2011中國三四線城市測評(píng)：百強(qiáng)城市解讀

　　1、城市區(qū)域分布：東部區(qū)域百強(qiáng)占比最高，山東省九市進(jìn)入五十強(qiáng)

從房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購?qiáng)城市區(qū)域分布來看，東部區(qū)域共有49個(gè)地級(jí)城市入選百強(qiáng)，占據(jù)百強(qiáng)榜半壁江山，其中更有30個(gè)城市位居五十強(qiáng)，進(jìn)入二十強(qiáng)的城市也達(dá)到16個(gè)之多；中部區(qū)域共有22個(gè)城市入選房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購?qiáng)，其中8個(gè)城市位居五十強(qiáng)，但中部六省無一城市進(jìn)入二十強(qiáng)之列；西部區(qū)域有24個(gè)城市進(jìn)入百強(qiáng)，但大部分城市在百強(qiáng)中位置相對較靠后，進(jìn)入五十強(qiáng)的城市僅11個(gè)，內(nèi)蒙古的包頭和鄂爾多斯以及云南的保山進(jìn)入二十強(qiáng)；東北區(qū)域共有5個(gè)城市進(jìn)入百強(qiáng)，進(jìn)入五十強(qiáng)和二十強(qiáng)的城市數(shù)量均只有吉林市1個(gè)。

　　從五十強(qiáng)城市省份分布情況來看，五十強(qiáng)城市分布在我國18個(gè)省份，其中山東省達(dá)到9個(gè)，占據(jù)五十強(qiáng)的近二成。江蘇、浙江二大東部省份緊隨山東省后，均有7個(gè)城市進(jìn)入五十強(qiáng)。廣東、廣西二省亦有4個(gè)城市進(jìn)入五十強(qiáng)名單。另外，云南、湖南、湖北、江西、河北、內(nèi)蒙古有2個(gè)城市進(jìn)入五十強(qiáng)，而安徽、福建、甘肅、河南、吉林、陜西、西藏分別有1個(gè)城市進(jìn)入五十強(qiáng)。

　　2、城市規(guī)模狀況：經(jīng)濟(jì)競爭實(shí)力全面提升，二十強(qiáng)城市建設(shè)需求強(qiáng)

　　GDP是反映城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模和衡量城市實(shí)力最重要的指標(biāo)之一。中國經(jīng)濟(jì)一直保持著比較高的增長，十強(qiáng)的城市與三四線城市的整體平均水平相比，十強(qiáng)的城市2009年GDP均值達(dá)2838.14億元，人均GDP均值達(dá)57276.7元，分別是全部三四線城市平均水平的3.43倍和2.34倍，均大幅領(lǐng)先于全部三四線城市平均水平，這表明十強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，消費(fèi)能力表現(xiàn)出很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，從而保有搶占市場先機(jī)的潛力。

　　受金融危機(jī)的影響，2009年三四線城市的GDP、人均GDP的增速雖然減緩，但總量持續(xù)增長，三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ琅f很強(qiáng)勁。

　　3、城市發(fā)展環(huán)境：百強(qiáng)城市形成三大梯隊(duì)，二十強(qiáng)城市發(fā)展環(huán)境佳

城市發(fā)展環(huán)境是房地產(chǎn)發(fā)展的重要外部因素，本次研究主要從城市建設(shè)投入、城市發(fā)展硬件、城市發(fā)展軟件三大方面對影響房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ囊蛩剡M(jìn)行分析研究。綜合分析表明，在城市環(huán)境方面，二十強(qiáng)形成第一梯隊(duì)，在多方面全面領(lǐng)先于其它三四線城市；第二十一至五十強(qiáng)形成第二梯隊(duì)，與全部三四線城市平均水平相比，具有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢；百強(qiáng)城市中剩余50個(gè)城市為第三梯隊(duì)，在城市發(fā)展的某些方面領(lǐng)先于全部三四線城市平均水平，領(lǐng)先優(yōu)勢相對較小。
 

　　4、居民生活水平：十強(qiáng)城市生活水平優(yōu)越，消費(fèi)能力強(qiáng)改善需求足

　　人均可支配收入被認(rèn)為是消費(fèi)開支的最重要的決定性因素。因而，常被用來衡量一地生活水平的變化情況。

　　收入的穩(wěn)步增長為改善居民生活水平提供了條件，十強(qiáng)的人均可支配收入遠(yuǎn)高于全部三四線城市平均水平，居民改善生活水平的能力優(yōu)于其他城市，從而會(huì)受到房企的青睞，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有增加的趨勢。

　　5、土地出讓情況：百強(qiáng)財(cái)政平穩(wěn)規(guī)模較大，土地出讓速度明顯趨同

　　地方政府財(cái)政收支情況是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要體現(xiàn)之一，體現(xiàn)著城市的總體能力；另一方面，地方政府財(cái)政情況將直接影響到城市的土地出讓行為。因此，深入分析百強(qiáng)城市政府財(cái)政收支對政府土地出讓情況，對于了解城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿哂兄匾饬x。

　　從財(cái)政收入來看，2009年百強(qiáng)城市財(cái)政收入平均達(dá)到74.15億元，為全部三四線城市均值的1.59倍；五十強(qiáng)、二十強(qiáng)、十強(qiáng)城市財(cái)政收入平均值分別為101.13億元、134.13億元和153.95億元，分別為全部三四線城市均值的2.17倍、2.88倍和3.30倍。同年，百強(qiáng)城市財(cái)政支出平均達(dá)到134.49億元，為全部三四線城市均值的1.22倍；五十強(qiáng)、二十強(qiáng)、十強(qiáng)城市財(cái)政收入平均值分別為157.09億元、194.05億元和201.15億元，分別為全部三四線城市均值的1.43倍、1.77倍和1.83倍?？梢姡購?qiáng)城市不論是在財(cái)政收支規(guī)模還是財(cái)政平衡水平上都優(yōu)于其它三四線城市。

　　除財(cái)政收支外，土地出讓是地方政府參與和影響房地產(chǎn)市場的重要途徑。從各城市年出讓土地的規(guī)模來看，全部三四線城市出讓土地占城區(qū)面積比例比較平均?！?/p>

　　6、市場發(fā)展情況：十強(qiáng)城市房產(chǎn)投資占先，量價(jià)波動(dòng)源自政策影響

　　房地產(chǎn)投資方面， 2009年百強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均值為94.09億元，為全部三四線城市均值的1.56倍；五十強(qiáng)、二十強(qiáng)、十強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均值分別為127.20億元、167.98億元和192.98億元，十強(qiáng)城市房地產(chǎn)投資規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢明顯，是全部三四線城市平均水平和百強(qiáng)城市平均水平的3.19倍和2.05倍。

　　除了房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的差異外，全國三十家標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入情況在各城市也有明顯差異。從開發(fā)企業(yè)進(jìn)入情況來看，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿κ畯?qiáng)城市平均有2家標(biāo)桿房企進(jìn)入，而這一指標(biāo)在二十強(qiáng)、五十強(qiáng)和百強(qiáng)分別為1.8、1.7和1.0，而全部三四線城市平均水平為0.5。廣東惠州共有7家標(biāo)桿房企進(jìn)入，為百強(qiáng)中標(biāo)桿房企進(jìn)入最多的城市。

　　從房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，百強(qiáng)城市商品房銷售面積和均價(jià)為281.35萬平方米和3274.4元。

　　總體而言，百強(qiáng)城市和全部三四線城市商品房市場同樣明顯受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，但二十強(qiáng)城市相對具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，價(jià)量波動(dòng)相對較小。

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