[中房研協(xié)]門檻降低難阻土地市場頹勢，民營房企繼續(xù)“躺平”

??【熱點聚焦】

??12月2日，廣州市第三輪集中供地落下帷幕。此次廣州市共有17宗地塊集中出讓，其中13宗地塊以底價成交，4宗流拍，成交總建面約226萬平方米，成交金額約302.6億元。至此，廣州市2021年土拍正式宣告收官。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年廣州共計成交87宗涉宅地，總建面積約1502.48萬平方米，成交總金額約1983億元。其中，首批集中供地參與出讓的48宗地塊中，4宗達到封頂價進入搖號環(huán)節(jié)，6宗流拍。總成交價約906億元；第二批集中供地共出讓48宗地，成交23宗，成交總額超569億元，流拍及延遲出讓地塊25宗。

??在此之前，無錫、深圳、南京、蘇州、福州等多個重點城市也先后完成了第三輪集中供地?？傮w來看，土地市場頹勢未改。

??【熱點評析】

??從目前重點城市第三輪土拍結果來看，“底價成交”“地方企業(yè)及國企兜底”的特征顯著

??從以上6個重點城市第三輪集中供地結果來看，“底價成交”、“地方企業(yè)及國企兜底”的特征顯著，民營企業(yè)繼續(xù)“躺平”。

??具體來看，在第三輪集中供地中，無錫、深圳、南京、蘇州、福州、廣州底價成交的地塊分別為17宗、35宗、23宗、16宗和13宗，底價成交地塊占成交地塊總數(shù)的比重分別為85%、63.6%、77.8%、92%、64%和100%。土地整體溢價率也保持在低位，其中以深圳最高，但也僅有4.7%，廣州13宗地塊更是全部以底價成交，是6個城市中唯一一個沒有溢價成交的城市。在拿地主體方面，地方國企依舊是拿地主力。以無錫為例，成交的20宗地塊中，有15宗為地方國企競得，占比為75%；深圳11宗成交地塊中，9宗為地方國企競得，其中深地鐵獨占5席；南京45宗成交地塊中，超六成為地方企業(yè)競得，其中棲霞建設、江寧城建、溧水中山保障房建設等企業(yè)均拿下多宗地塊。此外，如保利、中鐵建等非本地國企也參與了拿地。蘇州25宗成交地塊中，地方國企競得地塊占比近八成。此外，還有南京安居、中建東孚、天地源等多家非本地國企參與拿地。

??政策層面的邊際寬松難改土地市場頹勢，短期內房地產(chǎn)市場下行壓力依然較大

??事實上，在第三輪土地集中供應開啟前，中央及地方政府、銀行等金融機構已多次向房地產(chǎn)市場釋放積極信號。以中央層面為例，自9月底央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會首次提出房地產(chǎn)市場“兩個維護”以來，中央層面已多次通過專題會議、房企座談會、新聞發(fā)布會等形式傳達出要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、維護住房消費者的合法權益，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常等信息。在地方層面，多地對第三輪土拍政策進行了寬松性調整。如南京取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質要求由“二級或一級”下調至“三級及以上”；蘇州將保證金比例從第二輪的30%-50%全部下調至30%，將首付款比例由60%下調至50%；深圳將“競自持”調整為“競公共住房面積”等。

??但從土拍結果來看，政策層面的利好對土地市場的改善作用仍十分有限。這其中主要有幾方面原因：

??第一，降低負債、優(yōu)化財務結構是當前房企的一致性目標。在“房住不炒”定位和房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)高壓下，房地產(chǎn)高杠桿、高周轉的時代已經(jīng)一去不返。在企業(yè)負債沒有明顯改善直至達到三道紅線監(jiān)管要求之前，現(xiàn)金流即是房企的生命線，房企在拿地方面都將保持高度審慎。

??第二，房企融資端松動有限，且主要集中在國企，民企資金流依舊緊張。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月房企境外發(fā)債僅2筆，發(fā)行規(guī)模2.58億美元，環(huán)比下降83.6%，發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模均為年內單月最小值；境內發(fā)債46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，但其中44筆發(fā)債主體為國企，占比約96%。融資端松動尚未傳導至民企。

??第三，銷售端持續(xù)下行和行業(yè)爆雷不斷，房企市場信心不足。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴大至32%。百強房企單月業(yè)績規(guī)模較10月環(huán)比下跌3.4%，同比跌幅擴大至37.6%。其中，超八成房企單月業(yè)績同比降低，超半數(shù)房企同比降幅大于30%。與此同時，房企爆雷也在延續(xù)。11月3日，佳兆業(yè)被爆因流動性問題理財產(chǎn)品逾期。11月29日，華夏幸福發(fā)布公告稱，截至公告披露日，公司累計未能如期償還債務本息合計1013.04億元。11月30日，百大集團發(fā)布公告稱，投資的花樣年杭州項目債務本息逾期，已提起訴訟。12月2日，中國奧園就60億元理財產(chǎn)品給出現(xiàn)金分期兌付或實物資產(chǎn)兌付兩種方案等。業(yè)績的持續(xù)下滑和行業(yè)的警鐘不斷，使房企對市場預期更加保守，“活下去”已經(jīng)不再是口號。

??總體來看，在房企資金環(huán)境沒有實質性寬松、市場情緒沒有明顯改善的情況下，短期內土地市場仍將延續(xù)頹勢，房地產(chǎn)市場下行壓力依然較大。