??房地產(chǎn)行業(yè)重磅傳聞?dòng)瓉?lái)落地。

??5月14日，杭州市臨安區(qū)發(fā)布一則重磅公告。公告顯示，經(jīng)杭州市臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。

??臨安區(qū)還明確了收購(gòu)房源的最高限價(jià)原則，收購(gòu)價(jià)格以不超過(guò)周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)，最終按經(jīng)區(qū)政府審議通過(guò)的《關(guān)于收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房的具體實(shí)施方案》執(zhí)行。

??對(duì)于此次政策落地，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局保障科相關(guān)工作人員表示，“本身我們就有公租房籌集任務(wù)，正常情況下是通過(guò)建設(shè)開(kāi)工新項(xiàng)目來(lái)籌集房源，考慮到近期商品房去庫(kù)存壓力較大，決定購(gòu)買存量商品房轉(zhuǎn)為公租房，這既完成了公租房籌集任務(wù)，又可以完成存量商品房去庫(kù)存任務(wù)?！?/p>

??杭州市臨安區(qū)新政落地前，市場(chǎng)消息稱相關(guān)部門(mén)正在考慮一項(xiàng)計(jì)劃，即讓全國(guó)各地地方政府購(gòu)買尚未售出的存量住房，該方案可能會(huì)讓銀行提供貸款。需要注意的是，類似的方案已經(jīng)傳過(guò)幾個(gè)版本，但至今皆未見(jiàn)官方證實(shí)。

??杭州市臨安區(qū)收購(gòu)存量房之舉是否為落實(shí)的上述計(jì)劃？上述杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局保障科相關(guān)工作人員未給出正面回應(yīng)。

??“公告發(fā)布后，目前咨詢具體情況的企業(yè)有很多，報(bào)名申請(qǐng)的企業(yè)有1家了?！?月16，杭州市臨安區(qū)方面相關(guān)單位人士表示。

??“這可以認(rèn)為在樓市去庫(kù)存或消化存量房方面‘國(guó)家隊(duì)’出手了，具有非常好的導(dǎo)向性，同時(shí)也說(shuō)明關(guān)于最近流傳的‘政府考慮購(gòu)買待售房屋以緩解供過(guò)于求’的傳言有切實(shí)的安排?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是貫徹“4·30”中央政治局會(huì)議提出的“統(tǒng)籌謀劃存量消化和增量?jī)?yōu)化政策”在地方的落地，意味著未來(lái)不管是公租房、保租房還是拆遷安置房，都可以通過(guò)存量盤(pán)活的方式來(lái)解決。

??受相關(guān)政策影響，地產(chǎn)股持續(xù)大漲，5月16早盤(pán)，萬(wàn)科Ａ、招商蛇口漲超5%，保利發(fā)展、華僑城Ａ、金地集團(tuán)、華發(fā)股份漲超3%。

??打響收儲(chǔ)模式去庫(kù)存第一槍

??杭州打響了以收儲(chǔ)模式去庫(kù)存第一槍。

??杭州市臨安區(qū)收購(gòu)方案公告提出，本次收購(gòu)規(guī)模不超過(guò)10000平方米，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房，基本條件如下：房源以整幢作為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建筑面積不超過(guò)70平方米；收購(gòu)房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個(gè)車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個(gè)車位比例配置。

??“杭州市臨安區(qū)負(fù)責(zé)籌建公共租賃住房28.3萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)籌建了一些，還剩余20.4萬(wàn)平方米公租房籌集任務(wù)，正常情況下還有兩個(gè)開(kāi)工任務(wù)，目前暫停了?！鄙鲜龊贾菔信R安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局保障科相關(guān)工作人員表示，此次發(fā)布公告的目的也是篩選出市場(chǎng)中符合的樓盤(pán)。

??值得注意的是，若以每套70平方米計(jì)算，此次杭州市臨安區(qū)商品住房收購(gòu)規(guī)模至少超過(guò)142套房子，但臨安區(qū)滿足不超過(guò)70平方米的現(xiàn)房或者期房并不多。

??據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)平臺(tái)顯示，目前臨安區(qū)在售商品房17個(gè)，其中僅有榮上青云府、天目觀山月、柏源晶舍、桃語(yǔ)春福里、佳源錦盛里5個(gè)項(xiàng)目有低于70平方米的戶型。

??一位杭州市場(chǎng)人士向相關(guān)媒體表示，滿足收購(gòu)條件的房源要整幢、有面積限制、有嚴(yán)格的車位配比，最符合的是此前出讓的封頂競(jìng)配自持的自持房源。不過(guò)，杭州市臨安區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于自持項(xiàng)目無(wú)法轉(zhuǎn)讓，不在此次收購(gòu)范圍。

??事實(shí)上，杭州市臨安區(qū)收購(gòu)商品住宅與2024年1月5日央行批復(fù)總額1000億元的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，支持重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市購(gòu)買商品房用作長(zhǎng)租房類似，收購(gòu)資產(chǎn)上均是以整棟優(yōu)先、單套為剛需大?。ㄐ陆ūＵ戏客ǔ翁?0~80平方米）的原則為主。

??臨安，地處杭州西部。2017年8月，浙江省人民政府發(fā)布了《浙江省人民政府關(guān)于調(diào)整杭州市部分行政區(qū)劃的通知》，臨安“撤市設(shè)區(qū)”，成為杭州第十區(qū)。

??資料顯示，2023年，杭州市臨安區(qū)商品住宅成交面積為53.1萬(wàn)平方米，商品住宅成交套數(shù)為 4995套。不到5000套的成交量與杭州市2023年全年成交量超10萬(wàn)套相比，占比約5%。2023年12月，臨安商品住宅可售面積約104.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.91%；短期庫(kù)存去化時(shí)間為26.2個(gè)月。

??今年5月9日，杭州取消全面限購(gòu)，位置略顯偏僻的臨安，勢(shì)必會(huì)受到杭州樓市新政的沖擊。

??另?yè)?jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，杭州顯性住宅庫(kù)存（即已領(lǐng)出預(yù)售證但尚未網(wǎng)簽的房源）約3.9萬(wàn)套，如果按2023年商品住宅月均7284套的成交量計(jì)算，去化周期為5.3個(gè)月。如果以今年前4個(gè)月的月均3802套計(jì)算，去化周期為10.2個(gè)月。

??“此次杭州市臨安區(qū)推行的政策一方面是對(duì)盤(pán)活存量、去化庫(kù)存的有益嘗試，另一方面也是對(duì)政府公共租賃住房的供應(yīng)支持。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，不過(guò)本次收購(gòu)房源規(guī)模較小，總套數(shù)預(yù)計(jì)在200套以內(nèi)，對(duì)于當(dāng)前臨安積壓的大量庫(kù)存不能形成有效的緩解，但為臨安區(qū)之后或?qū)⒊雠_(tái)“以舊換新”等存量資產(chǎn)盤(pán)活政策的推廣打下基礎(chǔ)。

??針對(duì)杭州市臨安區(qū)政策，有房企高層人士表示，市場(chǎng)確實(shí)空前嚴(yán)峻，這項(xiàng)舉措的落地將解決供求不平衡問(wèn)題，有很好的市場(chǎng)效應(yīng)。

??高企的樓市庫(kù)存

??事實(shí)上，自從4月30日中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”以后，市場(chǎng)對(duì)通過(guò)“政府收儲(chǔ)存量房產(chǎn)以緩解市場(chǎng)壓力”予以期待。

??期待背后是停緩的市場(chǎng)與高企的庫(kù)存。據(jù)天風(fēng)證券估計(jì)，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來(lái)新增需求也在消化空置的存量住房，估計(jì)2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開(kāi)發(fā)土地面積，只考慮新房廣義庫(kù)存（房企已開(kāi)工未銷售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫(kù)存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫(kù)存約為15.3億平方米（假設(shè)可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設(shè)空置二手房?jī)H有25%能成為供給）。

??“目前樓市庫(kù)存去化的主要問(wèn)題之一依然在于銷售端，因銷售規(guī)模持續(xù)處于低位，市場(chǎng)消化庫(kù)存的力量仍然偏弱?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

??李宇嘉預(yù)計(jì)，接下來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的城市推進(jìn)存量收儲(chǔ)用作保障房、拆遷安置房等。他建議，對(duì)于消化周期過(guò)長(zhǎng)的新盤(pán)項(xiàng)目，尤其是國(guó)企、城投項(xiàng)目，可考慮通過(guò)創(chuàng)新貨幣政策工具，注入中國(guó)版QE，收購(gòu)在售項(xiàng)目用作保租房、配售型保障房，修復(fù)開(kāi)發(fā)商資金鏈，以穩(wěn)定開(kāi)工和供地。

??“對(duì)于消化超過(guò)70%、尾貨去化難的項(xiàng)目，建議采取政府基金收購(gòu)尾貨的方式實(shí)現(xiàn)完全去化，讓項(xiàng)目順利交付?！崩钣罴握f(shuō)，對(duì)于前期消化較少、后續(xù)消化困難較大的項(xiàng)目，可通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換將購(gòu)房人置換到其他項(xiàng)目后，由基金介入整盤(pán)收購(gòu)，考慮用于保租房或配售保障性住房。

??他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，目前市場(chǎng)上的資產(chǎn)包、掛牌在售的二手房、新房庫(kù)存都比較大，盤(pán)活的關(guān)鍵在于有大體量資金進(jìn)來(lái)，按照評(píng)估價(jià)大量收購(gòu)物業(yè)，從而把市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定住，不要再大幅度下跌。

??不過(guò)，天風(fēng)證券認(rèn)為，政府收購(gòu)存量住房理論上可以降低庫(kù)存水平，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力，并通過(guò)更改用途為保障性住房來(lái)實(shí)現(xiàn)三大工程的部分目標(biāo)，但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個(gè)月以內(nèi)。而要把住房去化周期壓降到18個(gè)月以內(nèi)，需要去掉約7.4個(gè)月的庫(kù)存，這對(duì)應(yīng)了7.7億平方米銷售，約占廣義住房庫(kù)存的29%。

??另?yè)?jù)浙商證券研究，2023年全國(guó)商品房銷售面積為11.2億平方米，假設(shè)2024年銷售面積同比降低10%，則大約有1億平方米需求缺口。假設(shè)通過(guò)財(cái)政發(fā)力進(jìn)行收儲(chǔ)來(lái)消化1億平方米的商品房缺口，則市場(chǎng)可以達(dá)到供需平衡，那么收儲(chǔ)資金至少約為7000億~9000億元。