[克而瑞]地域轉移期供需緊張 經濟抑制香港樓價

??隨著世界經濟走弱，香港經濟放緩，2015年香港寫字樓市場出現(xiàn)了較大的格局改變——中資公司進駐中心辦公區(qū)，而本港及外資公司遷入非中心區(qū)。 2015年總體辦公樓市場買賣宗數(shù)和租金售價都較2014年有所上漲。受不平衡的供需關系影響，2016寫字樓租金預計仍會繼續(xù)上漲。但由于內地經濟放 緩、人民幣貶值，預計核心區(qū)租金增速或會放緩。

??一、 供應

??中心區(qū)供給缺口較大,預計非中心區(qū)供給增加

??政府多年來強調的通過賣地增加私人寫字樓供給的政策效果一般。在2015年，政府只賣出一處位于九龍灣的寫字樓用地。事實上,2014年以來, 新的發(fā)展項目全部位于九龍灣、沙田、荃灣和深水埗等非核心地區(qū)，體現(xiàn)了供給的地域轉移趨勢。2016年施政報告特別提出，九龍東新商業(yè)區(qū)具備巨大潛力，可 供應五百萬平方米商辦新樓面，提出將九龍東發(fā)展為優(yōu)質商業(yè)區(qū)的愿景。

??落成量方面，在新寫字樓供給連續(xù)六年低于平均水平之后(每年建筑面積約13.32萬平方米而長期建筑面積平均每年18.58萬平方 米)，2015年的供應量出現(xiàn)較大回升,并將創(chuàng)近五年新高。2016年新增供應預計可達16.97萬平方米, 主要來自觀塘、沙田和黃大仙區(qū)，預計分別占32%、23%和20%。然而2016年的新供給對于租賃市場的影響預計將會小于2015年，因為很大其中一部 分都來自位于九龍灣的高銀國際金融中心(5.94萬平方米)，而該樓盤由于地理位置原因并非跨國公司的入駐首選。

??而就中心區(qū)寫字樓而言，除了2015年第四季度完工的上海商業(yè)銀行大廈和預計2016第三季度完工的華懋廣場一期和二期外，新的供給已經非常有 限。中心區(qū)辦公樓2015 年第三季度空置率在 1.2%，接近 1998 年 0.8% 的歷史最低點。雖然疏散核心區(qū)的計劃正在持續(xù)進行，但是新CBD寫字樓大多在2017和2018年才能完工，短期內沒有強力的替代供給，因而核心區(qū)市場依 舊緊俏,較低的空置率水平將繼續(xù)維持。

??二、 需求

??中心區(qū)寫字樓：跨境金融一體化，中資機構撐起一片天

??雖然世界經濟形勢欠佳，香港經濟放緩，企業(yè)裁員普遍，對辦公樓需求逐漸降低，但自2014年滬港通開通以來，不少中資機構為了提振全球品牌知名 度，追求高回報前景并挖掘內地經濟放緩背景下港元進一步升值的潛力, 紛紛到香港來設點辦公，推動了香港寫字樓的租售市場。過去入駐的以央企為主，如今則多了不少民營企業(yè)，比如金融證券機構、律師行及會計事務所等。而為了建 立企業(yè)形象，中資企業(yè)大多選址中環(huán)。有數(shù)據(jù)顯示，2015 年中資機構占中環(huán)新租約市場約四至五成，是甲級寫字樓市場需求的主要來源。預計 2016 年內地企業(yè)將繼續(xù)大量購買全幢寫字樓以及在中央商業(yè)區(qū)租用寫字樓空間，在未來五年會產生 4.1 萬平方米來自內地的需求，為未來三至五年寫字樓租賃和收購的主要動力。

??需求出現(xiàn)地域轉移，由中心區(qū)遷往非中心區(qū)域

??中環(huán)區(qū)域租金今年達到約 1180 港幣每平方米，這一價格已經達到中環(huán)原有企業(yè)的普遍負擔上限,且仍有上漲空間。相比來說，租金約為 645 港幣每平方米的灣仔和銅鑼灣可能是更好的選擇。盡管近年來辦公室的搬遷及翻新成本也在不斷上升，但這一成本完全可以被降低的租金抵消。事實上,不少外資大 行和香港本地金融機構都已經由于資金短缺將后臺部門由核心區(qū)搬到了九龍甚至新界，比如美銀美林和金管局，都租用了位置較為偏遠的葵涌九龍商業(yè)中心。

??具體到買賣宗數(shù)上可以發(fā)現(xiàn),在3-6月出現(xiàn)一個高峰之后,受地域轉移期陣痛影響,合約宗數(shù)逐步陷入低谷,而從11月開始出現(xiàn)回升趨勢。合約宗數(shù) 15年總體較14年有約16.4%增長,其中高于 1 億港元的寫字樓買賣交投的宗數(shù)和總成交額也分別較 2014 年全年增加 25% 和 67.6%。預計在2016年第一季度將繼續(xù)基本保持每月80-100宗左右的交易量并緩慢回升, 隨著向非中心區(qū)轉移的完成，未來交易宗數(shù)有望繼續(xù)回升。

??三、 結語

??2015年香港寫字樓市場表現(xiàn)良好，中心區(qū)寫字樓租金價格上漲高達15%。中資企業(yè)和保險公司對全幢寫字樓物業(yè)的自用需求強勁，加上寫字樓租賃 市場復蘇，投資者重拾對寫字樓的投資信心。由于未來中心區(qū)供應有限，香港甲級寫字樓的供應會更大程度依賴于非中心區(qū)(尤其東九龍地區(qū))。因此在2016 年，中心區(qū)的租金增速應高于非中心地區(qū)。目前的低空置率和依然緊俏的供求關系或將助力中心區(qū)域寫字樓租金在大陸經濟增長放緩的情況下繼續(xù)維持5到10個百 分點的增長，而非中心區(qū)域辦公租金可能上漲約5%。