??“以舊換新”的政策東風，最終還是吹到了一線城市。

??如果2023年以前，以舊換新政策還是“小打小鬧”，那么2024年隨著深圳、上海的加入，該政策已成為“去庫存”的重要抓手。

??到目前為止，已經(jīng)有54個城市發(fā)布住房“以舊換新”政策，與此同時，各城市已經(jīng)演化出五種不同的操作模式。

??“以舊換新”政策有效果嗎？有。

??比如無錫，啟動十天后，首批次已成交25套。南京項目來訪認購有了明顯的好轉(zhuǎn)。

??但也有城市多數(shù)購房者“只看不買”。

??整體來看，采取換購模式的城市市場反響相對積極。

??2023年以來，不斷有城市加入“以舊換新”陣營。

??隨著一線城市深圳、上海的加入，以舊換新政策效應被推向高潮。

??5月6日晚，深圳發(fā)布樓市新政，其中一條指出，提升二手房交易便利化，支持在本市有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。

??深圳成為首個明文支持“以舊換新”的一線城市。

??另外，一線城市上海于5月3日推出住房“以舊換新”活動，首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)近10家。首批參加倡議的項目30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

??4月27日，南京官宣加入存量房“以舊換新”行列，由南京安居建設集團收購市民存量住房，首批試點限額2000套。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，推出“以舊換新”政策的城市已經(jīng)擴充至54個。

??實際上，“以舊換新”背后反應的是二手房越來越難賣。一二手房置換鏈條需要被打通，才能促進改善需求釋放。

??隨著政治局會議定調(diào)“去庫存”，“以舊換新”也成為消化存量房產(chǎn)的政策抓手。

??未來，加入“以舊換新”的城市，也會越來越多。

??通過梳理各城市不同的模式，目前各城市已衍生出了5種操作模式，分別為代售模式、舊房換購模式、回購收儲模式、發(fā)放換新補貼和“舊轉(zhuǎn)?！薄２簧俪鞘型瑫r采用兩種及以上“以舊換新”操作模式。

??總的來看，代售模式是最常見的模式，54城中有29城采取這類模式，占比超半數(shù)。

??代售模式是指房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔違約責任。

??上海和深圳便是采取此類模式。

??這種“幫賣模式”效果如何？

??根據(jù)CRIC調(diào)研來看，落地效果平平，多數(shù)購房者“只看不買”。比如如深圳，4月中旬綠景白石洲項目啟動“以舊換新”，此后一周的項目來訪量環(huán)比上升50%，但認購只增加了1套。

??效果之所以不明顯，原因也很好理解。這種幫賣模式下，“賣舊”是關(guān)鍵，但目前市場情況下，二手房普遍交易周期拉長，而新房鎖定期一般只有90天，代售模式很難從實質(zhì)層面提升二手房流通性，再加上缺乏行政力量介入，在信息平臺搭建、交易成本等方面并不具備優(yōu)勢。

??相較于代售模式，采用換購模式的城市市場反響相對積極，項目來訪認購有所好轉(zhuǎn)。

??“舊房換購”通常有政府平臺、新房開發(fā)商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構(gòu)完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。

??54城中有19城采取換購模式，比如鄭州、南京、武漢等城市均采取此類模式。

??換購模式也是在5種模式中表現(xiàn)最好的一種模式。

??從CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)來看，南京在4月27日推出“以舊換新”后，五一期間主城及近郊板塊項目來訪量明顯提升，較平日周末增長20%-200%不等，燕子磯、江北部分項目認購量提升50%-200%。

??無錫4月20日啟動“以舊換新”評估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現(xiàn)好于自然成交。

??鄭州的收購主體城發(fā)集團積極反饋，試點首日就有64組存量房源通過初審，如果換購計劃推進順利，預計將釋放100萬平方米新房購置需求。

??換購模式雖然效果最好，但也存在三個弊端。首先，試點規(guī)模小，無錫、宣城、太倉等多數(shù)城市計劃套數(shù)都在200套以內(nèi)。其次，對舊房要求高，比如青島明確規(guī)定房齡不能超過10年。此外，所換新房多為指定的項目，可選擇范圍小。

??補貼模式效果則不明顯。原因在于，各城市補貼比例通常不會超過新房總價的3%，參考過往各地購房補貼、契稅補貼的案例，財政補貼對住房銷售的拉動效果不如預期。

??從現(xiàn)有模式來看，換購模式是“以舊換新”5種模式中表現(xiàn)最好的一種模式。

??當前置換鏈條中核心在于如何快速“賣舊”，“以舊換新”一定程度上可以可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本，提高購房意愿。但整體市場承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，想要以點帶面取得明顯成效，仍需調(diào)動多方資源配合。