[克而瑞]7月未能延續(xù)年中回暖趨勢，到位資金環(huán)比下降28%

??2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)未能保持6月的回暖趨勢，無論是銷售回款、國內(nèi)貸款、自籌資金還是其他到位資金都處于環(huán)比下降。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??針對近期的網(wǎng)傳“停貸事件”，7月26日，銀保監(jiān)會明確表示要支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外7月25日，證監(jiān)會等三機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動債券市場更好支持民營企業(yè)改革發(fā)展的通知》，其中提出加大債券融資服務(wù)力度，推動更多符合條件的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)納入知名成熟發(fā)行人名單，提高融資效率；鼓勵市場機構(gòu)為民營企業(yè)債券融資提供增信服務(wù)等。在這一系列的新舉措下，7月房企到位資金壓力又是否有明顯的改善？

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??7月到位資金表現(xiàn)弱于預(yù)期
同環(huán)比分別下降26%、28%

??8月15日國家統(tǒng)計局公布2022年1-7月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，單7月商品房銷售規(guī)模在年中高增后回落。單7月全國商品房分別銷售了9255萬平方米和9691億元，環(huán)比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴大了10pcts和7pcts。由此可見，年中沖量后7月全國商品房銷售表現(xiàn)熱度再降，短期呈后繼乏力。在此背景下，7月房企到位資金同樣未能繼續(xù)6月上漲趨勢，整體表現(xiàn)弱于預(yù)期。

??7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為11923億元，環(huán)比未能保持5月及6月的增長態(tài)勢，環(huán)比下降了27.5%；同比下降25.8%，相比6月降幅略擴大了2.2 pcts。2022年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為88770億元，同比下降25.4%，與前6月的25.3%相比略有擴大，整體規(guī)模依然處于歷年較低水平。

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??單月銷售回款同比下降29%
購房需求釋放后趨于疲軟

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預(yù)付款）來看，2022年前7月銷售回款為42744億元，同比下降33.6%。單7月銷售回款為5985億元，環(huán)比未能保持增長態(tài)勢且下降了23.6%；此外同比下降了28.5%。近期，各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，一部分購房者結(jié)束觀望入市；其次部分地方政策通過安置房、團購房等推動商品房銷售。2022年6月商品房銷售環(huán)比分別增長66%和68%，但隨著年中沖量后，7月全國商品房銷售表現(xiàn)熱度回落，單7月全國商品房銷售面積及金額環(huán)比下降均超四成。

??7月個人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比分別下降了15.3%和27.2%，同比分別下降22.6%和31.2%，本月同比降幅均出現(xiàn)不同程度擴大。據(jù)央行披露，7月住戶貸款增加1217億元，其中短期貸款減少269億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款僅增加1486億元，相比6月末中長期貸款增加15600億元，出現(xiàn)較大程度的回落。可見，隨著此前所積壓的購房需求釋放殆盡后，在7月房地產(chǎn)交付風險抬頭的背景下，居民購房貸款需求有所下降。

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??國內(nèi)貸款回落至年內(nèi)規(guī)模次低
單月同比下降37%且降幅擴大

??國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，前7月到位資金中國內(nèi)貸款為11030億元，同比下降28.4%，降幅較前6月擴大1.2pcts。單月來看，7月國內(nèi)貸款為1224億元，環(huán)比下降了30.5%，同比下降36.8%，降幅較6月擴大了4.7 pct，規(guī)模仍處于歷史低位。

??2022年5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關(guān)會議及通知中，提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發(fā)布會中稱，要及時校正金融機構(gòu)的過度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。就目前來看，6月房企國內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖，但7月未延續(xù)增長趨勢，反而回落至年內(nèi)繼5月后的次低，可見大多數(shù)民營房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。

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??自籌資金環(huán)比由增反降31%
其他到位資金環(huán)比下降35%

??從自籌資金來看，前7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）31495億元，同比下降11.4%，降幅較前6月擴大1.7 pcts。單月來看，7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4271億元，同比下降20.6%，降幅較6月擴大3.1 pcts；環(huán)比由增轉(zhuǎn)降為30.7%。此外包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前7月同比下降5.3%至3448億元，降幅較前6月收窄2.5 pct。其中單7月為445億元，環(huán)比下降34.8%，同比上升16.1%。自5月16日碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構(gòu)選為示范房企，民營房企債券發(fā)行逐步恢復(fù)。

??此外7月25日，證監(jiān)會等三機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動債券市場更好支持民營企業(yè)改革發(fā)展的通知》，其中提出加大債券融資服務(wù)力度，推動更多符合條件的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)納入知名成熟發(fā)行人名單，提高融資效率；鼓勵市場機構(gòu)為民營企業(yè)債券融資提供增信服務(wù)等。在此背景下，雖然6月房企其他到位資金環(huán)比及同比出現(xiàn)雙上升，但7月數(shù)據(jù)的快速回落，顯示當前房企獲得資金渠道仍然相對受阻。

??總的來看，2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)未能保持6月的回暖趨勢，無論是銷售回款、國內(nèi)貸款、自籌資金還是其他到位資金都處于環(huán)比下降，其中銷售回款環(huán)比下降24%、自籌資金環(huán)比下降31%、國內(nèi)貸款下降31%。當前，在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊較大。但相信隨著相關(guān)政策持續(xù)跟進深入，房地產(chǎn)市場長效機制的不斷完善，房地產(chǎn)市場也有望逐步企穩(wěn)，健康發(fā)展。