??6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議。

??此次會(huì)議距中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)僅過去了8天。

??會(huì)議明確要求，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有至少23個(gè)城市落地政府收儲(chǔ)商品房模式，但整體規(guī)模有限。

??此次將收購范圍擴(kuò)展至縣級(jí)以上，一方面是因?yàn)槿木€及縣級(jí)城市庫存消化周期更長，能夠更好的去庫存，另外一方面則是能夠促進(jìn)“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”要求。

??但也需要注意的是，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場和保租房本身特征來看，國企收購商品房用于保障性住房可能存在適宜標(biāo)的少、標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難，以及后期配租型保障房運(yùn)營管理難等難點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，保障性住房再貸款作為去庫存的一種嘗試和探索，在實(shí)際落地的過程中仍將面臨不少問題，只有妥善處理好這些問題，才能更好推動(dòng)政策落地實(shí)施，從而達(dá)到去庫存的目的。

??2024年6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議。會(huì)議深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院有關(guān)決策部署，解讀政策文件，作出部署安排，明確事項(xiàng)要求，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市縣根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，自主決策、自愿參與。要堅(jiān)持以需定購，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。要堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施，防范各類風(fēng)險(xiǎn)，做到收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)。

??自5月17日央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收儲(chǔ)存量房以來，保障性住房再貸款工作正在加快推進(jìn)。

??6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，提出要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專班，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼咧С?，降低?shí)施主體經(jīng)營成本。對(duì)于有意愿的城市政府，央行建議確定1~2家具有較強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營能力的地方國企作為收購主體，建立項(xiàng)目篩選、購買和分配等環(huán)節(jié)制度，嚴(yán)格規(guī)范化運(yùn)營，在地方權(quán)限內(nèi)安排適當(dāng)?shù)呢?cái)稅政策支持，動(dòng)態(tài)掌握保障性住房配售和配租的需求，指導(dǎo)收購主體市場化選擇收購對(duì)象和合作銀行，此外，加強(qiáng)對(duì)收購主體貸款資金和房企出售所得資金的用途監(jiān)管，督促其遵循法律規(guī)定和協(xié)議約定。

??在央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)后僅8天，房城鄉(xiāng)建設(shè)部就又召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議。可見中央對(duì)存量房收儲(chǔ)的支持與推進(jìn)。

??此次住建部會(huì)議明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市，范圍明顯擴(kuò)大。

??這一方面是因?yàn)槿木€及縣級(jí)城市庫存消化周期更長，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年末百城狹義庫存面積降至5.3億平方的階段性低位，不過由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍保持在24個(gè)月的較高位。分能級(jí)來看，一線庫存規(guī)模小幅微增，二線城市庫存縮量，三四線城市庫存規(guī)模小幅微縮，但庫存消化周期不降反升至36個(gè)月的新高。

??另外一方面則是能夠促進(jìn)“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”要求。近年來，我國大力推進(jìn)縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化，2022年中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》要求目標(biāo)到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展，縣城短板弱項(xiàng)進(jìn)一步補(bǔ)齊補(bǔ)強(qiáng)，一批具有良好區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源環(huán)境承載能力較強(qiáng)、集聚人口經(jīng)濟(jì)條件較好的縣城建設(shè)取得明顯成效，公共資源配置與常住人口規(guī)?；酒ヅ洌厣珒?yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，市政設(shè)施基本完備，公共服務(wù)全面提升，人居環(huán)境有效改善，綜合承載能力明顯增強(qiáng)，農(nóng)民到縣城就業(yè)安家規(guī)模不斷擴(kuò)大，縣城居民生活品質(zhì)明顯改善。

??隨著縣城城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，縣城保障性住房的建設(shè)也將提上日程。

??據(jù)了解，自2022年起，就有多個(gè)城市發(fā)文提出公開收購商品房或商品住房，用作保障性租賃住房、安置房等。

??2023年人民銀行設(shè)立的1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個(gè)城市試點(diǎn)市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。目前租賃住房貸款支持計(jì)劃也并入了保障性住房再貸款政策中，集中管理。

??截至目前不完全統(tǒng)計(jì)，政府收儲(chǔ)存量住房模式目前已在全國至少23個(gè)重點(diǎn)城市落地，但從整體來看，規(guī)模仍有限。

??比如鄭州宣布，將通過城市發(fā)展集團(tuán)收購二手房5000套，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布存量房收儲(chǔ)公告，決定收購1萬平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區(qū)擬公開購買2.07萬平方米商品房作為廣汕鐵路項(xiàng)目的安置房，房源交易單價(jià)原則上為“土地成本+建安成本”。

??2023年6月23日，重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司首個(gè)批量收購租賃住房項(xiàng)目佳寓光環(huán)店開門迎客，這是重慶市屬國企首個(gè)批量收購租賃住房項(xiàng)目正式投用。

??2024年2月21日，重慶嘉寓公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源。這些項(xiàng)目，大多集中在軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點(diǎn)四區(qū)”人口聚集區(qū)，以70平方米以下小戶型為主。

??本次投用的佳寓光環(huán)店位于兩江新區(qū)金州大道21號(hào)，緊鄰軌道5號(hào)線重光站，每月租金在1500元左右。據(jù)了解，今年內(nèi)，還計(jì)劃有近1000套房源將投入使用。

??從5月17日央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，到6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，再到6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，短短一個(gè)多月的時(shí)間，多個(gè)會(huì)議涉及，可見中央對(duì)收購已建成存量商品房用作保障性住房政策推動(dòng)落地較為積極重視。但從當(dāng)前房地產(chǎn)市場和保租房本身特征來看，實(shí)施效果仍有待觀察。

??一是可收儲(chǔ)用作保障住的商品房標(biāo)的較少。

??6月20日視頻會(huì)議強(qiáng)調(diào)要合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。

??根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22 號(hào)），保障性租賃住房以建筑面積不超過 70 平方米的小戶型為主。

??由此可見，存量商品房用作保障房，首先是面積合適的存量商品房并不多。市場上絕大多數(shù)的商品房通常不會(huì)全部以單一小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)，通常情況下一個(gè)小區(qū)里只有部分樓棟，甚至同一樓棟部分單元的產(chǎn)品滿足保障房所需的小戶型標(biāo)準(zhǔn)，而“收購已建成未出售商品房”的要求，意味著收購標(biāo)的只能是現(xiàn)房，還可能出現(xiàn)部分小戶型已經(jīng)出售，剩下未出售的只是零散分布在一個(gè)小區(qū)里。如果一個(gè)小區(qū)的待售房源，部分是作為配售型保障房出售，部分是作為普通商品房出售，大概率會(huì)進(jìn)一步影響小區(qū)后期的銷售去化率。

??其次按照各地已經(jīng)出臺(tái)的存量收儲(chǔ)政策，幾乎都要求存量商品房具備區(qū)域優(yōu)勢、交通優(yōu)勢及證件齊全，產(chǎn)品品質(zhì)高，這些條件疊加起來，真正達(dá)標(biāo)的存量資產(chǎn)容量非常有限。

??二是資產(chǎn)價(jià)值如何達(dá)成一致。

??一般來說，保障性住房需要限定價(jià)格或租金。

??根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22 號(hào)），保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

??這就意味著用作保障房的商品房收購價(jià)格勢必要大幅低于市場價(jià)，由于前期開發(fā)商拿地成本較高，土地成本折合樓面價(jià)通常是銷售價(jià)格的一半，即便以“實(shí)際成本+微薄利潤”價(jià)格收購，這樣的價(jià)格也會(huì)比同區(qū)域的政府投資的已有保障房高出一截。政府投資的保障房通常是以“劃撥”或“協(xié)議出讓”的方式供地，相對(duì)“招拍掛出讓”供地的商品房，土地成本相對(duì)少很多。在這個(gè)過程中如何評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值也較為困難。

??值得注意的是，此次6月20日視頻會(huì)議將存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市，而近年來三四線及縣級(jí)城市房價(jià)下跌較為明顯，這也為存量房收儲(chǔ)創(chuàng)造了一定的條件。

??三是如何有效的運(yùn)營管理。

??在存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，運(yùn)營管理能力才是否能真正盤活存量的關(guān)鍵。

??從租賃市場來看，目前市場上的集中式公寓主要由市場化房源和保租房源兩者組成，一線城市的集中式公寓規(guī)模增長較快，上海和深圳的規(guī)模已經(jīng)超過20萬間，其中保租房的規(guī)模占到三成以上，逐漸邁向了“市場化+保租房”的雙軌并行模式。而在新增房源中，無論一線還是二線城市，保租房的占比越來越大，在一線城市中對(duì)整體新增規(guī)模提升貢獻(xiàn)度達(dá)84%。

??從資本市場來看，投資機(jī)構(gòu)對(duì)于長租公寓穩(wěn)定的回報(bào)率預(yù)期基本都集中在4.5-5.5%之間。

??然而，作為存量收儲(chǔ)的國企平臺(tái)相對(duì)進(jìn)入保租房賽道的時(shí)間都是2021年后，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)尚未完全成熟。面對(duì)項(xiàng)目如何制定運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目品牌如何在激烈的競爭中出圈實(shí)現(xiàn)溢價(jià)、項(xiàng)目周邊租賃市場發(fā)展如何以及如何實(shí)現(xiàn)隨行就市及時(shí)調(diào)整運(yùn)營管理策略以及是否需要運(yùn)營借力等等問題，對(duì)大多數(shù)國企平臺(tái)來說的都是考驗(yàn)。

??綜合來看，從5月17日央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款至今僅一個(gè)多月的時(shí)間，已有多個(gè)會(huì)議涉及收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，可見當(dāng)前中央對(duì)此頗為重視。

??6月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部視頻會(huì)議指出：收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務(wù)院作出的重要決策部署，有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫存、助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)和“白名單”機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。各地要進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感使命感，解放思想、拓寬思路，穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

??我們認(rèn)為，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場化商品房作為安置房源采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”，為其他城市提供了一定參考。同時(shí)，摸清本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況至關(guān)重要，還需多部門協(xié)同推進(jìn)。