丁祖昱發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官 丁祖昱

　　中房網(wǎng)訊 5月23日，"2019中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會"在香港舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第12年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果。據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共210家。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱在會上發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》時表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀數(shù)據(jù)表現(xiàn)很好，特別是房地產(chǎn)投資增速1—4月份的數(shù)字達到了接近12%，是最近兩年來的一個最高點。但如果仔細去看這個數(shù)字的構(gòu)成，當(dāng)中大多數(shù)的增速是由土地款的支付構(gòu)成。丁祖昱表示，土地款有一個延后性，去年整體土地的出讓創(chuàng)造了房地產(chǎn)企業(yè)的新高，延后的支付使得今天房地產(chǎn)土地款的支付上了一個新的臺階。

　　另外，從銷售面積、銷售金額等相關(guān)數(shù)據(jù)來看，基本與去年同期增速持平，略有增長。在丁祖昱看來，4月份的成交量實際上減緩了3月份的快速增長勢頭，甚至部分城市無論同是比還是環(huán)比都有所下降，這也給很多在3月末完全看多的企業(yè)潑了一盆冷水。”我們目前沒有對市場看空，但是我認為比較理性地看待這個市場是應(yīng)該的?！倍∽骊湃缡潜硎?。

　　以下為發(fā)布實錄：

　　丁祖昱：非常高興能夠連續(xù)12年在香港發(fā)布房地產(chǎn)上市公司的測評成果，特別有意義的是今年房企和物業(yè)企業(yè)共同發(fā)布，一下子場地、桌數(shù)、人數(shù)大幅度地增加，我覺得這個應(yīng)該早點一起辦，效果可能會更好，說不定咱們早點一起辦的話，物業(yè)公司上市速度還會再加快一些。

　　我這里先是發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司的測評成果，過會而還有楊熙發(fā)布上市物業(yè)企業(yè)的測評成果。

　　每一次具體發(fā)布上市公司的測評成果之前會講一點市場，我簡單對當(dāng)前可能大家比較感興趣的市場狀況做一個簡單地分析，供大家參考。

　　應(yīng)該說到5月下旬的時候我們對市場的判斷現(xiàn)在分歧是比較大的，不像剛剛開年的時候今年年初大家毫無疑問地一致看空，到3月末的時候有很多的企業(yè)和專家覺得這個市場會迎來一次大反轉(zhuǎn)，5月份的時候各種各樣的意見現(xiàn)在交織在一起，我這里不做任何的結(jié)論，僅僅把一些數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給大家，讓大家更加清晰地了解市場。

　　首先從宏觀的數(shù)據(jù)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀數(shù)據(jù)目前表現(xiàn)都特別好，特別是是房地產(chǎn)投資增速1—4月份的數(shù)字達到了接近12%，是最近兩年來的一個最高點。但是大家如果仔細去看這個數(shù)字的構(gòu)成，他當(dāng)中大多數(shù)的增速是由土地款的支付這一塊來構(gòu)成的，土地款有一個延后性，去年整體土地的出讓創(chuàng)造了房地產(chǎn)企業(yè)的新高，他咽喉的支付使得今天房地產(chǎn)土地款的支付上了一個新的臺階。

　　其中建安這一塊的增速只有5%，這個角度來講，很有可能隨著土地款今年1—4月份的土地出讓從宏觀數(shù)據(jù)上來說是下降的，延遲到之后的土地款的支付同比等等，這個增速可能也會下降。我個人覺得目前的11.9%這樣的一個數(shù)值可能也是一個階段性的高位。

　　從銷售面積、銷售金額等等相關(guān)數(shù)據(jù)來看，基本上和去年同期增速是持平，略有一點點增長，在這樣的情況下面，我們也沒有必要對個別宏觀數(shù)據(jù)增速的高企有太多的憂慮。從成交數(shù)據(jù)來看，4月份的成交實際上把3月份快速增長的勢頭迅速地減緩了，甚至我們看到部分城市4月份有所下降，無論同是比還是環(huán)比都是下降的，這也給很多在3月末的時候完全看多的企業(yè)也是潑了一盆冷水。我們目前沒有對市場看空，但是我認為比較理性地看待這個市場是應(yīng)該的，很清晰地看到了一手放成交在聲勢上的增速上的回落。

　　從二手房市場來看，數(shù)據(jù)上非常好，同環(huán)比都是上升的，但是我再告訴大家一個數(shù)據(jù)背后的事情，因為二手房他的實際的當(dāng)月的成交，這是登記備案的數(shù)字（PPT），我們看到都是同比和環(huán)比上升，登記備案的數(shù)字之后1到2個月，從一線的經(jīng)紀公司了解到的情況，很多城市的數(shù)據(jù)也下滑了，4月份是一、二手，第一線的數(shù)據(jù)都有所下降，這一點應(yīng)該讓我們在座的無論是企業(yè)的代表還是投資的代表要了解的，這并不是說市場繼續(xù)保持冷靜。這個回落的幅度是有限的，和去年下半年的回落是完全兩種不同的狀況。反映到宏觀數(shù)據(jù)上來看，我們看到的目前還是往上的勢頭。

　　土地市場情況來看，1—4月份總量是下降的，4月份的成交是量價齊升的，表現(xiàn)在一部分的城市，特別是是一線和二線城市量價齊升，今年以來整個開發(fā)商的投資戰(zhàn)略去年也發(fā)生了比較大的變化，特別是規(guī)模房企集中進入到二線城市，造成了整個二線城市的土地爭奪異常激烈。一、二線城市土地的成交價格包括溢價水平都超過了去年同期的水平。但是三、四線城市土地的成交明顯下滑，所以造成了宏觀數(shù)據(jù)當(dāng)中1—4月份整體下降，但是一、二線整體上升的這樣一種有升有降的分化狀態(tài)。

　　這是當(dāng)前市場的實際數(shù)據(jù)情況，我對短期市場研判認為，目前市場就是處于一個首先是波動，其次是分化的情況下。這種分化不僅在一、二、三、四線城市有分化，還在于城市內(nèi)也出現(xiàn)了分化。今天無論是上海、深圳，在限價的情況下面，幾乎沒有一個項目是開盤完全售謦的，市場是比去年好很多，但是我們也看到了在這些好的城市當(dāng)中還有一些滯銷的項目，所以這可能也是未來房地產(chǎn)的一個主要的狀態(tài)。

　　我們看百強上市房企的測評分析，從企業(yè)來看，恒大繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，他連續(xù)兩年成為第一，萬科、碧桂園分列第二、第三位。前十強名次有所變化，但是總的入榜企業(yè)變動的情況不是特別大。從資本市場整體的表現(xiàn)來說，2018年應(yīng)該說上市公司壓力是比較大的，我說的是在股票的表現(xiàn)當(dāng)中，但是2019年明顯出現(xiàn)了回升，整個2019年可能對于上市房企來說和2018年相比應(yīng)該會表現(xiàn)非常出色。

　　從運營規(guī)模上來講，經(jīng)營規(guī)模仍然保持高速地增長，百強企業(yè)的總資產(chǎn)均值現(xiàn)在已經(jīng)超過了1000億，1121億，同比上升了28%，過去我們認為總資產(chǎn)達到千億是一個巨無霸，現(xiàn)在總資產(chǎn)超過千億的企業(yè)已經(jīng)有57家了，因為這都是上市公司報表當(dāng)中得到的數(shù)字，我們百強企業(yè)當(dāng)中有57家規(guī)模超過千億。超過3千億的14家，超過萬億的還有4家，所以應(yīng)該說今天企業(yè)的規(guī)模真的是越來越大。

　　從償債的能力來看，債務(wù)的指標總體保持平穩(wěn)，去年的市場壓力特別是資金壓力比較大的情況下，能夠保持平穩(wěn)是非常不容易的。今年能夠看到明顯整體的資金寬松，比去年寬松很多。相信這個指標在今年的數(shù)據(jù)當(dāng)中還會持續(xù)地表現(xiàn)會更好。

　　從盈利的情況來說，盈利能力是非常突出的，特別是頭部企業(yè)盈利表現(xiàn)非常突出。2018年上市房企的凈資產(chǎn)收益率均值是9.8%接近10%，這個數(shù)字在中國各個行業(yè)當(dāng)中表現(xiàn)是非常突出的，而且比2017年的數(shù)字還有所上升。

　　從成長能力來分析，目前的增速有所放緩，其實這個大家也比較了解，一方面規(guī)模房企已經(jīng)達到了一個比較高的基數(shù)之后，他自然而然要在這個高基數(shù)上面再要高歌猛進難度也會很大。另外2018年無論是去杠桿還是資金鏈，還是市場面，都讓整體最近幾年的快速增長、高速的增長進入到了一個平穩(wěn)的增長態(tài)勢當(dāng)中。

　　從存貨情況來看，這個數(shù)字有8家上市房企的存貨超過了3千億，強者橫強從存貨上可以看出來，存貨上面包括了土地，存貨超過千億的目前有29家，基本上和銷售千億是同步的，超過3千億的有8家，榜單前15位企業(yè)的存貨值占全部上市企業(yè)的存貨值15%以上，因為存貨把土地資源全部含在里面了，所以存貨越多，他未來的發(fā)展空間也會越大。

　　土地儲備上來說，2018年的開發(fā)企業(yè)的拿地，特別是2018年的下半年拿地相對非常謹慎的，這造成了2018年下半年大量的土地流標，也造成了最近這段時間特別是3、4月份很多的企業(yè)為了補庫存，因為18年下半年沒有拿地，大家在抓緊拿地。我們在去年看到了龍頭榜企的布局發(fā)生一些變化，慢慢向一、二線城市靠攏，今年這些變化更加明顯。

　　從創(chuàng)新能力來說，企業(yè)要進行戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品升級，在營銷上面的調(diào)整等等，線下這一塊越來越和市場持平了，所以2018年并沒有出現(xiàn)16、17年那種什么產(chǎn)品都能夠熱銷，什么產(chǎn)品市場都能夠接受，有沒有營銷、有沒有產(chǎn)品創(chuàng)新都沒所謂的狀況。而且2018年上半年也是一個非常明顯的分水嶺，特別是是2018年的四季度，很多的產(chǎn)品上市之后，發(fā)現(xiàn)了市場的阻力，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)包括相關(guān)的行業(yè)、企業(yè)，都對產(chǎn)品創(chuàng)新能力這一塊投入更多的資源。我們也看到物業(yè)管理方面，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)，互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用非常普遍，特別是在我們上市企業(yè)當(dāng)中應(yīng)用式幾乎每家在這些方面都有巨大地投入。

　　從社會責(zé)任上來說，這也是我們上市房企應(yīng)該說是給社會做了非常大的貢獻，就是納稅貢獻大的幅度地增長。納稅指標上來說，2018年上市房企的納稅均值是21.21億元，同比增長42%，這個增速是所有指標當(dāng)中增速最高的，這個而且是實打?qū)嵉?，而且這是納稅的錢加在一起，增長了42%。我們也可以看到右邊這張圖（PPT）當(dāng)中，高貢獻企業(yè)均值達到了212億，每家企業(yè)平均要交200多億的稅，比2017年的143億也有了一個非常巨大地增長，這是房企對整個社會的最大的貢獻。

　　從上市房企的測評結(jié)論可以看到這樣一些情況，首先從政策的層面上來說還是堅持房住不炒，然后是因城施策，這在2018年體現(xiàn)非常清晰。而且從今天房企本身做的產(chǎn)品都都是從每一個消費者居住的角度來制造這樣的一種產(chǎn)品。

　　從企業(yè)的層面上來說，目前房地產(chǎn)開發(fā)這一塊仍然是企業(yè)的主營方向，而且很多房企都在2018年末、2019年年初戰(zhàn)略當(dāng)中繼續(xù)明確房地產(chǎn)開發(fā)作為未來的主營方向。這當(dāng)中特別是龍頭企業(yè)、規(guī)模房企繼續(xù)堅持房地產(chǎn)開發(fā)的主營。

　　其他的資源也投入到和房地產(chǎn)相關(guān)的這些領(lǐng)域當(dāng)中，特別是我們今天要談的物業(yè)，然后是商業(yè)地產(chǎn)、建筑，按照上市公司涉足的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入來看，物業(yè)管理貢獻最大，其次是商業(yè)地產(chǎn)，再次是建筑。昨天我們加物業(yè)的閉門會當(dāng)中，某家龍頭企業(yè)的物業(yè)公司在說，他們?nèi)ツ暌查_始計算物業(yè)公司在整個企業(yè)營收當(dāng)中的占比了，雖然占比還不多，但是是屬于非常顯著增長的一塊。

　　企業(yè)層面，2018年房企還在繼續(xù)加大長租公寓的投入，這是從2017年延續(xù)過來的，2019年會有大量的長租公寓上市，特別有意思的一個數(shù)據(jù)是，原先2018年7月份大家看到部分城市房租上漲，我們也在擔(dān)心2019年3月份又是一個出租的旺季，會不會出現(xiàn)租金上漲的情況。剛剛過去的3月份，整體的租賃市場表現(xiàn)波瀾不驚，甚至部分城市的租金和出租率有所下滑，這可能歸公于這兩年租售并舉大量的長租公寓的推出都有關(guān)系，穩(wěn)定租賃市場、穩(wěn)定租金，走在了穩(wěn)定房價之前，這應(yīng)該是各加企業(yè)起到的社會責(zé)任，但是錢可能都賺到了。

　　從企業(yè)層面還有一個是2018年是物業(yè)企業(yè)的集中上市，物業(yè)企業(yè)的市盈率明顯高于他們的母公司，目前來看均值是4倍。差別大的可能有7、8倍，差別小的也有3倍以上。所以應(yīng)該說物業(yè)公司從市盈率的角度上來說，這個表現(xiàn)出他們未來的增長潛力要高于他們的母公司，這也是一個非常有意思的數(shù)據(jù)。

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