??中房網(wǎng)訊 5月22日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行。備受關注的"2024房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2024房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊

??會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊在致辭中表示，在今后的發(fā)展中，房企融資要遵守金融管制規(guī)則，不要突破紅線；要看到金融管理制度在不斷完善中，不能因為制度暫時沒有規(guī)定就可以任意為之，融資要有正確的價值取向，不能唯能籌錢論英雄。當前市場頹勢的扭轉已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號，房企要重視練內(nèi)功，一方面克服當前困難，另一方面改善企業(yè)管理，在新的平臺上迎接新的發(fā)展。

??以下為致辭實錄：

??各位來賓：

??下午好。

??首先，我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，對2023年上市房地產(chǎn)企業(yè)測評成果發(fā)布表示祝賀，對參加發(fā)布會的嘉賓表示歡迎和感謝。

??易居研究院發(fā)布上市房地產(chǎn)企業(yè)測評成果歷時17年了。這17年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了熱火朝天的時期，也經(jīng)歷了寒風凜冽的時期。企業(yè)測評，不僅僅要描述企業(yè)發(fā)展的積極因素，也應當描述企業(yè)發(fā)展中存在的問題。從今年的測評成果，我們應當更多地看到發(fā)展中存在的問題，這樣才能有的放矢去改進。   

??說這個話題有點沉重，但是我們無法回避。上市房地產(chǎn)企業(yè)市值大幅度下降、信用等級大幅度下降，是人所皆知的事實。問題的產(chǎn)生，固然有經(jīng)濟增幅下行的壓力，有房地產(chǎn)需求不足的原因。但是，我們不能不反思，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過度地依賴資本運作，過度地將房地產(chǎn)推向金融化，是釀成當期風險陡增的重要原因。

??應該客觀地評價，資本市場對房地產(chǎn)的支持，金融對房地產(chǎn)的支持，促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，壯大了房地產(chǎn)企業(yè)的實力和發(fā)展能力，擴大了房地產(chǎn)的供應能力，推進了住房建設和城市建設。但是，在這個發(fā)展進程中，我們?nèi)狈Ρ匾木瑁嘿Y本的本性是逐利的。當需求旺盛、投資回報豐厚時，資本會趨之若鶩；但需求收縮、投資回報進入虧損通道時，資本會避若蛇蝎。在一定程度上，資本對房地產(chǎn)市場的波動，或是起火上加油的作用，或是起雪上加霜的作用。

??一段時間以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)被資本的功效所迷惑，逐漸丟棄了建房子、搞實業(yè)的初衷，對各種金融衍生品樂此不疲，除了利用銀行貸款、公開市場發(fā)債、上市融資，還創(chuàng)設了各種各樣的信托產(chǎn)品、理財產(chǎn)品、明股實債、前融、債權債務證券化，甚至員工集資，無所不用其極，加大企業(yè)杠桿，盡力“花別人的錢辦自己的事”，眼光都盯在融資上，熱衷于資本運作。有些行為，都已經(jīng)觸及非法集資、擾亂金融秩序的法律底線。市場上行，價格上漲，銷售順暢，一俊遮百丑，器質(zhì)性病變都被掩蓋起來。一旦市場下行、價格下跌，就會“屋漏偏逢連夜雨”。我們講房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，一個重要的方面是房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式。歷經(jīng)沉浮，當認知錯誤和挫折，汲取教訓而后革故鼎新。

??企業(yè)發(fā)展，當然要把資本管理好、用好。但是，首先要把實業(yè)做好，把管理加強，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務提高企業(yè)競爭力，而不是只忙乎資本運作。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，但不是資本運作企業(yè)。要扭轉房地產(chǎn)企業(yè)金融化的傾向。融資，對企業(yè)擴大生產(chǎn)規(guī)模當然是有必要的，但是有兩點必須牢牢記住，一是生產(chǎn)規(guī)模必須與需求相適應，過度迷信資本擴張必然導致生產(chǎn)過剩，市場一定會給予報復；二是資本對生產(chǎn)的正向作用是支持生產(chǎn)，而不是虛擬的資金運作，虛擬的資金運作必然導致泡沫和風險。

??要凈化房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式繁花繚亂，有些行為是打擦邊球，有些行為直接破壞了金融管制規(guī)則?，F(xiàn)在我們應該看清楚了，資本市場的反應是雙向的，市值下降拖累企業(yè)信用；不當融資的存在，又擴大企業(yè)債務風險，推動企業(yè)市值下降。這個影響，不僅僅作用于房地產(chǎn)企業(yè)，而且拖累了上游企業(yè)。毋庸回避，社會對當前建筑業(yè)企業(yè)、建筑材料供應企業(yè)的經(jīng)營困境歸咎于房地產(chǎn)企業(yè)，而形成房地產(chǎn)企業(yè)困境的重要因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。現(xiàn)在暴露出來的房地產(chǎn)企業(yè)的風險，看得見的是表內(nèi)，可能是冰山一角，表外融資的數(shù)量和風險可能不能低估。在今后的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資還是必要的，但一是要遵守金融管制規(guī)則，不要突破紅線；二是要看到金融管理制度是在不斷完善中的，不能因為制度暫時沒有規(guī)定就可以任意為之，融資要有正確的價值取向，不能唯能籌錢論英雄。

??要規(guī)范資金的管理。過度負債產(chǎn)生的市場風險已暴露無異，而房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題也必須高度重視。社會上有一種評論，說房地產(chǎn)企業(yè)是“十個鍋，九個蓋”，成天使資金騰挪術。許多爛尾項目的產(chǎn)生，其主要原因是資金被挪用。本來，制度就規(guī)定得很清楚，房地產(chǎn)按項目核算，一被挪用，資金就出現(xiàn)了缺口，項目就不能及時建設、及時交付。施工，購買建筑材料，拖延支付也是常事。在市場形勢好的時候，上游企業(yè)為了今后項目的合作，不平等的合同條款都忍聲吞氣接受，一旦回款前景不妙，就會以法律保護自己的利益。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理，漏洞也很多，資金流向、利益關系缺乏嚴格的管理制度和監(jiān)督，損公肥私的事件時有發(fā)生，合規(guī)審查形同虛設?；剡^頭去看，如果企業(yè)的合規(guī)審查能落到實處，如果集團公司與項目公司沒有人格混同，如果企業(yè)的實控人和高管不是那么利欲熏心，我們現(xiàn)在遇到的困難是不是會少一點？

??房地產(chǎn)上市企業(yè)的測評名單，這幾年有很大變化，有些企業(yè)已經(jīng)消失了。他們有一個共同特點，就是癡迷于“玩資本”，結果把自己玩進去了。痛定思痛，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真改變資本籌集和使用方式，走上平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

??各位來賓，當前市場頹勢的扭轉已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的信號。在這個時機，房地產(chǎn)企業(yè)要重視練內(nèi)功，一方面克服當前的困難，另一方面改善企業(yè)的管理，在新的平臺上迎接新的發(fā)展。

??謝謝大家。