2022-12-16 14:49:23
??商品房銷售市場累計同比跌幅有所擴大,11月加速下降
??1—11月份,商品房銷售面積121250萬平方米,同比下降23.3%,其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元,下降26.6%,其中住宅銷售額下降28.4%。
??1-11月份,新建商品房市場銷售面積和金額同比跌幅有所擴大。新冠肺炎疫情防控轉(zhuǎn)向,政府層面防控政策放松,為房地產(chǎn)行業(yè)需求復(fù)蘇提供了有利條件,但開放初期及感染高峰期前后,大部分城市感染風(fēng)險驟升,個人風(fēng)險防范及居家恢復(fù)抑制人員流動性,對于銷售活動造成明顯影響,12月市場將不會出現(xiàn)明顯回升,甚至呈現(xiàn)與往年完全不同的低迷態(tài)勢。預(yù)計全年房地產(chǎn)銷售面積及金額同比下降30%左右。
??11月,行業(yè)政策面持續(xù)寬松導(dǎo)向,支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的銀行信貸、發(fā)債融資、股權(quán)融資“三支箭”全部落地;部分核心城市對區(qū)域性限購政策作出寬松性調(diào)整。12月6日召開的中央政治局會議未提房地產(chǎn),但擴需求、防風(fēng)險都與行業(yè)密切相關(guān),房地產(chǎn)屬于長鏈條行業(yè),對于提振消費貢獻較大,復(fù)蘇的必要性大幅度增強。房地產(chǎn)政策從保需求、保項目到保主體,部署涵蓋已經(jīng)比較全面,進步一強調(diào)底線思維,推動具體的政策措施落地實施,才能盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
??單月數(shù)據(jù)來看,11月銷售面積10071萬平方米,較上月增加3.2%,同比減少33.3%;銷售金額9816億元,環(huán)比增加3.9%,同比減少32.2%。兩項指標(biāo)同比跌幅較上月有明顯擴大。
??分類物業(yè)銷售看,各類型銷售面積及金額跌幅均有所擴大,辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項指標(biāo)變動最為明顯,住宅市場相對平穩(wěn)。
??從各地區(qū)銷售情況看,商品房銷售面積和金額同比繼續(xù)處于負(fù)增長區(qū)域,且跌幅較上月擴擴大。西部和中部地區(qū)跌幅擴大最明顯,東部地區(qū)跌幅波動較小。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.4%、57.9%,份額與上月基本持平。
??02
??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)下探
??1—11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元,同比下降9.8%;其中,住宅投資94016億元,下降9.2%。
??1-11月全國房地產(chǎn)投資跌幅較上月再擴大1個百分點,探底周期逐漸拉長。當(dāng)前各個層面發(fā)力提振市場信心,金融端政策組合拳全面支持房企融資;地方政府積極調(diào)整土地政策、改善投融資環(huán)境;疫情防控措施在全國范圍放開,將對經(jīng)濟修復(fù)起至關(guān)重要的作用,也將積極帶動房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇。從政策支持傳遞到市場,還有一個結(jié)合實際消化的過程,穩(wěn)健性企業(yè)將率先進入常態(tài),恢復(fù)正常運轉(zhuǎn),再投資拿地建設(shè)。
??月度數(shù)據(jù)方面,11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9918億元,較上月減少4.5%,同比減少19.9%,同比跌幅繼續(xù)擴大,今年單月最大跌幅再次刷新。每年的最后兩個月,長江以北地區(qū)氣候嚴(yán)寒,按規(guī)律也不是投資開工的好時節(jié),再加上今年前期土地的階段性集中供應(yīng),最后兩月的土地投資也是低潮期,另外銷售市場回暖步伐遲緩,市場信心修復(fù)尚需時日,全年投資很難出現(xiàn)修復(fù)跡象,將繼續(xù)下探,全年大概跌幅超過10%。
??從物業(yè)類別投資上看,各物業(yè)類型跌幅均較上月擴大,跌速基本一致。住宅投資占總投資比重為75.9%,與上月持平。
??從地區(qū)來看,各區(qū)域投資跌幅均較上月有不同程度擴大,東部和東北地區(qū)下調(diào)幅度相對較?。煌葦?shù)據(jù)來看,中部和東部地區(qū)同比跌幅相對較小,東北地區(qū)跌幅最大。整體而言,東部地區(qū)更為平穩(wěn),占總投資比重為54.5%,較上月增加0.3個百分點。
??03
??房屋新開工面積跌幅擴大 11月同比減少一半
??1—11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積111632萬平方米,下降38.9%。其中,住宅新開工面積81734萬平方米,下降39.5%;辦公樓新開工面積2870萬平方米,下降39.1%;商業(yè)營業(yè)用房新開工7608萬平方米,下降41.2%。
??11月,全國商品房新開工面積7910萬平方米,為近年來最低單月,同比跌幅超過五成,較上月擴大15.7個百分點,帶動全年累計跌幅走勢繼續(xù)下探。在企業(yè)投資信心嚴(yán)重不足、建設(shè)積極性尚未恢復(fù)的基礎(chǔ)下,本月新開工整體情況進一步下滑,一方面受季節(jié)性因素影響新開工進度,另一方面新冠肺炎疫情防控政策調(diào)整優(yōu)化,相關(guān)工作人員短期內(nèi)感染對施工、開工造成影響。
??從中長期看,按照一般規(guī)律,今年新開工大幅度減少,一定會影響明年及后年房地產(chǎn)市場的供應(yīng),且容易形成供不應(yīng)求的局面,造成價格波動。但考慮到我國當(dāng)前的存量規(guī)模,人口流動特點,消費者預(yù)期及經(jīng)濟增長前景,當(dāng)前新開工下降是市場選擇的結(jié)果,是市場主體理性決策的綜合反映,未必是壞事。假設(shè)城市化在總體上是正向的,會出現(xiàn)某些城市有凈人口流入,某些城市凈人口是流出,前者應(yīng)注意加大土地供應(yīng)力度,確保市場供應(yīng)力度和節(jié)奏跟上人口的變化,當(dāng)然政府也要在住房保障領(lǐng)域進行托底,提供保障性租賃住房。
??04
??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅擴大
??1—11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元,同比下降25.7%。其中,國內(nèi)貸款15823億元,下降26.9%;利用外資66億元,下降26.6%;自籌資金48994億元,下降17.5%;定金及預(yù)收款44601億元,下降33.6%;個人按揭貸款21870億元,下降26.2%。
??1—11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌幅再次擴大。在企業(yè)各項資金來源中,各項資金來源占比情況與上月相比變動不大,定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的48.7%,自籌資金占比35.9%。同比數(shù)據(jù)看,定金及預(yù)售款下跌33.6%,雖然是幾個資金來源跌幅最大的,但較1-10月收窄了0.2個百分點,個人按揭貸款跌幅則擴大1.7個百分點,自籌資金跌幅擴大最為明顯,擴大2.7個百分點。總體來看,開發(fā)企業(yè),尤其是民營開發(fā)企業(yè)的資金鏈依然非常緊張,沒有明顯緩解,核心原因還是市場信心不足,資金周轉(zhuǎn)緩慢,冰凍三尺,非一日之寒,地產(chǎn)面臨的這個寒冬,還需要更多一些耐心和暖政。
??房地產(chǎn)信貸融資、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”,短期內(nèi)很難對企業(yè)資金面產(chǎn)生實質(zhì)性改善。但政策對于重塑市場信心至關(guān)重要,落地之后還是優(yōu)先惠及優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的房企。未來一段時間,開發(fā)企業(yè)會抓住窗口期積極融資,避免風(fēng)險蔓延和穩(wěn)定運營,隨著商品銷售筑底回升才能走出困境。
??05
??土地市場繼續(xù)大幅下跌
??1—11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8455萬平方米,比上年下降53.8%;土地成交價款7591億元,下降47.7%;土地成交均價8978元/平方米,上漲13.1%。
??1-11月,土地市場成交量價跌幅略有擴大,兩項指標(biāo)均較上月擴大0.8個百分點。土地成交單價繼續(xù)上漲,同比漲幅與上月一致。
??11月,北京、杭州、武漢等城市進行了第四批集中供地并成交,優(yōu)質(zhì)地塊仍受到追捧,地方城投類企業(yè)拿地比重依然較大,但與民營房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象也有所增加。在房地產(chǎn)融資政策引導(dǎo)下,部分民營房企也開始重新審視土地市場,調(diào)整拿地策略或恢復(fù)土地拓展。同時隨著各大城市拿地政策不斷調(diào)整優(yōu)化和增加土地供應(yīng)量,民營房企拿地積極性將有所上升。
??06
??商品房待售面積小幅增加
??11月末,商品房待售面積55203萬平方米,比上月末增加469萬平方米。其中,住宅增加201萬平方米,辦公樓增加73萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房增加51萬平方米。
??商品房庫存較上月小幅增加,延續(xù)上漲趨勢。與去年同期相比漲幅擴大,主要增長點仍為住宅待售面積,同比上漲18.0%,漲幅較上月提高1.4個百分點;商業(yè)營業(yè)用房同比持續(xù)下跌跌幅收窄。