??利好政策不斷加持西安樓市。6月12日，西安下發(fā)了“以舊換新”方案細(xì)則，提到全市范圍內(nèi)“以舊換新”購(gòu)買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；購(gòu)買新房申請(qǐng)住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度；同時(shí)不再審查購(gòu)房者資格條件。

??5月9日，西安市發(fā)布新政全面取消住房限購(gòu)措施。隨后執(zhí)行首套房15%首付政策，首套房貸利率也調(diào)整至3.55%。

??在系列房地產(chǎn)利好政策推動(dòng)下，西安樓市來(lái)訪量出現(xiàn)了上升。根據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，從重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，來(lái)訪量平均提高約2%。但是，來(lái)訪量提高并沒(méi)有在整體上促進(jìn)項(xiàng)目的有效銷售，據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月西安新推盤(pán)3000套左右，去化率走低至30%以內(nèi)。

??“5月推盤(pán)節(jié)奏放緩，雖有新政出臺(tái)，但當(dāng)前項(xiàng)目還是以去庫(kù)存為主，且新政初期客戶的觀望情緒持續(xù)，購(gòu)買意愿并未出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，因此房企推盤(pán)較為謹(jǐn)慎?！笨硕痍兾鞣治稣J(rèn)為。

??進(jìn)入 6月份，樓盤(pán)銷售去化率仍沒(méi)有得到有效改善，據(jù)陜西中原統(tǒng)計(jì)，6月3日~6月9日共有11個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了集中開(kāi)盤(pán)，去化率只有45%，環(huán)比下滑了16個(gè)百分點(diǎn)。

??客戶在減少——這是西安房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員共同的感受。多位房企營(yíng)銷人士表示，政策對(duì)市場(chǎng)的刺激有限，從案場(chǎng)來(lái)訪情況看，熱度不是很高。

??“春節(jié)前，我們項(xiàng)目周均來(lái)訪量可以達(dá)到600~800組，但現(xiàn)在只有500組，這還是在大力啟用銷售渠道的情況下的結(jié)果。”一位不愿具名的房企人士表示。

??關(guān)注到樓市不斷出臺(tái)的利好政策，市民何雨動(dòng)了換房的念頭，她近期走訪了不少項(xiàng)目，但最終卻決定“不買房了”，在不買的多個(gè)因素中，既有房?jī)r(jià)過(guò)高、對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不樂(lè)觀、房?jī)r(jià)持續(xù)下行的原因，也有她對(duì)更多利好政策的期待。

??“雖然首付降低了，但月供變多了，壓力更大。如果確實(shí)需要買房，會(huì)多付些首付，以減輕日后還款壓力?！焙斡瓯硎荆依镏挥幸粋€(gè)人在上班，還有一個(gè)孩子在上學(xué)，雖然沒(méi)有大的支出，但如果遭遇裁員壓力就會(huì)變得很大。

??有這種顧慮的不只是她一個(gè)人，作為西安市高新三期一名資深置業(yè)顧問(wèn)，張勇服務(wù)過(guò)該區(qū)域3個(gè)以上項(xiàng)目，他表示：“購(gòu)房者對(duì)高新三期的發(fā)展和產(chǎn)品都很認(rèn)可，但部分客戶覺(jué)得房?jī)r(jià)太高，透支了以后的生活，遲遲不愿下手?！?/p>

??面對(duì)低迷的市場(chǎng)，房企營(yíng)銷措施也不斷創(chuàng)新，希望可以刺激購(gòu)房者入市。

??6月10日，中鐵建·西派璽樾流出了一張“王炸消息”海報(bào)，這則海報(bào)內(nèi)容是首付15%，利率3.55%，前3年零月供。一位置業(yè)顧問(wèn)稱，目前針對(duì)上述方案，僅有浦發(fā)銀行、成都銀行兩家銀行可以做。

??據(jù)上述項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前共有兩種購(gòu)房方案：一是購(gòu)房者繳納首付15%，將貸款年限縮短至27年，中間3年只還利息，不還本金，這3年的本金將平攤到以后的324個(gè)月中；二是購(gòu)房者繳納15%首付，之后的3年完全“零月供”，不過(guò)這只針對(duì)企事業(yè)單位人員，且公積金繳納基數(shù)需在1萬(wàn)元以上、連續(xù)5年信用卡沒(méi)有逾期記錄的人士。

??除上述方案外，西派璽樾還打出了“9.5折”促銷價(jià)格，并贈(zèng)送封陽(yáng)臺(tái)、鋪設(shè)地暖等配套服務(wù)。在一位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，各大房企產(chǎn)品、價(jià)格、配套等差別不是很大，只能卷“營(yíng)銷策略”，其他項(xiàng)目大概率也會(huì)很快效仿西派璽樾這一營(yíng)銷策略，但是效果還需觀察。

??2023年11月份，招商、中海也分別以11349.43元/平方米、11731.9元/平方米樓面價(jià)摘得西派璽樾周邊兩宗住宅用地，這就是目前在售的招商天青云麓、中海未來(lái)之境。這兩個(gè)項(xiàng)目之外，該片區(qū)還分布有招商云蘭、高科紫薇嘉境、龍湖青云闕昱府等項(xiàng)目，供應(yīng)充足。

??這些項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也相差不大，如西派璽樾、天青云麓、中海未來(lái)之境都為第四代住宅，為了增強(qiáng)吸引力，各大項(xiàng)目在露臺(tái)上做足了文章，如西派璽樾的露臺(tái)較小，贈(zèng)送面積少；天青云麓的露臺(tái)不但達(dá)到了3米寬，同時(shí)還設(shè)計(jì)了南北雙陽(yáng)臺(tái)、雙露臺(tái)，得房率較高。

??在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，區(qū)域一度打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，但最終被叫停，如今西派璽樾再出新舉措也是為了助力營(yíng)銷。對(duì)于“前3年零月供”這一營(yíng)銷策略，西派璽樾置業(yè)顧問(wèn)表示，目前咨詢的人不少，但是還沒(méi)有購(gòu)房者采用。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，該銷售策略具有一定創(chuàng)新性，可能會(huì)從一定程度上緩解購(gòu)房人還貸壓力，引起更多人關(guān)注，有助于樓盤(pán)銷售。不過(guò)，購(gòu)房者買房前一定要充分評(píng)估自己的資金能力和未來(lái)的收入，不要過(guò)于樂(lè)觀，更不要透支自己的購(gòu)買力，量力而行。

??也有銀行工作人員提示：“這并不是減免利息，房貸利率和本金還款時(shí)間決定了購(gòu)房者的成本。由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，前期不還本金，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息比等額本金還款高，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看利息就更多?！?/p>

??盡管市場(chǎng)交易低迷，房企依舊對(duì)西安樓市抱有信心，“其他城市還不如西安，所以依舊會(huì)在西安拿地?！币晃谎肫笕耸勘硎?。另外一家重倉(cāng)西安的央企負(fù)責(zé)人也表示：“西安對(duì)周邊城市具有很強(qiáng)的吸附力，所以還是看好西安?！?/p>