[克而瑞]前2月銷售、投資增速皆為近7年次低但仍好于預(yù)期

??2022年開年房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢，新房銷售規(guī)模同比負增長；但從房屋新開工、竣工和土地購置等指標來看行業(yè)回暖時刻尚未到來。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??3月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷售規(guī)模同比下降10%，銷售均價同比下降11%。土地購置面積和房屋新開工、竣工面積分別同比下降42%、12%和10%，僅房屋施工面積在微增2%，受此影響下開發(fā)投資額同比正增4%。盡管銷售與投資增速均已降至近7年次低，仍和百城備案數(shù)據(jù)和百強房企銷售數(shù)據(jù)乃至市場體感情況有較大差距，尤其是去年四季度以來房地產(chǎn)穩(wěn)定政策頻繁出臺，可以說政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，但樓市、地市觀望情緒依然濃郁，城市市場銷售、項目認購去化分化嚴重，土地流拍溢價率尚未明顯好轉(zhuǎn)，市場底部仍未出現(xiàn)，這種差異為市場各方所關(guān)注。

??1

??前2月銷售規(guī)模同比增速近7年次低
銷售均價同比降11%

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。

??2022年1-2月的銷售表現(xiàn)可稱為近年最差開年。雖然在整體信貸寬松、調(diào)控松綁的利好中新房銷售表現(xiàn)并未在短期重現(xiàn)繁榮。從銷售增速來看，2022年1-2月商品房銷售面積和金額同比增速為2016年以來7年次低，僅高于2020年1-2月。結(jié)合對春節(jié)后長三角地區(qū)主要城市樓市調(diào)研來看，多數(shù)在售項目在蓄客不足的情況下已失去銷售動力，無心無力集中開盤而采取順銷模式。

??1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%。結(jié)合1-2月商品房銷售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1pcts和擴大1.5pcts，不難看出在當(dāng)前低迷市場環(huán)境下存在的兩個特征：

??房價處于短期低點。1-2月商品房銷售均價同比降達11%。從CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1-2月二線城市沈陽、鄭州商品住宅成交均價分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%?！胺孔〔怀础钡姆结樅统掷m(xù)近6個月的行業(yè)下行使得全國城市房價已壓降至短期低點。

??商品房銷售均價環(huán)比反升3%。多數(shù)城市不再“以價換量”甚至收回了特價房源。持續(xù)降價和零星的房企暴雷下購房者觀望心態(tài)濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。

??2

??保交付支撐施工同比增2%
新開工、竣工和土地購置降12%、10%和42%

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平方米，同比增長1.8%；房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%；房屋竣工面積12200萬平方米，下降9.8%。

??1-2月房屋施工、開工和竣工中僅施工仍保持同比正增長，其余兩項均同比下降。尤其是竣工面積累計同比增速由2021年末升11%變至降10%，頃刻告別“竣工?！?。

??我們認為施工增長主要得益于保交付措施落地后復(fù)工復(fù)產(chǎn)、企業(yè)加強在建項目投入重塑市場信心，尤其是強化監(jiān)管之后的充裕的預(yù)售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機的當(dāng)下多數(shù)已售待售項目得以正常施工。

??但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開工和竣工增速自然無力維持正增。一方面，民營房企資金緊缺下項目新開工進度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項的預(yù)估下，房屋竣工進度也曾一再延遲。據(jù)調(diào)研了解，主要城市均有部分項目出現(xiàn)短暫“停工”現(xiàn)象，2022年春節(jié)后恢復(fù)施工但施工力度也已大不如前。

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積838萬平方米，比上年下降42.3%；土地成交價款369億元，下降26.7%。土地市場已經(jīng)進入到了冰點。房地產(chǎn)資金面收到嚴控下，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地。加之1-2月并非22城集中供地節(jié)點，房企無購置土地動力。如佛山和蚌埠近各有1宗宅地因故暫停出讓。

??3

??僅在建施工弱支撐開發(fā)投資規(guī)模同比正增3.7%
但仍是近7年次低

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%。對比往年同期來看，為2016年起7年次低，僅高于2020年。

??亮眼表現(xiàn)是2022年1-2月開發(fā)投資額維持了正增長，回顧前值和投資結(jié)構(gòu)，主要原因有二：

??一方面是得益于房屋施工面積的弱支撐。1-2月房屋施工面積同比增1.8%，在房屋新開工和土地購置雙雙負增長下給予開發(fā)投資額正增一部分支撐。

??另一方面得益于前值相對較低。2021年1-2月開發(fā)投資額為13986億元，雖創(chuàng)新高且同比高增。但從結(jié)構(gòu)上來看，彼時房屋新開工和土地購置均已低于2019年同期?？梢?021年1-2月雖有數(shù)據(jù)繁榮，但實際投資已進入下行軌道。這一因素也給予開發(fā)投資額正增一部分解釋。

??投資和施工同比微增、開工和拿地同比負增長來看，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產(chǎn)業(yè)還未到達回暖時刻，開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動力仍處于歷史低點。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??2022年開年房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢，新房銷售規(guī)模同比負增長。但投資增速正增長則表明在各方面的共同努力下，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場運行狀況出現(xiàn)了積極變化。但從房屋新開工、竣工和土地購置等指標來看行業(yè)回暖時刻尚未到來。

??新房銷售方面，層出不窮的調(diào)控政策寬松并未立刻見效。短期內(nèi)市場仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。同時基于2021年上半年較高基數(shù)，新房銷售表現(xiàn)仍將維持負增長。房企拿地方面，土地市場冰點狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態(tài)。

??重點城市已經(jīng)開始進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，如東莞2022年首輪供地已取消新房銷售限價。但房企資金面未改善前市場熱度難有實質(zhì)轉(zhuǎn)變。房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對項目施工持謹慎態(tài)度。新開工將進一步放緩。

??房企暴雷引發(fā)的關(guān)聯(lián)行業(yè)波動下，施工強度的下降使得整體建安投資規(guī)模難以維持。土拓投資有限且建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。