??“看著這大紅房本，我心里踏實(shí)極了！”紀(jì)阿姨手持嶄新的房產(chǎn)證興奮地表示，新房子布局合理，寬敞舒適，仿佛住進(jìn)了現(xiàn)代化的公寓；房子還新增了電梯，樓道里也設(shè)有安全扶手等‘適老化’設(shè)備，真是考慮周到。

??5月28日，北京市西城區(qū)首個(gè)危舊樓改建項(xiàng)目“樺皮廠胡同8號(hào)樓”正式啟動(dòng)回遷，首批14戶(hù)居民率先拿到新房鑰匙。從項(xiàng)目啟動(dòng)到向居民“交鑰匙”，歷時(shí)3年多，老住戶(hù)們終于在原址住上了新樓。

??樺皮廠胡同8號(hào)樓，坐落于北京市西城區(qū)新街口街道，始建于20世紀(jì)70年代，是一座5層的住宅樓，有住戶(hù)20戶(hù)。將近50年的樓齡，導(dǎo)致樓體逐漸出現(xiàn)墻體開(kāi)裂、構(gòu)件脫落等各類(lèi)安全隱患，被鑒定為D級(jí)危房。

??面對(duì)這一情況，北京市西城區(qū)委區(qū)政府積極行動(dòng)，將樺皮廠胡同8號(hào)樓納入危舊樓改建工作計(jì)劃。

??2020年6月，北京市住建委、市規(guī)自委、市發(fā)改委、市財(cái)政局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“危改試點(diǎn)意見(jiàn)”），樺皮廠胡同8號(hào)危舊樓改造項(xiàng)目在此背景下，被確定為西城區(qū)首個(gè)通過(guò)拆除重建方式進(jìn)行改造的危舊樓改建試點(diǎn)項(xiàng)目。

??經(jīng)過(guò)8個(gè)月的建設(shè)，樺皮廠胡同8號(hào)樓終于在今年5月華麗蛻變，獲得了業(yè)主的高度認(rèn)可。蛻變背后，樺皮廠胡同8號(hào)樓的改建工作亦有多個(gè)突破，一是70年產(chǎn)權(quán)得到更新；二是市區(qū)財(cái)政和居民共同出資的危改模式有望得到進(jìn)一步推廣。

??住進(jìn)新房子，生活有點(diǎn)“甜”

??“紅黃金碧交織，青瓦素墻環(huán)繞”，正是改造后的樺皮廠胡同8號(hào)樓的真實(shí)寫(xiě)照。經(jīng)過(guò)精心改造，其坡屋面巧妙地融合了小青瓦、灰色玻纖瓦、水泥瓦以及彩鋼瓦等多種元素，與街區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌相得益彰。

??走進(jìn)新房，居民們無(wú)不感慨萬(wàn)分，他們從未想過(guò)自己的老舊樓房能夠變成如此舒適、美觀的新家。

??“原先購(gòu)買(mǎi)的老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)年限并非那么理想，經(jīng)過(guò)原拆原建后，現(xiàn)在房產(chǎn)證上已赫然標(biāo)注著70年大產(chǎn)權(quán)，起始年份為2024年。隨著小區(qū)品質(zhì)的提升，我們的房子也增值了，現(xiàn)在價(jià)格和附近的高檔社區(qū)差不多。”業(yè)主代表靳阿姨也表示。

??更令居民們欣喜的是，每戶(hù)家庭都進(jìn)行了水電氣熱等智能化升級(jí)，安裝了太陽(yáng)能集熱板和陽(yáng)臺(tái)熱水器等節(jié)能設(shè)施，降低了能源消耗，為居民節(jié)約了用電量，同時(shí)也為城市的可持續(xù)發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。

??北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)西城分局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，樺皮廠胡同8號(hào)樓危舊改造項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中，在不影響臨近居民樓采光的同時(shí)，將樓體建設(shè)與臨近道路平行，做到改造后的樓體不占道。

??為了讓居民住的更舒服，在設(shè)計(jì)時(shí)將室內(nèi)戶(hù)型進(jìn)行了調(diào)整，完善了套型使用功能，實(shí)行了動(dòng)靜分離，戶(hù)內(nèi)公區(qū)也能延伸共享。在樓房的結(jié)構(gòu)方面也做了相應(yīng)調(diào)整，由原來(lái)的磚墻承重優(yōu)化為鋼砼墻體，提升了戶(hù)內(nèi)使用面積。同時(shí)，對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行了優(yōu)化，如合理退線、管井外移、增設(shè)電梯等。

??記者在現(xiàn)場(chǎng)的戶(hù)型圖上看到，此次改造設(shè)計(jì)了01#、02#、03#、04#四類(lèi)戶(hù)型。其中，03#戶(hù)型面積較大，原本的建筑面積62.7平方米經(jīng)過(guò)優(yōu)化后，增至73.69平方米；01#、02#和04#戶(hù)型也經(jīng)歷了相應(yīng)的優(yōu)化，這些戶(hù)型原建筑面積在45~49平方米間，但改造后，它們的建筑面積均新增了9平方米左右，整體提升了居民生活的舒適度。

??改建的難點(diǎn)

??與上述其樂(lè)融融的畫(huà)面形成鮮明對(duì)比的是，改建之初，樺皮廠胡同8號(hào)樓是摸著石頭過(guò)河，少有經(jīng)驗(yàn)，很多居民也心存疑慮。

??樺皮廠胡同8號(hào)樓改建的難點(diǎn)在哪兒？

??北京市規(guī)自委西城分局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首先，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)主體多；其次，實(shí)施主體為非產(chǎn)權(quán)主體單位，產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)后將帶來(lái)一些影響，其中最難的就是轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生的稅費(fèi)問(wèn)題，由于危改試點(diǎn)意見(jiàn)沒(méi)有明確危舊樓改建多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體登記路徑，這成為考驗(yàn)西城干部智慧與擔(dān)當(dāng)?shù)脑嚱鹗?/p>

??為解決這個(gè)問(wèn)題，北京市西城區(qū)成立了工作專(zhuān)班，由住建牽頭，規(guī)自委、房管、稅務(wù)、街道、實(shí)施主體等各部門(mén)深入調(diào)研，結(jié)合危舊樓改建已出政策以及樺皮廠8號(hào)樓實(shí)際情況，北京市規(guī)自委西城分局創(chuàng)新性地提出“產(chǎn)權(quán)主體不變、實(shí)施主體代建”“先注銷(xiāo)后首次、一戶(hù)一首次”的總體辦理思路，按照危改試點(diǎn)意見(jiàn)相關(guān)要求，單套住房包括新增建設(shè)面積在內(nèi)，房屋性質(zhì)統(tǒng)一登記為“按照經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”。

??其中，原住房已轉(zhuǎn)為商品房、已購(gòu)公房的部分，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行注記，上市轉(zhuǎn)讓時(shí)商品房部分無(wú)需繳納地價(jià)款，新增面積部分應(yīng)繳納。

??北京市西城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會(huì)危舊房屋改造管理科科長(zhǎng)、四級(jí)調(diào)研員王勇介紹，按照該項(xiàng)目的運(yùn)行模式，改建完成后產(chǎn)權(quán)主體將保持不變。值得一提的是，由于是整體重建，將重新計(jì)算樓齡，即按照2024年開(kāi)始計(jì)算。

??重建資金同樣也是破局的關(guān)鍵。王勇表示，項(xiàng)目資金方面，市區(qū)財(cái)政按照5786元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原始面積部分的重建資金進(jìn)行補(bǔ)貼，剩余差額部分由居民自行承擔(dān)，對(duì)于新增面積部分，居民則需要按照綜合改建成本進(jìn)行全額支付?！翱偟乃阆聛?lái)，每戶(hù)居民大致需要出資18萬(wàn)~23萬(wàn)元不等，居民們普遍表示接受。”

??在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目承建方中建國(guó)際投資也給予了支持。據(jù)項(xiàng)目承建方中建國(guó)際投資華北區(qū)副總經(jīng)理李宏偉介紹，該項(xiàng)目采用了中建海龍科技原創(chuàng)研發(fā)的模塊化集成建筑（MiC建筑）技術(shù)，這90%以上的建筑工序在工廠內(nèi)完成，再將預(yù)制的模塊運(yùn)送至施工現(xiàn)場(chǎng)裝嵌成完整建筑，現(xiàn)場(chǎng)工作量大幅度降低，相較傳統(tǒng)建造方式工期縮短75%以上，3個(gè)月實(shí)現(xiàn)了建成封頂。

??除了資金來(lái)源是一個(gè)難點(diǎn)，試點(diǎn)中還發(fā)現(xiàn)了多個(gè)問(wèn)題，如產(chǎn)權(quán)主體多、轉(zhuǎn)移登記難、各類(lèi)稅費(fèi)高、居民負(fù)擔(dān)重等，更為棘手的是，危舊樓改建工作亦缺乏足夠的政策支持。

??王勇表示，目前，北京危舊樓重建工作主要依據(jù)的是北京市住建委出臺(tái)的兩份文件，一是2020年6月發(fā)布的京建發(fā)〔2020〕178號(hào)《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，二是2023年3月發(fā)布的京建發(fā)〔2023〕95號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步做好危舊樓房改建有關(guān)工作的通知》。

??但隨著工作的深入，一些問(wèn)題也在顯現(xiàn)，如改建中涉及的土地政策、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益、稅費(fèi)問(wèn)題等還存有真空處，需要更加明確的指導(dǎo)，“我們希望能有一份更為具體的指導(dǎo)性文件，以補(bǔ)充和完善現(xiàn)有政策框架?！蓖跤卤硎?。

??能否推廣？

??“下一步，西城區(qū)將進(jìn)一步提煉總結(jié)該模式經(jīng)驗(yàn)做法，在其他地方的更新項(xiàng)目上繼續(xù)推廣。”王勇表示。

??哪些樓體可能適用于該模式？王勇介紹，按照北京市相關(guān)文件規(guī)定，首先，是建于上世紀(jì)五六十年代、被評(píng)估為D級(jí)危樓、不具備加固改造的條件住宅；其次，需要全樓居民同意。

??該模式在經(jīng)濟(jì)上是否可持續(xù)？王勇表示，北京老舊房屋較多，這種模式需要居民參與負(fù)擔(dān)一部分資金，至于多少資金是居民能夠接受的，我們也在研究探討。

??在清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系、土地利用與住房政策中心主任田莉看來(lái)，政府補(bǔ)貼的模式難以長(zhǎng)期維系。“盡管目前北京市政府啟動(dòng)了一些帶有補(bǔ)貼性質(zhì)的試點(diǎn)項(xiàng)目，但如果要將危樓拆除重建的模式得以持續(xù)推廣，必須進(jìn)一步深入探索，以找到能夠切實(shí)支撐原拆原建模式的有效策略。”

??田莉倡議引入社會(huì)資本，并強(qiáng)調(diào)在簡(jiǎn)化規(guī)劃建設(shè)流程的同時(shí)，為居民預(yù)留更多的額外空間，以此吸引更多社會(huì)資本參與。

??她進(jìn)一步解釋說(shuō)：“當(dāng)老舊小區(qū)面臨拆遷與改造時(shí)，如果我們能在確保規(guī)劃合理性的前提下，適當(dāng)提高容積率，比如增加百分之二三十，這將為開(kāi)發(fā)商提供更大的操作空間，從而減輕居民的經(jīng)濟(jì)壓力。此外，我們還需要構(gòu)建一套完善的金融和財(cái)政政策體系作為支撐，以確保整個(gè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)和成功落地?！?/p>