2022-06-13 09:48:55
??導(dǎo)讀
??滬杭等率先回暖,蘇南、浙東強三線輪動復(fù)蘇、弱三四線低位盤整。
??◎研究員 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康
??2022年年初以來地產(chǎn)下行壓力持續(xù)加劇,即便從中央到地方利好政策頻頻也難挽成交頹勢,而長三角作為全國樓市“晴雨表”,在疫情影響下復(fù)蘇進程“全面熄火”,不過民富基礎(chǔ)雄厚,經(jīng)濟發(fā)展龍頭的戰(zhàn)略定位也使得我們對其短期回暖的信心猶存。 ??
??01 長三角因疫情影響“全面熄火”
購買力充裕,疫后有望率先復(fù)蘇
??(本節(jié)有刪減)
??(一)2022年疫情影響12城靜態(tài)管控,3-4月成交跌幅63%居首(略)
??(二)長三角乃全國樓市“晴雨表”,民富基礎(chǔ)為成交復(fù)蘇提供支撐(本節(jié)有刪減)
??通過回顧近20年以來統(tǒng)計局發(fā)布的全國各地區(qū)新建住宅價格指數(shù)同比走勢可以看到,2015年起各地區(qū)新房市場由統(tǒng)一走向分化。即:在同一樓市周期內(nèi),長三角地區(qū)相比于其他地區(qū),往往啟動時間更早、調(diào)整波動更大。
??此外,長三角城市二季度遭受疫情反復(fù)影響,尤其是上海、杭州、蘇州等主要城市樓市一度停擺。隨著各城市陸續(xù)開始復(fù)工復(fù)產(chǎn),積壓購房需求集中釋放下更有望率先實現(xiàn)樓市回暖。事實上長三角地區(qū)絕大多數(shù)是傳統(tǒng)的藏富于民城市,這一點無論單獨從金融端還是結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)均可以論證。
??首先從金融端來看,長三角主要城市居民具有較高的存貸比和戶均存款。根據(jù)2020年末統(tǒng)計數(shù)據(jù),主要城市住戶部門人民幣存貸比均在1以上,其中上海、杭州、南京和合肥存貸比超過1.5,體現(xiàn)出城鎮(zhèn)居民在未來仍有充裕的信貸空間。鹽城和池州雖住戶存貸比較低,但居民存款較為亮眼。如池州2020年末常住人口戶均人民幣存款為12萬元,已超過上海、杭州、蘇州等強一二線城市。
??其次結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)來看,長三角主要城市城鎮(zhèn)居民房價收入比處于相對合理數(shù)值。除上海、杭州和南京房價收入比相對較高外,合肥、蘇州、金華等城市至2020年末均低于12年。尤其是鹽城和池州,2020年全市商品房銷售均價尚未破萬,房價收入比均在7年上下。
??02 長三角內(nèi)城市分化持續(xù)加劇
杭州、合肥“高熱不退”,蘇北回調(diào)
??(本節(jié)有刪減)
??長三角受疫情所困,房地產(chǎn)市場近乎全面熄火,上海樓市幾乎停擺,杭州、合肥、南京等市場轉(zhuǎn)弱,蘇北全面承壓。為了方便分析,我們選擇了長三角30個重點城市,據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年前4月累計成交面積同比下降57%。
??結(jié)合實際銷售表現(xiàn),將30個城市分為熱度較高、小幅回調(diào)和急轉(zhuǎn)直下三類:
??一是杭州,安慶,上海,合肥,常熟,金華等短期市場熱度較高,上海雖然4-5月因疫情原因全域靜態(tài)管控,但6月城市重啟后第二批集中認(rèn)購的8個單價10萬元/平方米以上項目均備受熱捧。杭州、合肥等市場高熱不退,2022年月去化率基本均在6成以上,主城區(qū)熱度較高,邊郊板塊形勢愈加嚴(yán)峻。金華作為浙江省內(nèi)庫存壓力最大的地級市,全面開啟以價換量,多數(shù)項目優(yōu)惠7-8折,4月成交同、環(huán)比齊增,開盤去化率躍居省內(nèi)城市前位。
??二是南京、蘇州、無錫、寧波等市場熱度明顯減退,即便紓困政策頻頻也難挽成交頹勢,市場購房信心略顯不足,觀望情緒加劇。
??三是蘇北樓市和安徽、浙江等弱三四線城市全面承壓,徐州、鹽城、淮安,打骨折房源頻現(xiàn),特價房、工抵房等層出不窮,部分項目甚至因折扣過低被政府約談,分銷傭金力度增加,譬如徐州4%、5萬/套傭金并非鮮見。
??(一)滬杭合肥等市場“高熱不退”,不同區(qū)域去化“冷熱不均”(本節(jié)有刪減)
??1、杭州、合肥開盤去化率6成以上,上海疫后推盤再觸積分
??事實上由于2021年下半年在建項目停工導(dǎo)致供應(yīng)縮量,2022年供應(yīng)不足下數(shù)據(jù)層面成交規(guī)模的漲跌不足以完全反映真實市場熱度。從實際項目成交層面來看,在售項目持續(xù)熱銷、熱度依舊。
??2022年5月合肥和杭州開盤去化率分別為73%和68%,較3月均上漲5pcts。其中合肥較4月進一步上漲3pcts。以合肥新站區(qū)某項目為例,前期單月月均去化穩(wěn)定100-150套。5月市場反轉(zhuǎn)行情下,積極加推400余套房源并同步錄得400余套去化量,其余新站、瑤海項目均有類似表現(xiàn)。新政影響下,剛需推盤意愿及市場消化能力均有超預(yù)期表現(xiàn),改善性項目也間接獲得了一定的信心支撐。
??上海雖受疫情影響樓市經(jīng)歷2個月停頓,但6月城市重啟后第二批集中認(rèn)購的8個單價10萬元/平方米以上項目均備受熱捧。如天匯世紀(jì)璽、華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)等全新盤均觸發(fā)積分。
??作為補充,2021年搖號政策加碼后上海和杭州均出現(xiàn)了“社保巨子”現(xiàn)象,也側(cè)面說明了當(dāng)前住宅市場熱度較高。
??2、滬杭10萬+主城高端盤“一房難求”,遠(yuǎn)郊庫存高企去化承壓(本節(jié)有刪減)
??具體而言,上海、杭州、合肥在售項目銷售表現(xiàn)明顯分化。核心區(qū)豪宅項目憑借高一二手價差成交熱度不減,而不具有投資價值的遠(yuǎn)郊區(qū)住宅則去化承壓。
??豪宅市場規(guī)模屢創(chuàng)新高,是當(dāng)前樓市中的“逆行情”。以上海單價10萬元/平方米以上、杭州5萬元/平方米以上、合肥3萬元/平方米以上定義豪宅市場。2022年雖遭遇疫情但熱度不減,據(jù)CRIC監(jiān)測,前4月3城已成交高端住宅6123套,其中上海單價10萬元/平方米以上住宅套數(shù)2708套,均創(chuàng)近年來新高。
??遠(yuǎn)郊區(qū)則存在庫存高位承壓現(xiàn)象。以杭州為例,一圈層去化率維持高位,開盤即罄,二圈層去化率較上月有所下滑但仍保持在70%以上,三圈層結(jié)構(gòu)性波動,4、5月開盤去化維持不足40%。至2022年5月全市商品住宅庫存647萬平方米,遠(yuǎn)郊區(qū)中臨安區(qū)庫存面積達133.7萬平方米,富陽區(qū)庫存消化周期達18.9個月。相比余杭區(qū)和錢塘區(qū)消化周期不足6個月,遠(yuǎn)郊區(qū)面臨較大去化壓力。
??3、高端購買力充裕,供應(yīng)稀缺、積分搖號倒逼改善“恐慌”
??入市從宏觀成交數(shù)據(jù)到微觀項目銷售,均可見以上海、杭州和合肥為主的長三角一二線省會城市即使整體市場下行,但集中在豪宅市場的熱度依舊。這一“市場熱度較高”更體現(xiàn)在購買力較高的客戶置業(yè)情緒旺盛上。
??仍以上海為例,目前高端購買力實力充裕,首付比例基本都在7成以上。中企海睿濱江項目的意向客戶主要以陸家嘴從事金融行業(yè)的高收入人群為主,而融創(chuàng)建發(fā)蘇河望項目因積分較低(上一批次僅51.35分),因而80%以上都是年輕客群,父母為子女購置房產(chǎn),高首付以緩解子女每月月供壓力。又如招商·外灘璽本批次認(rèn)籌金為380萬元,同時還需提供首套270萬元、二套920萬元的資金證明。
??在購房情緒方面,嚴(yán)格的調(diào)控層層加碼反倒使得客戶置業(yè)熱度層層拔高。2021年上海先后出臺了“積分制”新房搖號選房程序和加強了對“贈與”住房的限制。以招商·外灘璽為例,上批次積分要求為60.21分,本批次預(yù)計將上升至65分以上。
??“社保巨子”、“銀發(fā)老人”搖豪宅所帶來的入圍積分快速上升現(xiàn)象表明了,高水平購房者置業(yè)熱情節(jié)節(jié)攀升的事實,全然未因整體市場下行而降溫。
??(二)南京、蘇州、寧波等開盤去化穩(wěn)中有降,市場觀望持續(xù)加?。裕?/p>
??1、寧蘇甬常等開盤去化率不足30%,寧波“一降再降”至17%(略)
??2、紓困政策密集出臺加劇居民觀望,“看得多買得少”來訪回升(略)
??(三)需求透支蘇北浙西“全面承壓”,徐州、鹽城以價換量“失效”(本節(jié)有刪減)
??1、房價由漲轉(zhuǎn)跌“拐點”至,徐州“精裝改毛坯”、衢州量價齊跌(略)
??2、調(diào)控放松+以價換量效果平平,單項目月銷售不足10套比比皆是
??事實上這一類城市2022年二季度起紛紛出臺新政試圖救市,房企也普遍采取以價換量的方式,但從實際開盤去化效果來看依舊慘淡。
??政策方面,如徐州引導(dǎo)金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放,下調(diào)住房貸款利率,開展"公積金+商業(yè)銀行"組合貸款業(yè)務(wù),并鼓勵金融機構(gòu)對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房降低首付比例,加大二手房交易貸款支持力度。衢州取消新房限售政策,并將公積金貸款首套房首付比例降至20%,提升最高貸款額度至100萬元。
??降價方面,如鹽城名望府·璞玥項目,最近一次加推預(yù)售均價12922元/平方米,較上一次加推價格下降8%。又如徐州和著湖山項目,最近一次加推預(yù)售均價23105元/平方米,較上一次加推價格下降16%。
??然而雖這一類城市從政府到開發(fā)企業(yè)通過調(diào)控放松、降價促銷等方式試圖提高銷售流速。但從實際銷售表現(xiàn)來看,這一類城市仍出現(xiàn)了銷售流速、到訪量、去化率等各方面斷崖式下跌。
??多數(shù)在售項目月均流速降至10套以內(nèi)。如衢州祥生熙悅庭4月僅銷8套,即使地處智慧新城板塊的鹿鳴未來社區(qū)月均成交也不足20套。
??新房供應(yīng)出現(xiàn)明顯積壓。銷售乏力后新房市場從供不應(yīng)求快速轉(zhuǎn)變成供過于求。如徐州云龍新城板塊內(nèi)當(dāng)前在售項目均超過20個。
??從2022年開盤加推的項目銷售情況來看,去化率普遍不足20%。以徐州為例,高至總價400萬元以上豪宅項目頤和·源璟;低至單價1萬元/平方米以下剛需項目華建·溪棠;以及熱點板塊項目弘陽·天卿等銷售情況均不理想。
??熱點板塊的項目客戶到訪客戶較多,但轉(zhuǎn)化率很低。非重點板塊更是慘淡,部分未采取渠道分銷策略的在售項目一天到訪降至1組,首開認(rèn)籌不足30%。
??03 滬寧杭等核心一二線熱度延續(xù)
蘇南、浙東強三線大概率率先回暖
??(本節(jié)有刪減)
??不同長三角城市存在顯著的分化行情,上海、杭州等城市熱度較高,需求旺盛,受限于供應(yīng)稀缺和嚴(yán)苛的調(diào)控政策,整體保持平穩(wěn),部分蘇北城市諸如鹽城、徐州等市場“急轉(zhuǎn)直下”,需求透支后亟待修復(fù),究竟哪些城市樓市會率先復(fù)蘇?
??我們的分析邏輯:首先,供需關(guān)系是基礎(chǔ),只有供不應(yīng)求、庫存告急,需求旺盛的城市具備短期復(fù)蘇的可能;其次,被嚴(yán)苛的調(diào)控政策限制的購房需求的城市,不排除后期存在部分政策松動的可能,同樣會釋放出一波潛在購房需求;最后,樓市最為堅挺的仍要屬“錢+人”等城市基本面較好的城市,這也是是決定市場能否回暖的根本性因素。
??(一)供需平穩(wěn)是“轉(zhuǎn)暖”基礎(chǔ),滬寧杭庫存見底,去化周期不足11個月
??縱觀30個典型城市2019年以來供求比變化,總體呈現(xiàn)出以下幾大特征:一是多數(shù)城市供求持穩(wěn)(供求比大于等于0.8,小于1.2),并無明顯供應(yīng)過量情況;二是因2022年行情轉(zhuǎn)淡疊加新冠疫情不確定影響,供過于求(供求比大于1.2)城市個數(shù)達到了10個;三是供不應(yīng)求(供求比小于0.8)城市個數(shù)穩(wěn)步上升,2022年依舊達到了9個,占比約1/3。
??分城市來看,上海、杭州、南京、鹽城、淮南、蕪湖、寧波、徐州、湖州、建德、蘇州、溫州、無錫、常州等基本保持供求持穩(wěn),2019年以來多數(shù)年份供求比維持在0.8-1.2之間波動,上海、杭州等購買力相對充裕的城市基本屬于供應(yīng)主導(dǎo)型市場,少數(shù)市場大熱年份也會出現(xiàn)供不應(yīng)求情況,與之形成鮮明對比的是,銅陵、張家港、舟山、常熟、紹興、衢州多數(shù)年份供求比基本在1以上,其中紹興2019-2020年3年供求比基本都在1.5以上,供過于求的情況較為嚴(yán)重,值得關(guān)注的是,部分城市諸如太倉、淮北等前期供應(yīng)過量城市,2021年以來政府也在不斷調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏,整體供求比呈現(xiàn)出穩(wěn)步下行趨勢,庫存積壓的情況有了明顯緩解,去庫存效果初顯。
??同時我們結(jié)合了30個典型城市的2022年4月末狹義庫存和去化周期變動情況,可以看出,徐州、蘇州、南京、溫州、杭州4月末狹義庫存均達到了600萬平方米以上,絕對量靠前,不過從去化周期基本都在24個月以內(nèi),庫存風(fēng)險基本可控;值得關(guān)注的是,部分三四線城市雖然庫存總量不大,但隨著市場行情轉(zhuǎn)淡,成交低迷,整體去化周期穩(wěn)中有增,譬如嘉興、銅陵、張家港、常熟等,4月末去化周期均在30個月以上,后期仍面臨不小的去化風(fēng)險。
??(二)調(diào)控松動是行情反轉(zhuǎn)“導(dǎo)火線”,“四限”嚴(yán)苛城市最具復(fù)蘇潛力(本節(jié)有刪減)
??因此前長三角市場熱度一直較高,因而也成為樓市調(diào)控的重點區(qū)域,30個典型城市中有20余個出臺了不同程度的樓市緊縮性政策,具體來看:
??最為嚴(yán)苛的當(dāng)屬核心一二線城市,諸如上海、杭州、南京、蘇州、寧波、合肥等都出臺了“四限”政策,2021年調(diào)控力度更是有增無減,且更為高頻化、精準(zhǔn)化,上海、杭州多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞,政策加碼均在10次以上。
??步入2022年以來,伴隨市場行情的“急轉(zhuǎn)直下”,長三角30個城市中有26個城市出臺了95條紓困政策:首先,房貸利率下調(diào),公積金貸款額度增加成為“標(biāo)配”;其次核心城市諸如南京、蘇州、無錫等限購政策“一松再松”,政府救市態(tài)度迫切;最后,湖州、無錫、蕪湖、常熟、紹興等財稅刺激擴充居民購買力,以紹興為例,對引進的A—E類人才,給予9萬—100萬元安家補貼、35萬—500萬元房票補貼,為期10年每年1.5萬—10萬元租房補貼,高層次人才在紹購買首套房的,可享受全額公積金貸款政策等。值得關(guān)注的是,上海因疫情影響發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》出臺,行動方案共50條措施,其中4大利好樓市,包括:提速舊區(qū)改造,加速商品房上市,優(yōu)化人才引進、增加土地供應(yīng)等。
??(三)購買力充裕是市場啟動的核心支撐,應(yīng)重點關(guān)注蘇南、浙東、環(huán)滬
??縱觀30個典型城市2020年常住人口情況,上海、蘇州、杭州絕對量靠前,均突破1000萬人,溫州、寧波、合肥、南京、徐州次之,常住人口也達到了900萬人以上,人口優(yōu)勢顯著,而從人口流入流出情況來看,30城中有18城常住戶籍人口比大于1,屬于人口凈流入城市。
??我們認(rèn)為,人口紅利顯著的第一梯隊當(dāng)屬常住人口基數(shù)大且虹吸效應(yīng)顯著的城市,以蘇州、上海、寧波、杭州、南京、合肥等為典型代表,作為省會或是區(qū)域熱點城市,經(jīng)濟發(fā)達,產(chǎn)業(yè)有支撐,因而整體人口吸附力較強;
??其次,第二梯隊為傳統(tǒng)人口輸出大市,徐州、鹽城等,本地適齡人口生育意愿也較高,受益于人口基數(shù)和“二胎”放開,這些城市近十年間常住人口規(guī)模保持正增長,但與此同時,勞動年齡人口不斷被上海、南京、蘇州等核心城市虹吸,常住戶籍人口比均低于1,人口機械負(fù)增長,考慮到返鄉(xiāng)置業(yè)、本地改善客群的存在,這類城市房地產(chǎn)市場前景仍然可期。
??最后,發(fā)展前景較為慘淡的毋庸置疑是人口基數(shù)無明顯優(yōu)勢,疊加人口外溢的弱三四線城市,諸如建德、銅陵、淮南、淮北等城市,經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重滯后,就業(yè)機會不足,青年人口被迫外流。這些城市常住戶籍人口比都低于1,銅陵更是低至0.77,意味著有2成以上戶籍人口外出謀生,人口嚴(yán)重流失下這類城市房地產(chǎn)市場前景不容樂觀。
??購買力差異方面,除了人口數(shù)量之外,還體現(xiàn)在居民收入水平上,即便是同處長三角城市群,內(nèi)部分化也在持續(xù)加劇,作為蘇州市代管縣級市的張家港、常熟,2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已然超過了蘇州本市,而同為長三角三四線的太倉和六安,倍差也高達2.1。
??具體來看,2020年上海、張家港、常熟、蘇州、太倉城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過7萬元,處于領(lǐng)先,杭州、寧波、南京、紹興、無錫、嘉興、舟山、溫州、德清、湖州、金華、常州等12個核心城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬元。與此同時,銅陵、鹽城、淮南、徐州、淮北、安慶、六安等7城2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國平均線43834元以下,受制于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、就業(yè)機會不足,居民收入十分有限。
??而從購房難度來看,除了上海房價高企,2020年房價收入比近30年,杭州、合肥、南京作為第二梯隊,基本持穩(wěn)在15-16年,余下城市購房難度相對適中,蘇州、衢州、紹興、無錫、溫州等18城房價收入比維持在10-15年左右,淮南、銅陵等購房基本無壓力,房價收入比均在8年以下。
??我們認(rèn)為,藏富于民,具備一定收入基礎(chǔ)(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大于6萬元)且購房壓力適中(房價收入比10-18年)的城市最具復(fù)蘇潛力,以蘇州、杭州、寧波、南京、紹興、無錫、溫州、金華、常州為典型代表,而對于上海這類高凈值人群聚集地而言,購房難度從來不聚焦于收入支撐,限制成交規(guī)模增長的從來就是緊縮性政策和供應(yīng)稀缺問題。
??04 總結(jié):滬杭等率先回暖
蘇南、浙東強三線輪動復(fù)蘇、弱三四線低位盤整
??(本節(jié)有刪減)
??綜上,我們分析了30個典型長三角城市近期房地產(chǎn)市場基本情況,同時結(jié)合了各城市供求關(guān)系、政策調(diào)控、人口基數(shù)、居民購買力等多維度數(shù)據(jù),給出了如下復(fù)蘇指數(shù)排名:
??(一)第一梯隊:滬杭等核心一二線需求堅挺,三季度預(yù)期率先回升
??第一梯度諸如上海、杭州、南京、寧波、合肥等有望在今年三季度率先回暖,這類城市不是省會直轄市,就是區(qū)域經(jīng)濟核心,基本屬于“全能型”城市:
??一方面當(dāng)前樓市基本處于供應(yīng)短缺狀態(tài),庫存“見底”,合肥去化周期不足5個月,疊加政策“高壓”,市場數(shù)據(jù)實則難以反映真實市場熱度;另一方面,人口虹吸效應(yīng)顯著,只要稍微放松落戶門檻,便有源源不斷的人才持續(xù)涌入,以上海為例,2021年適度放松落戶限制,加大人才引進力度,全年共計新增落戶人口7.3萬人,其中居轉(zhuǎn)戶3.8萬人,人才引進3.5萬人。這也使得居民購買力相對充裕,無論是剛需和改善,均有進一步釋放的空間,只要“高壓”政策出現(xiàn)局部性松動,這部分潛在購房需求便可以得到滿足。
??(二)第二梯隊:浙東、蘇南等“藏富于民”強三線或?qū)⑺募径取皬?fù)蘇”
??強二三線城市諸如蘇州、無錫、常州、溫州、嘉興或?qū)⒗^第一梯隊之后在2022年四季度迎來輪動復(fù)蘇。這些城市基本都處于蘇南活浙東等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域,“藏富于民”,收入多源,短期的成交回調(diào)主要與地產(chǎn)行業(yè)整體行情轉(zhuǎn)淡的大背景密切相關(guān),居民觀望情緒加劇,但購房需求仍存,整體成交預(yù)期會在四季度止跌回升,同比跌幅也將明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。
??例如蘇州,人口吸附力強勁,外來人口常年保持較快增長態(tài)勢,市場需求著實充裕。2021年末,蘇州常住人口達到1274.83萬人,與2010年江蘇省第六次全國人口普查相比,蘇州十年人口增加了228.84萬人,為全省增加人口最多的城市,常住戶籍人口比則高達1.71,在30個長三角典型城市中居首,購買力層面也算相對充裕,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已突破7萬元,近年來隨著房價攀升,整體房價收入比也小幅上揚至15年左右,需求略有透支,但是整體購房壓力適中。
??(三)第三梯隊:浙西、蘇北需求透支三四線有望今年年底迎來轉(zhuǎn)機(略)
??(四)第四梯隊:基本面較差的弱三四線城市今年或?qū)ⅰ耙货瓴徽瘛保裕?/p>