

??一個建筑師，1994年講的話，唯有建筑師可以解決當代城市的問題。建筑師這么講仔細一想也有一定的道理，畢竟城市是人的聚集，中國600個城市，百萬人，千萬人的城市，聚在城市一定會生活在建筑里面，現(xiàn)在統(tǒng)計人90%以上的時間會在建筑里面，工作、生活、社交、消費等等各種各樣的活動會在建筑里發(fā)生。建筑構成城市，回到剛才一開始講的我們建造什么樣的建筑，建筑的形態(tài)，建筑的位置或者建筑的功能影響城市，進而影響城市運營。

??從這個角度評論，他說的這句話，建筑師可以解決當代城市問題，城市問題不僅僅是建筑師，包括開發(fā)商，甚至包括城市所有人，包括領導城市的政府。對于開發(fā)企業(yè)來講，建設一個開發(fā)項目，不論你自覺或者不自覺，這個建筑一定會影響城市的運營，也可能有正面影響，也可能有負面的影響。

??中國在高速城市化進程中大盤開發(fā)案例很多，這種大盤開發(fā)如果單純的居住功能有很大的問題，為什么人居環(huán)境委員會提出綠色住區(qū)的概念，包括綠色人居的概念，一個住區(qū)建筑自身的好壞決定居住品質的一小部分，不是全部。而綠色住區(qū)涵蓋意義更大，綠色住區(qū)研究東西不僅僅是住區(qū)本身，通過綠色住區(qū)大家可以看到，會影響到住區(qū)和城市的關系，所以人的居住肯定不僅僅是房子，還有房子所在的環(huán)境，也可以解釋房子都差不多，但是放在三線城市和一線城市房價差10倍，這差距從何來來？跟城市環(huán)境有關系，跟城市是不是有效運作城市，是不高效健康活力的城市有很大的關系。

??1933年雅典憲章講了城市的功能，特別講到城市四個功能，工作、生活、娛樂、交通。光輝城市，是一個理想城市設計，把城市非常明確分成不同的功能區(qū)，生活在居住區(qū)生活，文化在另外一個區(qū)域，通過現(xiàn)代化的交通體系，公路交通聯(lián)在一起非常理想。過了80多年到現(xiàn)在，那個時候雅典憲章在后面已經做了很多的仔細檢討，發(fā)現(xiàn)了它的這個問題。

??另外一個美國的一個典型案例，圣路易斯市，1954年建設，20年時間由于各種各樣的問題被整體拆除，建筑本身有沒有問題？是現(xiàn)代建筑史上一個大建筑師就是紐約世貿雙塔建設的，為城市低收入人群建設一個有品質的居住區(qū)，讓他們用不太高的成本享受現(xiàn)代城市生活，33棟樓，幾千套社區(qū)住宅，20多年時間就由于各種各樣的問題，由于治安惡化，居民和城市的不融合，還有維修管理等等這樣的問題，最終拆了。

??我們再看這樣的建筑跟今天中國城市大量的小區(qū)規(guī)劃很相似，特別是很多的建筑區(qū)所謂的強排的方案，就是這樣的方法。是不是要延續(xù)這樣的住區(qū)模式？未來對我們的城市運營帶來什么影響？我們開發(fā)企業(yè)確實是應該仔細思考。

??今天的城市和80年以前的城市完全不同，80年以前的城市基本工業(yè)城市代表發(fā)達進步的標志，今天包括中國的大城市，第三產業(yè)占到城市經濟總量的60%到80%，今天城市和過去完全不同。

??國際上有一個規(guī)劃師講了中國城市對行人最不友好的城市，話很重，但是某種程度上講出中國城市的問題，單一功能的超大居住區(qū)帶來的睡城問題，鐘擺交通問題，早上都要上班，晚上下班，這是中國最重要的中心城市，北京這樣的大城市已經遇到的問題，這樣的問題成為事實以后解決起來變得非常困難。涉及未來城市各種各樣的改造。

??單一功能的超大住區(qū)現(xiàn)在看，仍然中國很多城市，由于城市快速發(fā)展，由于土地出讓政策等等，仍然在堅持。所以對城市運營帶來的影響不容忽視。

??中央城市工作會議之后提出很多對于城市規(guī)劃、城市形態(tài)、城市設計的要求，這些要求實際上對于近代或者現(xiàn)代城市規(guī)劃的一個基本理念回歸，小街區(qū)、密路網(wǎng)，混合是功能，為人設計的小區(qū)道路，商業(yè)文化設施融入社區(qū)，開放社區(qū)，街道街面友好，激發(fā)城市活力。要為人服務，街道意義不是讓車快速通道，而是讓人有非常便利的生活條件和生活環(huán)境。上海的一個街道看似雜亂無章，但是是一個很親切、便利的生活化街道場景。

??這樣的場景或者這樣的規(guī)劃，往往是在我們的開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目里面才能實現(xiàn)的，很多開發(fā)項目，三五公頃比較少，10公頃，到了二三線城市，包括當代置業(yè)在三線城市拿到一個社區(qū)，一個居住區(qū)一百萬平米，幾十公頃土地，讓我們一期一一期開發(fā)建設很大年，我們在這樣的項目里面把住區(qū)內的道路變成公共的市場道路，讓街道變得有活力，已經在做這樣的城市。

??當代置業(yè)在住區(qū)開發(fā)里面做了比較有探索性的，比較前沿的甚至實驗性的開發(fā)。北京的當代MOMA的項目，困和功能，開放社區(qū)，這是當代置業(yè)在2004年開始的一個探索，讓住區(qū)成為城市的一個有機的組成部分，不僅僅住區(qū)本身，所包含的功能，也不僅僅考慮為住區(qū)本身服務，比如電影院酒店、創(chuàng)意空間、商業(yè)、文化設施、小劇場等等，不是傳統(tǒng)意義上的所謂社區(qū)配套或者住區(qū)配套，而是考慮不但為住區(qū)服務，還為區(qū)域服務，為整個城市服務。這樣的思考可能在當時十幾年以前，2004年開始規(guī)劃設計建設的時候已經超前，現(xiàn)在看，今天整個住區(qū)運營10年時間非常有活力，受到不管是住區(qū)的居民，包括專業(yè)人士一致好評，算是當代置業(yè)作為開發(fā)項目支持城市運營比較成功的案例。

??可持續(xù)的開發(fā)策略，塑造新的城市形態(tài)，在斯德哥爾摩C40氣侯正影響計劃，所有的城市往往是資源、能源、消耗最集中的地方，消耗對城市有負影響，會排放二氧化碳，C40氣侯正影響計劃是通過城市更新改造，所有的城市房地產實際上都是一個存量市場，不斷把舊區(qū)域改造向現(xiàn)代化的新型城市發(fā)展，這樣更新過程，目標和追求就是讓整個城市對氣侯產生正影響，整個城市不排放二氧化碳，對氣侯沒有負面影響，不會排放溫室氣體。通過一個一個具體的開發(fā)項目，影響到城市運營，進而影響整個城市的生態(tài)環(huán)境。所有的資源的循環(huán)，水資源、物質資源包括能源，從消耗到廢物處理到可再生能源利用形成循環(huán)，最后是一個零污染排放、零溫室氣體的排放的長遠目標，這個目標現(xiàn)在我們看，包括其他的一些發(fā)達國家的城市里面，一步步的正在逐步實現(xiàn)。

??當代置業(yè)和很多的國外同行也做了類似的交流，當代置業(yè)也確實以這種可持續(xù)的理念來開發(fā)住區(qū)，向環(huán)境友好的住區(qū)發(fā)展，保證建設全生命周期的可持續(xù)和全體饑民生命周期的宜居生活。建筑有生命周期，居民也有全生命周期，我們希望不管是建筑全生命周期還是社區(qū)居民全生命周期都遵循可持續(xù)理念設計、建造、運營，使得我們的住區(qū)可以為城市的環(huán)境做出一個有力的貢獻。

??從建筑到住區(qū)，從住區(qū)到城市，社區(qū)融入城市成為城市積極因素，因地制宜的應該綠色建筑技術，高舒適度、低能耗環(huán)境友好，包括垃圾分類、水資源、能源，包括社區(qū)文化，居民支持農戶，農戶的農產品可以進入社區(qū)，社區(qū)以可接受價格購買農產品，社區(qū)居民一些剩余物資贈送給欠發(fā)達地區(qū)的居民，建立幫扶的關系，社區(qū)文化的建設也是可持續(xù)社區(qū)的重要組成部分。

??青年人、老年人、兒童都可以在社區(qū)里面享受到以高質量的高水平的住區(qū)生活。

??還有一個重要的探討，微量隨著近零能耗建筑發(fā)技術、分布式能源、出能技術等的普及應用，誠實的基礎市政系統(tǒng)有可能發(fā)生根本性的變化。由于未來建筑目標發(fā)展目標是近零能耗，不消耗能源，有可能往來市政管網(wǎng)，當代有成功的實踐，北京的項目市政的熱力管網(wǎng)社區(qū)門口道路上，整個社區(qū)用可再生能源，熱動的方式給供暖，而且成本低于傳統(tǒng)的市政能源功能。這樣的系統(tǒng)在當代不僅僅是北京項目，在其他地區(qū)也在推廣。隨著這樣的發(fā)展，將來城市運營最重要的體系，電力供應、熱力供應和是水資源供應慢慢也會發(fā)生變化，這個變成基礎仍然有賴于一個建設項目技術的發(fā)展。

??我們在用能高峰，我們可以暫時一段時間，幾個小時甚至一天時間把用能降下來，建筑本身有非常好的蓄能功能，停下來功能建筑不受影響，在高峰期過去以后可以讓建筑仍然能夠良好的運營。

??先進技術應用從量到質應用普及以后，運用會發(fā)生本質上的變化。

??海綿城市，城市內澇已經成為國內許多誠實的嚴重問題，建筑項目的技術措施有助于解決這個問題。當代置業(yè)在建設項目有雨水蓄水池，人工濕地，在北京市高密度的二環(huán)路邊上住區(qū)里面有一片6千平米水面，每年春天鴨子會到這個水面下單，秋天長大以后到南方，然后第二年再回來。這就是人工濕地帶來的效果。

??景觀環(huán)境工程有助于改善城市的熱島效應。

??第二個課題開發(fā)企業(yè)參與城市運營概念。有很高的門檻和很大難度的問題，城市運營本質提供公共產品和公共服務，所以如何開發(fā)企業(yè)如何參與城市運營，商業(yè)模式到底什么樣，大家在探討。

??存量時代房地產開發(fā)包括城市更新、產業(yè)升級、舊城改造，建筑全生命周期的運營管理，長租公寓、社區(qū)增值服務、配套商業(yè)運營。廣義講也是城市運營組成部分。真正開發(fā)企業(yè)參與城市運營有很多成功模式，BOT、EPC、PPP、政府與社會資本合作，等等的模式，這樣的模式往往是開發(fā)企業(yè)以某種形式參與城市基礎設施建設，完善城市功能，改善城市運營重要的方式。

??當代置業(yè)也參與到這個工作，已經組建自己小鎮(zhèn)公司探索城市運營方式。

??開發(fā)企業(yè)參與城市運行的商業(yè)邏輯，很值得探討的事。萬科廣場就是城市中心的廣告，話不是隨便講，很多的開發(fā)商，或者開發(fā)項目上會說我們這個項目在萬達廣場旁邊，或者離萬達廣場不到一公里，說明萬達廣場在很多城市里面改變城市的性，或者變成一種生活模式，有大型的商業(yè)、沃爾瑪、住宅、寫字樓，很多的中小城市，會以萬達城市為地標，對全國有超過2百萬廣場，萬達公司計劃每年50個規(guī)模計劃建設萬達廣場，這種企業(yè)已經介入到城市運營里面。

??是不是全中國小城市里面都是一樣的萬達廣場？都是一樣的商業(yè)模式？一樣的標準化設計？給中國的城市帶兩什么影響？這個也可以探討。萬達在西班牙收購了一個項目遇到了各種各樣的問題，被當?shù)卣习傩找埠靡暈樯虡I(yè)企業(yè)對城市文化的入侵，原因很復雜，我們不去評論，如果開發(fā)企業(yè)參與城市運營以更加謙虛的態(tài)度，更加低調的方式介入到城市運營，可能維護尊重城市多元的文化，可能會更有效的把城市運營工作開展下去。

??微觀層面城市運營，當代希望程度中國領先的綠色科技、舒適節(jié)能、數(shù)字互聯(lián)網(wǎng)的前生命周期生活家園運營商，長遠講當代希望把生活家園提升為產業(yè)家園，城市要延續(xù)要有經濟的產出，當代在進一步的探索生活家園、產業(yè)家園一步步的升級。當代已經在做4+1的社區(qū)的探索。中國30年已經跨越了脫貧、溫飽、小康，現(xiàn)在到富足的階段。

??中國城市的人居住宅36多平米，全國所有城鄉(xiāng)超過40平米，小康之后什么樣？面積越來越大？房子越蓋越大？還是追求奢華的居住要求？或是追求健康和諧的社會？文明居住的環(huán)境？這是在所有人面前的一件事。

??當代我們有科技公司第一人居，在開展區(qū)域能源服務的研究工作，這是非常有前景的一個產業(yè)領域，把用高效、清潔、梯級利用的方式為區(qū)域建筑供應電力以及冷、熱、生活熱水等建筑能源，為社區(qū)提供高品質服務，和電網(wǎng)、儲能結合在一起，為建筑群有效提供能源，是很有前景的發(fā)展方向，我們在做這個方面工作已經有一些成果。

??特色小鎮(zhèn)本質是城市運營，從政府政策到具體項目的實施，當代有自己的公司，我們參與了小鎮(zhèn)項目，貴州有一個3.3平方公里的項目以中醫(yī)藥文化、養(yǎng)生養(yǎng)老、養(yǎng)生度假的主題，在廣東的發(fā)達經濟區(qū)里面有這樣的需求，小鎮(zhèn)結合這樣的需求進行推進。

??安徽九華山有一個30公頃的小鎮(zhèn)項目，以佛教文化、勝地旅游服務為主題。

??所有的這些當代仔細篩選的小鎮(zhèn)項目都遵循這樣的原則，希望這樣的建設可以大幅度提升，不管是前面的養(yǎng)生養(yǎng)老，還有旅游為主題可以提升整個區(qū)域經濟發(fā)展水平。

??回到起點，不忘初心，起點是什么？開發(fā)企業(yè)無論作為建筑行業(yè)還是服務商運營商目的是創(chuàng)造美好生活，為全體人民提供舒適、安全、便利、健康、節(jié)能、低炭的幸福家園。

??謝謝大家！