??地方國企正在成為房地產(chǎn)市場中一股不可小覷的新勢力。

??作為全國最受矚目的市場，上海向來都房企全國化的“兵家必爭之地”。隨著民營房企的“偃旗息鼓”，上海的房地產(chǎn)市場，除了央企和一些已經(jīng)走向全國化的地方國企在“攻城略地”，上海本地的國企也悄然走向前臺，成為上海房地產(chǎn)市場上的主力軍。

??隨著上海城市更新的深入推進(jìn)，占據(jù)資源優(yōu)勢的本土國企逐漸從負(fù)責(zé)一級土地開發(fā)、城市基建等走向房地產(chǎn)開發(fā)的前臺，地方國企與央企占據(jù)80%-90%市場份額的格局將漸成定局。

??此前“名不見經(jīng)傳”的本土國企今年在上海樓市中的表現(xiàn)已經(jīng)相當(dāng)搶眼。在今年1-5月的上海房企銷售金額排行榜上，已有多家本地國企悄然上榜。

??上海作為國資重鎮(zhèn)，曾在上世紀(jì)八九十年代引領(lǐng)了全國的國企改革步伐，開展了一系列大膽探索和突破，這一時(shí)期，出現(xiàn)了大批優(yōu)秀的國有房地產(chǎn)企業(yè)，如綠地集團(tuán)、上海城開、上海建工(2.240, 0.02, 0.90%)房產(chǎn)等。上海的房地產(chǎn)開發(fā)市場一度被這些國有房企“一統(tǒng)天下”。

??隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些國企逐漸“隱身幕后”，承擔(dān)起上海舊城改造、一二級土地聯(lián)動開發(fā)及城市基建等職能工作。

??目前，在上海房地產(chǎn)市場上，本土國企已形成上海市屬國企與區(qū)屬國企兩大力量，市屬國企主要有上海地產(chǎn)集團(tuán)及其旗下各全資子公司、上海城投、上海城開、上海建工、上海城建、農(nóng)工商、光明地產(chǎn)(1.850, 0.01, 0.54%)等一批房企，他們都活躍在上海城市開發(fā)的各個領(lǐng)域。

??區(qū)屬國企這幾年也開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在上海土拍市場和樓市中的存在感也越來越強(qiáng)。

??最近，靜安76街坊即江寧社區(qū)C050201單元038-4地塊被靜安國企新靜安集團(tuán)全資控股的上海淇銘成和置業(yè)有限公司拿下，總價(jià)50.661億元。這是老靜安蘇州河畔最大的零星舊改地塊，僅樓板價(jià)就高達(dá)9.17萬元/㎡。

??就在地塊旁邊，靜安73街坊淮安里的南北兩個地塊，同樣是新靜安集團(tuán)投資建設(shè)，總投資約52.3765億元。僅這兩塊地，新靜安集團(tuán)的投資規(guī)模就已經(jīng)突破百億。

??新靜安集團(tuán)，就是靜安區(qū)的區(qū)屬國企，是2015年5月由三家靜安區(qū)國企集團(tuán)合并而成，過去十年已開發(fā)了多個靜安區(qū)的住宅項(xiàng)目，可以說，他參與并見證了整個靜安區(qū)城市面貌煥新的全過程。

??在上海，類似這樣的區(qū)屬國企并不少見。出現(xiàn)在今年前5月上海房企權(quán)益銷售金額榜單上的本土國企中，除上海城投為市屬國企外，浦開集團(tuán)、南房集團(tuán)、浦東金橋(10.760, 0.10, 0.94%)、西岸集團(tuán)、北方集團(tuán)、楊浦城投、大華集團(tuán)、奉賢新城、奉發(fā)集團(tuán)等均為區(qū)屬國企。

??除了房地產(chǎn)開發(fā)以外，這些本地國企還會承擔(dān)各區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)投資、城市更新等工作。比如靜安區(qū)屬國企北方集團(tuán)，他們就參與了靜安區(qū)90%的城市更新項(xiàng)目，也是上海中興路片區(qū)的開發(fā)建設(shè)者。

??地產(chǎn)國企參與市場化的房地產(chǎn)開發(fā)，優(yōu)勢很明顯：資源多、融資成本低、約束較少，而且，他們開發(fā)的項(xiàng)目，往往都有明顯的地段優(yōu)勢，所以，競爭力也更強(qiáng)。

??這兩年，隨著上海以更大力度推進(jìn)城市更新，絕大部分的城市更新項(xiàng)目都是本地國企充分參與，從征收到投資，再到開發(fā)一條龍無縫銜接。前文提到的靜安76街坊和73街坊，新靜安集團(tuán)就是從征收階段開始一手推進(jìn)的。

??上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投及上海城開等市屬國企，除了獨(dú)自承接的項(xiàng)目外，更多是與區(qū)屬國企共同組建合資公司，發(fā)揮市級平臺統(tǒng)籌作用，實(shí)現(xiàn)舊改項(xiàng)目一、二級聯(lián)動，推進(jìn)政企合作舊改的新路徑。

??所以，我們可以看到，這兩年，包括在未來數(shù)年，上海核心區(qū)域內(nèi)，上海本地國企都會是很多城市更新項(xiàng)目的首選建設(shè)者，而上海城市更新的重中之重是在內(nèi)環(huán)內(nèi)，這里也將成為本地國企競爭的“主戰(zhàn)場”。

??上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的面積，真的很小。根據(jù)2022年上海統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，整個區(qū)域不足114平方公里，僅占全市面積的1.8%。

??很多人對上海市中心的概念還停留在新天地(13.870, 0.12, 0.87%)、梧桐區(qū)以及外灘等少數(shù)區(qū)域，實(shí)際上，只要是在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，都是上海的核心。區(qū)域內(nèi)的配置成熟，在《上海市城市更新指引》中提出的“構(gòu)建多元融合的‘15分鐘社區(qū)生活圈’”的目標(biāo)，在內(nèi)環(huán)內(nèi)幾乎都已經(jīng)是“所見即所得”的現(xiàn)實(shí)，不需要再等待兌現(xiàn)。

??內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心地位，在房地產(chǎn)市場中并沒有得到真實(shí)的價(jià)值體現(xiàn)。從成交均價(jià)看，目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)大多數(shù)板塊，與內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)間沒有形成明顯的梯度價(jià)差。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅成交均價(jià)約11.9萬元/平方米，內(nèi)中環(huán)商品住宅成交均價(jià)約11.5萬元/平方米，與內(nèi)環(huán)內(nèi)成交均價(jià)僅差約4000元/平方米。

??具體到板塊，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)有些板塊的成交均價(jià)甚至還低于部分內(nèi)中環(huán)間的項(xiàng)目，如普陀、長寧、北外灘等區(qū)域的項(xiàng)目成交均價(jià)長期位居上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的低位，一直在10萬/平方米上下徘徊。

??從目前在售的項(xiàng)目來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)低于15萬/平方米的就有3個，最低僅12-13萬/平方米，價(jià)格與部分內(nèi)中環(huán)間和項(xiàng)目均價(jià)幾乎持平。

??顯而易見，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)大部分區(qū)域的價(jià)值是被低估的。不過，隨著上海城市更新的大力度推進(jìn)，內(nèi)環(huán)內(nèi)釋放出更多的高品質(zhì)項(xiàng)目，必將吸引更多的資金回歸。

??曾經(jīng)集中了原閘北70%棚戶簡層的蘇河灣，在2016年消滅了最后一塊成片二級以下舊里后，城市界面徹底發(fā)生了改變。曾經(jīng)污濁的河水，如今變得清澈，也成為水鳥的樂園。兩岸綠樹成蔭，文化景點(diǎn)和藝術(shù)空間錯落其間，成為城市文化的新窗口。同時(shí)，高等級商辦樓宇吸引了大量知名企業(yè)入駐，資本駐足。

??城市界面的變化，也帶來這里地段價(jià)值的回歸。目前蘇河灣的二手房價(jià)格已經(jīng)摸高至20萬/ m2。

??可以預(yù)見，內(nèi)環(huán)內(nèi)的價(jià)值回歸也將隨著上海城市更新的大力度推進(jìn)而加速。

??上海國企在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)關(guān)于產(chǎn)品的較量也將隨之展開。畢竟，這個區(qū)域一直是上海最高端住宅“內(nèi)卷”的主陣地。

??內(nèi)環(huán)內(nèi)的新房價(jià)格也大多令人“咋舌”：綠城·外灘蘭庭16.3萬/㎡、中?！ろ槻晾?7.2萬/㎡、濱江壹號院16.8萬/㎡……二手房的掛牌價(jià)大多在15以上，甚至超過20萬。

??今年1-5月，上海內(nèi)環(huán)新房上市了13個樓盤，成交2038套，成交均價(jià)160815/m2，幾乎是全市均價(jià)80313萬/m2的兩倍！

??內(nèi)環(huán)內(nèi)面積雖小，卻匯集了全上海最優(yōu)質(zhì)的資源——教育資源是全市平均值的8.58倍，醫(yī)療是11.84倍、商業(yè)6.34倍、辦公11.4倍……

??靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)的區(qū)域，因?yàn)橛袣v史積淀，有長期的海派人文浸潤，底蘊(yùn)豐厚，而且不乏生活的煙火氣，很能引起“老錢們”心底深處的懷舊情懷，所以，一直是上海房地產(chǎn)市場中產(chǎn)品最卷的區(qū)域，也是追求房產(chǎn)增值保值的首選之地。

??新房一直稀缺的靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)的區(qū)域，今年陸續(xù)有幾個區(qū)屬國企操盤開發(fā)的項(xiàng)目上市，他們都沒有在營銷上做太多“花里胡哨”的動作，在售樓處和樣板房上也不做過多投入，將更多的資源實(shí)實(shí)在在用于項(xiàng)目產(chǎn)品力和服務(wù)的提升。

??這些項(xiàng)目還有幾個共同的特點(diǎn)：位置好，配置全，產(chǎn)品實(shí)在，國企背書，沒有交付及產(chǎn)品質(zhì)量方面的風(fēng)險(xiǎn)。

??伴隨著區(qū)域內(nèi)城市更新的提速,區(qū)域整體的價(jià)值提升毋庸置疑,這一點(diǎn)已經(jīng)反應(yīng)在近期不斷提升的聯(lián)動價(jià)上，區(qū)域內(nèi)的投資價(jià)值也將隨之日益凸顯。

??最近，位于靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)西藏北路板塊的靜安璽樾，以12.5萬/m2的價(jià)格入市，僅相當(dāng)于今年前5月內(nèi)環(huán)新房成交均價(jià)的77%。

??西藏北路區(qū)域，低于13萬已經(jīng)幾乎找不到了，比如：銘德漪景庭:13.5萬/㎡，萬科翡翠雅賓利：14.4萬/㎡，中興路一號：15.6萬/㎡，圣和靜安公館：15.2萬/㎡……

??項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)的商圈有：人民廣場、外灘、南京西路。靜安大悅城(2.530, -0.02, -0.78%)、蘇河灣萬象天地。教育及醫(yī)療資源都很充足，交通上也四通八達(dá)，四條軌道交通環(huán)繞，還有“雙高架”及“四隧道”。這個級別的配套，用“熟透了”來形容，一點(diǎn)都不為過。

??靜安璽樾以歸家動線打造為核心，從入口營造、產(chǎn)品空間、立面品相等多維度、全方位提升居住體驗(yàn)，將內(nèi)環(huán)內(nèi)的產(chǎn)品內(nèi)卷拉到一個新高度。

??比如：業(yè)主步行進(jìn)入小區(qū)，就可搭乘專屬電梯直接進(jìn)入地下，免受風(fēng)吹日曬，直接通往自家樓宇。新海派風(fēng)格立面，融入了石材、真石漆、鋁板等能夠抗歲月腐蝕的現(xiàn)代主流高端建材。

??在寸土寸金的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，靜安璽樾以近10萬方的體量，打造一個純住宅項(xiàng)目，堪稱奢侈。也正因?yàn)橐?guī)模足夠大，開發(fā)商充分考慮了客戶需求，打造了覆蓋到全齡段人群綠化空間、功能區(qū)及專屬空間等。每一個細(xì)節(jié)，都源自“人性化”的產(chǎn)品打造核心。

??在戶型設(shè)計(jì)上，靜安璽樾也沒有盲目跟風(fēng)，堅(jiān)持把98m2做成從容的兩房兩廳兩衛(wèi)，并根據(jù)現(xiàn)代人生活習(xí)性，設(shè)計(jì)了更多的收納空間, 更好地平衡客戶居住的舒適性與功能性。

??值得一提的是，隨著今年三月“7090政策”淡出歷史舞臺，高層住宅的中小套戶型面積標(biāo)準(zhǔn)從100㎡放寬至120㎡，意味著未來上海市中心的“小戶型”又將變得稀缺，靜安璽樾這類“實(shí)惠戶型”是賣一套少一套，將越來越稀缺。

??在售樓處和樣板房上不做過多投入，是上海大部分國企開發(fā)商的通行做法。當(dāng)那些過度修飾的空間都被還原，消費(fèi)者或許更能透過現(xiàn)象去看到這個項(xiàng)目的本質(zhì)：地段、配套、房型、性價(jià)比……這些更有助于消費(fèi)者理性地作出判斷和決定。

??由此也可看出上海國企的低調(diào)。事實(shí)上，在上海5月樓盤銷售金額排行榜上，不少上海本地國企開發(fā)的項(xiàng)目涌現(xiàn)。憑借本地化的優(yōu)勢，上海國企對區(qū)域內(nèi)的市場情況、城市規(guī)劃以及居民需求等更為熟悉，他們開發(fā)的項(xiàng)目在低迷的樓市中能夠得到市場的認(rèn)可，也說明了他們在產(chǎn)品打造上的實(shí)在和用心。

??總的來說，地方國企入場房地產(chǎn)開發(fā)，也是在房地產(chǎn)新格局下尋找新機(jī)會，與央企相比，他們在本地化方面資源更強(qiáng)，也更具優(yōu)勢；與民企相比，他們資源優(yōu)越，資金實(shí)力更強(qiáng)。市場也將逐漸接受，地方國企將成為房地產(chǎn)市場中的重要力量。