丁祖昱發(fā)布《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》

??中房網(wǎng)訊 5月26日，"2020中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會"在上海舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第13年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果。

??會上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，在經(jīng)濟(jì)碰到一定問題的情況下，如果能夠穩(wěn)住房地產(chǎn)，相信對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有巨大的作用。前兩年我們說房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的壓倉石，今年更是。本次“兩會”給房地產(chǎn)企業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)吃了一顆定心丸，“穩(wěn)”就是最好的答案。從行業(yè)來看，壓力繼續(xù)存在。今年應(yīng)該做好各種準(zhǔn)備，有底線思維，向最好的方向努力。總體看，對于今年的房地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎樂觀，希望通過穩(wěn)住房地產(chǎn)最終也能夠使整個中國經(jīng)濟(jì)，得到平穩(wěn)健康的發(fā)展。

??以下為文字實(shí)錄：

??非常高興今天能夠咱們在線下終于能夠開一場會了，今天開了太多太多線上會議，結(jié)果還是線下會議特別有感覺特別親切，重新站上講臺感覺和坐在電腦上開線上會議的感覺是完全不一樣的。

??今天在這里發(fā)布2020中國房地產(chǎn)上市公司的測評成果，我想一開始還是老規(guī)矩，我們先看看市場，特別這一次疫情下的這樣一個中國房地產(chǎn)市場到底是怎么樣的一個表現(xiàn)。首先從政策環(huán)境，前面主持人也在講，包括我們兩位會長都講到政策，中央還是堅(jiān)持房住不炒，地方松多緊少，從中央的情況來看，最近就是兩會了，政府工作報告這一次談房地產(chǎn)是最近五年談的最少的一次，如果把老舊小區(qū)改造不算進(jìn)去的話，只看房地產(chǎn)只有38個字，講到房地產(chǎn)的文字只有34個字，但是講的很清楚，依然是堅(jiān)持房住不炒，但是后面一句很重要，最終要促進(jìn)穩(wěn)定健康的發(fā)展，所以這個穩(wěn)就特別重要，特別在經(jīng)濟(jì)碰到一定的問題的情況下面，如果能夠穩(wěn)住房地產(chǎn)，我相信對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有巨大的作用的，所以前兩年我們說房地產(chǎn)是重要經(jīng)濟(jì)的壓倉石，今年更是，從中央層面上來看，我覺得這一次兩會應(yīng)該給我們房地產(chǎn)企業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)該吃了一顆定心丸，穩(wěn)就是最好的答案。

??從地方政策來看，都是傾斜放松的，不可能在現(xiàn)有框架方面做特別離譜的放松，我們特別注意到在土地支付方面，能夠分期支付土地款，把土地起始價調(diào)低一點(diǎn)，有的在限購方面通過人才政策，調(diào)整限購的政策等等，當(dāng)然也有個別城市不僅沒有放松還收緊了，像海南就是一個比較典型的案例。從市場角度上來說，這一次市場經(jīng)歷了停擺，斷崖式下跌再到穩(wěn)步恢復(fù)三部曲，從具體數(shù)據(jù)來看，1到4月份宏觀數(shù)據(jù)，其實(shí)還不錯，1季度宏觀數(shù)據(jù)特別差，但是4月份數(shù)據(jù)加進(jìn)去，一個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速一個房地產(chǎn)銷售這兩個指標(biāo)下降的趨勢明顯的趨緩，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，從兩位數(shù)下降，現(xiàn)在回到了只有負(fù)三點(diǎn)幾的降幅，從具體的供求情況來看，一手房供應(yīng)在4月份迅速回升，基本上推盤量已經(jīng)達(dá)到去年同期水平，特別一線二線城市整個供應(yīng)速度比較快上海為例，上海4月份供應(yīng)了九十萬平方米的一手房，二月份零供應(yīng)，三月份供應(yīng)了四萬方，從成交的情況上來說，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到去年月均90%，這個恢復(fù)速度也是非常快的，2月份基本停掉，3月份有所恢復(fù)，4月份恢復(fù)到去年平均水平90%，5月份特別黃金周比去年5月份整體已經(jīng)超過，應(yīng)該這次整體一手房供求恢復(fù)非?？於址渴袌?，4月份環(huán)比增長4.7%，當(dāng)中一個南京一個深圳，一到四月份的總量比去年還上升了，而且二手房快速恢復(fù)，因?yàn)槎址块T店恢復(fù)比一手房還要晚，到四月份才開始恢復(fù)，短短一個多月二手房市場活躍，也預(yù)示整體市場活躍，廣州，深圳，杭州，南京，四月份同環(huán)比都上升了，這個信號也特別值得大家重視，非住宅市場今年整體壓力比較大，我們看到無論商業(yè)，辦公還是酒店，現(xiàn)在承受著比住宅市場更大的壓力。

??從土地市場情況來看，最近各地政府都在大力推地，土地市場4月份成交規(guī)模比三月份漲了90%，平均地價創(chuàng)造了新高，一二線城市出讓土地占比50%以上，溢價率突破了15%，現(xiàn)在土地市場呈現(xiàn)了供求兩旺的局面，特別很多城市把原來壓倉底的拿出來了，確保成交，確保優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，現(xiàn)在土地市場是最近三年來比較好的一段時間。回到測評本身，我們看一下2020年房企上市公司的測評報告。

??首先從百強(qiáng)總體變化來說，大概有10%左右發(fā)生了變化，但是前十強(qiáng)基本上沒有發(fā)生變化，前十強(qiáng)當(dāng)中就是個別企業(yè)位置上面出現(xiàn)一些不變化，今年是萬科，恒達(dá)，碧桂園位列前三位，我們看到上市公司，特別排在最前面的企業(yè)，要撼動他們的地位比較困難，上市公司也出現(xiàn)了一定分化，一方面我們剛剛說了有10%上市公司今年沒有排到百強(qiáng)當(dāng)中，出現(xiàn)新公司的進(jìn)入，另一方面我們也注意到排在前列的公司，就是十強(qiáng)的房企和排在后面公司的差距越來越大。比如說各項(xiàng)總資產(chǎn)凈資產(chǎn)總的指標(biāo)，十強(qiáng)平均值是百強(qiáng)的四倍，是后三十強(qiáng)的十二倍到二十倍，前面企業(yè)和后面企業(yè)的差距目前也是越來越大了。

??另外從測評的整體情況來看，我們多數(shù)房企還是堅(jiān)持主業(yè)深耕，當(dāng)然多元布局還在做，但是我們從2020年報告當(dāng)中越來越趨向理性，當(dāng)然多元化當(dāng)中最重要一塊就是物業(yè)，過一會兒也會發(fā)布物業(yè)的測評報告，物業(yè)是房企做多元化方面最重要的一塊，從資本表現(xiàn)來說，因?yàn)槲覀兘裉焓巧鲜泄景l(fā)布會，我們看到房地產(chǎn)板塊2019年整體上漲，上漲近30%，我相信這個數(shù)字還是非常不錯的，另外港股的表現(xiàn)比A股的表現(xiàn)更好一些，去年有六家房企成功上市，今年成功上市企業(yè)應(yīng)該超過去年，因?yàn)楝F(xiàn)在排隊(duì)上市企業(yè)非常多，我們希望2020年成為房企上市的又一個大年。從運(yùn)營規(guī)模分析來看，今年整體規(guī)模還在穩(wěn)步增長，百強(qiáng)上市房企總資產(chǎn)占比超過90%，應(yīng)該來講上市公司每一年都在發(fā)展，每一年都在進(jìn)步。

??從償債能力來說，今年負(fù)債能力比去年略微上升，但是房企償債風(fēng)險還是可控范圍內(nèi)，因?yàn)橹簧仙?%的百分點(diǎn)，對于這個數(shù)字來講還是可以接受的。最近這一段由于三月份四月份整個海外債停掉，造成短期內(nèi)負(fù)債率有所下滑，隨著接下去海外債的恢復(fù)，其他融資渠道的跟進(jìn)，負(fù)債率可能還會在目前這樣水平上下做一些波動，從盈利能力上來說，總利潤穩(wěn)步提升，盈利效率指標(biāo)和去年基本持平，我們也看到利潤率沒有進(jìn)一步上升，這個可能也給出了非常重要的信號，企業(yè)規(guī)模確實(shí)越做越大，總利潤水平也是越來越高，房企賺錢可能也沒有那么容易了，利潤率水平?jīng)]有進(jìn)一步的提升。

??從成長能力上分析的話，業(yè)績增速整體還向好，但是和2017年2018年2019年相比，整體增長的速度開始放緩，當(dāng)然超過一半的房企盈收和凈利都是呈現(xiàn)正增長，但是營收放緩，整體行業(yè)天花板基本上看到了去年達(dá)到17億平方米的高點(diǎn)，16萬億17億平方米，今年要突破的話目前來看非常困難，特別受到疫情影響，整體上來說，今年整體上有所下調(diào)。從績效來看整體績效還是比較穩(wěn)定，上市房企整體經(jīng)營績效還是不錯的，在行業(yè)處于前列，納稅額增速放緩，雖然還在增長，社會表現(xiàn)更加多元，除了交更多的稅之外，還需要做撫平各類的社會責(zé)任，當(dāng)然今年對于房企來講，最大的社會責(zé)任就是就業(yè)，去年年末的時候我們提出房地產(chǎn)就是制造業(yè)，如果把房地產(chǎn)開發(fā)，建筑建造全部含在一起的話，吸納的整體就業(yè)勞動力水平，在整個制造業(yè)當(dāng)中大概占到40%左右，所以今年對于房企來講最核心的社會責(zé)任就是就業(yè)。

??從創(chuàng)新能力上分析，產(chǎn)品創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，營銷創(chuàng)新都是在過去一年當(dāng)中房企做的比較多的，也做出很多非常好的案例，特別今年疫情看到線上線下的結(jié)合，內(nèi)場外場的結(jié)合，這些營銷創(chuàng)新已經(jīng)成為房企的標(biāo)配。

??最后講一下未來得展望，現(xiàn)在來講整體行業(yè)壓力還是在的，因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)有比較大的壓力，整個行業(yè)出現(xiàn)一個天花板，要打破一個天花板有一定的難度，另外房住不炒已經(jīng)成為基本國策，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)這一塊也沒有出現(xiàn)網(wǎng)開一面的狀況，應(yīng)該總體的行業(yè)壓力還是繼續(xù)存在，我們沒有必要今天看到市場有所恢復(fù)就過分樂觀，我們今年應(yīng)該做好各種準(zhǔn)備，有底線思維，向最好的方向努力。

??從行業(yè)規(guī)模角度來說，我認(rèn)為行業(yè)規(guī)模略微下降，目前按照樂觀判斷下降5%左右，如果下降5%的話就會出現(xiàn)兩個16，一個就是16億平方米一個就是16萬億，這兩個16可能比較符合今年整個一手房的最規(guī)模，整個中國就是11萬億的一二手房的最規(guī)模，第一是疫情仍在蔓延對于市場有影響，房住不炒也會影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，總量上面不要太過于樂觀，結(jié)構(gòu)也要做好準(zhǔn)備，金融政策我們認(rèn)為對于房地產(chǎn)也要一分為二，對于持有性房地產(chǎn)今年稍微給予一些支持，如果不給予持有性房地產(chǎn)支持的話，今天不管寫字樓，酒店這些資產(chǎn)壓力非常大，因?yàn)檫@些經(jīng)營都碰到比較大的困難，我們相信今天在這個酒店是最好的酒店，可能也是它疫情之后少數(shù)幾場活動之一，昨天還好有我們這些人支持入住，否則今天像酒店這種影響是特別大的，總的來講我們還是對于今年的整體房地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎的樂觀，我們總是希望通過穩(wěn)住房地產(chǎn)最終也能夠使整個中國經(jīng)濟(jì)，能夠得到平穩(wěn)健康的發(fā)展。

??我們也希望在座所有上市公司共同努力，讓中國房地產(chǎn)越做越穩(wěn)，越做越好，謝謝大家。