??“5·17”新政疊加上海、廣州、深圳一線城市新政利好推動(dòng)，市場(chǎng)活躍度提升明顯。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示5月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%，較4月小幅微增，與一季度均值相比，增長23%。

??上海新“滬九條”后部分樓盤的來訪量明顯上升，部分觀望客戶開始入市。

??不僅僅是上海，部分二三線城市5月也呈現(xiàn)成交緩步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，環(huán)比微增6%，其中西安、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持增。

??從去化來看，5月重點(diǎn)城市平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比上升4pcts，略好于一季度均值。這一方面是政策利好，另外一方面也受各大房企“提質(zhì)縮量”推盤策略影響。

??整體來看，我們認(rèn)為6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高。二手房回暖程度預(yù)期好于新房。

??2024年5月27日，上海四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，共提出九條政策措施，被行業(yè)稱為新“滬九條”。

??該政策充分考慮了剛需和改善的購房需求，對(duì)非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈(zèng)予等情況都進(jìn)行了通盤考量，真正實(shí)現(xiàn)了差異化、分區(qū)域調(diào)整。

??政策推出后，上海市場(chǎng)活躍度明顯提升，部分新房項(xiàng)目來訪量出現(xiàn)明顯增長。

??如位于浦東三林的招商臻境，6月1日及2日兩日日均來訪量較上周末超20%，從新“滬九條”發(fā)布至今一周內(nèi)，時(shí)代潮派來訪量整體上漲25%，金地嘉峯匯來訪量整體增長40%。若與工作日相比，中環(huán)置地中心·潤府周末兩天來訪量比新政前上漲40%，泗涇某項(xiàng)目周末兩日咨詢及來訪量較平常工作日超50%。

??從成交來看，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月19日至31日期間，各區(qū)域已售套數(shù)從5月27日起反彈，一直到5月31日達(dá)到各區(qū)域已售套數(shù)最高點(diǎn)，為697套，其中外環(huán)外已售套數(shù)為各環(huán)線最高達(dá)494套。

??二手房方面，新政后成交套數(shù)也從28日起出現(xiàn)明顯增長，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，6月1日全市二手房成交套數(shù)924套，較5月日均600多套水平有較大幅度提升。

??對(duì)此，有部分中介人員表示，新政過后影響最大的是非戶籍首套購房者，總價(jià)在300萬元左右是他們最近幾天帶看最多的房源。

??值得一提的是，當(dāng)前二手房市場(chǎng)仍執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即銀行審批貸款額度時(shí)，會(huì)根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中取最低的價(jià)格。受此影響，部分年限較久的二手房首付比例仍然較高。同時(shí)，也有很多二手房成交價(jià)已與評(píng)估價(jià)格相對(duì)接近。

??不僅是上海，從CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市來看，2024年5月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。前5月累計(jì)同比降44%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。

??分能級(jí)來看，一線熱度轉(zhuǎn)降，4個(gè)一線城市5月成交164萬平方米，同環(huán)比分別下降34%和6%，這主要是由于上海、廣州、深圳新政落地時(shí)間尚短，對(duì)整體成交提升效果有限。

??二三線城市來看，在“5·17新政”后截至目前已有至少13個(gè)省份、15個(gè)重點(diǎn)城市落實(shí)新政內(nèi)容，在此影響下成交緩步復(fù)蘇，環(huán)比微增6%，但同比仍保持下降。

??具體來看，熱點(diǎn)恒熱的西安、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，其中西安5月成交面積88萬平方米，同環(huán)比皆大漲，分別為同比上漲44%，環(huán)比上漲36%；成都方面，單月成交量達(dá)126平方米，為2024年內(nèi)高點(diǎn)，且環(huán)比正增9%，短期內(nèi)改善盤入市支撐市場(chǎng)成交熱度延續(xù)。

??此外，還有不少城市處于穩(wěn)步需求修復(fù)期， 諸如武漢、杭州、合肥、天津等，5月成交環(huán)比持增，同比下降，絕對(duì)量仍顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項(xiàng)目來訪、認(rèn)購均有了不同程度回升。

??從去化來看，受房企“提質(zhì)縮量”推盤策略影響，各城市房企推盤積極性較4月小幅回調(diào)，去化率則呈現(xiàn)穩(wěn)中有增，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比上升4pcts，同比下降9pcts；和一季度相比微增5pcts，去化率仍處于低位波動(dòng)。

??多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持環(huán)比持增態(tài)勢(shì)，主要因核心區(qū)高性價(jià)比樓盤入市帶動(dòng)整體項(xiàng)目去化低位回升；

??我們認(rèn)為，6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，營銷力度勢(shì)必有所加強(qiáng)，加之517四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)后，核心一二線相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率，月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。

??分能級(jí)來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù)：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安而言，短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，即便局部熱盤降溫，整體市場(chǎng)仍有望高位運(yùn)行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高去化率，城市外圍多數(shù)項(xiàng)目或?qū)⑿》郎?。?duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，市場(chǎng)熱度仍有待核心一二線傳導(dǎo)，不過當(dāng)前市場(chǎng)基本到底，降無可降，6月或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)。

??對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，5月16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積約701萬平方米，深圳、杭州、南京等6城成交表現(xiàn)強(qiáng)于去年同期，深杭增幅都在3成以上，二手房市場(chǎng)韌性猶在。新政利好之下，若業(yè)主能輔之以降價(jià)，勢(shì)必能帶來一波放量窗口期，二手房6月成交或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ「唿c(diǎn)。