[克而瑞]庫(kù)存月報(bào) | 百城庫(kù)存去化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)

??預(yù)判2022年4月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)。

??指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。

??2022年3月，恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，供求皆有不同程度復(fù)蘇，環(huán)比持增，同比回落，降幅均在40%以上，總體仍延續(xù)供不應(yīng)求，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.04億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期由2022年2月末的19.49個(gè)月跳增至22.70個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫(kù)存高位持穩(wěn)，微降至38.4億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??高位回落至5.6億平方米

??仍為自2019年來(lái)次新高

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積56113萬(wàn)平方米，環(huán)比回落1.6%，同比增長(zhǎng)8.2%，整體商品房待售面積較上月高位回落，但總體仍算是2019年以來(lái)次新高水平。

??具體來(lái)看，住宅待售面積較上月減少747萬(wàn)平方米，環(huán)比回落2.6%，同比上漲14.2%，雖然“金三”樓市行情略有復(fù)蘇，但考量到去年高基數(shù)原因，市場(chǎng)仍尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。辦公如是，環(huán)比回落，同比持增，但增幅僅為3.89%。商業(yè)待售面積則呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，庫(kù)存壓力有了小幅緩解，不過(guò)考量其基數(shù)原因，未來(lái)去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場(chǎng)銷售呈疲軟態(tài)勢(shì)。

??狹義庫(kù)存

??百城同比增5%至6億平方米

??三四線同比增13%居首

??2022年3月，狹義庫(kù)存延續(xù)上月回落態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年3月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60402萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)5%。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，供需環(huán)比均有不同程度回升，同比持降，降幅均超40%，整體延續(xù)上月的“供不應(yīng)求”，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.04億平持穩(wěn)。

??不同能級(jí)城市均保持環(huán)比回落，不過(guò)環(huán)比變動(dòng)不大，跌幅均在1%以內(nèi)。同比來(lái)看，僅二線小幅回落1%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為6%和13%。其中三四線庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比漲幅在不同能級(jí)城市中居首，且有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

??具體來(lái)看，一線城市中僅上海一城狹義庫(kù)存保持同環(huán)比齊增，主要源于供應(yīng)迎來(lái)了集中放量，3月單月供應(yīng)114萬(wàn)平方米，創(chuàng)半年來(lái)新高。北京呈現(xiàn)供需兩熱，3月市場(chǎng)新盤的推盤速度開始加快，多個(gè)項(xiàng)目首開入市，其中海淀中海滙德里開盤當(dāng)天搖號(hào)成交官宣50億，去化率約在70%。共有產(chǎn)權(quán)網(wǎng)盤熱盤海淀天恒·學(xué)院里開放申購(gòu)100人搶1套，不到1%的選中率。廣深樓市延續(xù)低迷，仍處市場(chǎng)底部，狹義庫(kù)存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)同比延續(xù)上揚(yáng)，漲幅超10%，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

??二線城市中，北部和內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽(yáng)、武漢3月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在5%以內(nèi)，貴陽(yáng)、西安因顯著供不應(yīng)求，狹義庫(kù)存環(huán)比回落分別達(dá)到了9%和7%；同比來(lái)看，漲跌參半，杭州、合肥等跌幅超30%，以杭州為例，本月整體去化率高達(dá)63%，其中熱度較高的主城區(qū)93個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛，一房難求；主城外圍第二圈層去化率也在90%左右，大江東、臨平等來(lái)訪、成交量仍在上升；僅外圍區(qū)域富陽(yáng)、臨安去化仍不理想，營(yíng)銷效果平平。而南京受疫情影響，供需疲軟，庫(kù)存積壓情況顯著，寧波等前期大熱城市迎來(lái)階段性回調(diào)，同比漲幅也較大。

??三四線城市供需皆有不同程度放量，狹義庫(kù)存環(huán)比小幅回落，其中寧德、福清、無(wú)錫、三亞、河源等跌幅顯著超10%；同比則呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。鹤筒?、臨沂、江門等城市主要源于歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫(kù)存同比增幅均在30%以上；而汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，少部分城市諸如三亞、東營(yíng)、太倉(cāng)、漳州等3月庫(kù)存同比跌幅均在35%以上，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??圖2-3 2022年3月末商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2022年3月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??庫(kù)存消化周期

??三四線達(dá)25.8個(gè)月創(chuàng)新高

??一線亦陡增4個(gè)月至15.6個(gè)月

??2022年3月，雖然成交略有復(fù)蘇，但仍顯著不及去年同期，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢(shì)，由2022年2月末的19.49個(gè)月跳增至22.70個(gè)月。不同能級(jí)城市皆保持上揚(yáng)，一線增至15.55個(gè)月，二線增至21.56個(gè)月，同比漲幅均在60%以上，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控，而三四線去化周期已達(dá)到25.83個(gè)月，超過(guò)疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面,同比翻番，居不同能級(jí)之首。

??具體來(lái)看，一線城市分化加劇：北京、廣州去化周期超18個(gè)月警戒線，深圳為13.49個(gè)月風(fēng)險(xiǎn)可控，上海不足6個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。變化趨勢(shì)來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，其中廣州漲幅居首，主要源于市場(chǎng)整體供需兩淡，房企推盤積極性不高，單盤以10-20套小體量促銷形式推貨為主，3月整體去化率僅20%左右，僅為去年同期的一半，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。上海本月去化周期略有延長(zhǎng)，從上月的已由4.67個(gè)月升至5.93個(gè)月，主要是受到集中供應(yīng)和新冠疫情突襲的雙重影響。

??30個(gè)二線城市中庫(kù)存消化周期超過(guò)2年的達(dá)到13個(gè)，分別為哈爾濱、長(zhǎng)春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽(yáng)、青島、昆明、南寧、鄭州、天津、武漢、廈門，以北部和中西部?jī)?nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘淡；僅有7城去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、長(zhǎng)春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽(yáng)、昆明等面臨去化周期大于30個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、太原得益于供應(yīng)縮量，去化周期同環(huán)比齊降。

??三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)25.83個(gè)月，已經(jīng)超過(guò)2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲11%，而同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增，66城中38城去化周期已在20個(gè)月以上，其中防城港、煙臺(tái)、北海、寶雞、淄博等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、珠海、東莞、金華、泉州、汕頭、中山等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長(zhǎng)至30個(gè)月以上。而三亞等迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??表3-1百城2022年3月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??廣義庫(kù)存

??土拍減少使庫(kù)存保持在38.4億平方米

??僅二線同比增5%

??廣義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，2022年3月末達(dá)383524萬(wàn)平方米，環(huán)比微降0.3%，同比上漲3%。一方面“金三”市場(chǎng)供需小幅回暖，供不應(yīng)求格局延續(xù)，狹義庫(kù)存持降；另一方面，3月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍舊處于歷史低位，同比去年同期有明顯的差距，加之各地區(qū)堅(jiān)持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動(dòng)前期停建緩建的房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進(jìn)在建項(xiàng)目的建設(shè)，使得未開工地塊量維持穩(wěn)中有降。

??不同能級(jí)城市差異顯著：環(huán)比來(lái)看，一線回落7%，二線和三四線跌幅均在1%以內(nèi)；同比皆增，二線增幅5%，漲幅居不同能級(jí)之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，一線和三四線漲幅均為1%。

??一線城市均保持環(huán)比回落，無(wú)一集中土拍，成交建面環(huán)比大降38%，整體土地成交規(guī)模受限下，未開工地塊量整體穩(wěn)中有降；同比來(lái)看，北上廣州持降，降幅均在10%以內(nèi)，深圳穩(wěn)中有增。

??二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)3月末廣義庫(kù)存量遙遙（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) wjn340.cn）領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長(zhǎng)沙、蘭州、滄州、岳陽(yáng)、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)5%。不過(guò)相較于2021年同期，漲跌參半：以西安、長(zhǎng)沙為代表的弱二線城市和以鎮(zhèn)江、保定、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如石獅、鄭州、江陰、汕頭等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??表4-1 百城2022年3月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??總結(jié)

??綜上，3月供需略有復(fù)蘇，但考量到去年高基數(shù)影響，尚未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，狹義庫(kù)存小幅微降至6.04億平，去化周期穩(wěn)中有增至22.7個(gè)月，廣義庫(kù)存延續(xù)38.4億平高位波動(dòng)。

??分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，3月廣、狹義庫(kù)存環(huán)比持降，去化周期微增至15.55個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫(kù)存波動(dòng)不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫(kù)存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫(kù)存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??預(yù)判2022年4月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)。隨著多地陸續(xù)出臺(tái)了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，供需預(yù)計(jì)持續(xù)復(fù)蘇。東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心二三線城市諸如杭州、南京、寧波、合肥等有望率先復(fù)蘇，狹義庫(kù)存有望延續(xù)小幅下行，低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)；而庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、連江、煙臺(tái)、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，隨著第一批集中供地土拍陸續(xù)開拔，整體未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。