??上海豪宅“日光盤”再現(xiàn)江湖，銷售額刷新紀錄。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，3-5月上海迎來了豪宅的集中供應期，以此帶動市場熱度高位延續(xù)。2024年以來累計17個高端盤（單價超10萬元/平）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成，豪宅熱銷新聞持續(xù)“刷屏”。

??從上海2019年以來分單價段商品住宅成交面積占比情況來看，上海單價超15萬元/平高端住宅成交占比持續(xù)提升，目前已達約15%。

??這些豪宅項目能夠屢屢開盤售罄，主要契合了前期供應少、項目蓄客時間長、改善置換自住需求、和部分價差打新等。

??對比之前上海的豪宅項目多是平層產(chǎn)品，2024年以來的豪宅供應中，豪宅產(chǎn)品的類型更為豐富多樣化。

??我們認為，隨著豪宅產(chǎn)品供應放量，客戶對于產(chǎn)品也會變得更加挑剔，未來上海豪宅市場將面臨分化行情。

??上海豪宅熱銷新聞持續(xù)“刷屏”：2024年3月28日中?！ろ槻晾镯椖块_盤，銷售額達到196.53億元，創(chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄；4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤，212套房源當天全部售罄，攬金70.27億元；4月21日融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤，當日售罄，銷售額達99.97億元……

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年以來累計17個高端盤（單價超10萬元/平）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成。

??從上海2019年以來分單價段商品住宅成交面積占比情況來看，2024年前4月上海單價超10萬元/平高端住宅共成交46.76萬平方米，成交占比高達24%，尤其是單價15萬+的頂豪產(chǎn)品，成交占比高達15%。

??對于豪宅產(chǎn)品而言，其價值更多地體現(xiàn)在區(qū)位和資源的稀缺性上。這批開盤的豪宅項目，基本都擁有核心的區(qū)位地段和資源優(yōu)勢。

??一類是占據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)城市核心區(qū)位。上海本輪入市的豪宅產(chǎn)品中，黃浦區(qū)的項目就占據(jù)多個席位，包括新天地板塊的中海順昌玖里、淮海中路板塊的凱德茂名公館、豫園板塊的露香園·云宸、老西門板塊的慶成府等。

??一類則是坐擁濱江資源。一線黃浦江景房是上海豪宅市場繞不開的話題，從東外灘到徐匯濱江，縵云上海、濱江凱旋門三期、綠城外灘蘭庭、融創(chuàng)外灘壹號院二期、保利世博天悅、匯元璽、香港置地啟元、保利濱江天珺等。

??這些豪宅項目能夠屢屢開盤售罄，主要契合了以下三方面核心需求：一是前期供應少導致部分購房者持幣等待多年，項目蓄客時間長。二是改善置換自住需求和部分首置客群。三是價差打新需求，部分項目價格倒掛依然存在，交易活躍度。

??對比之前上海的豪宅項目多是平層產(chǎn)品，2024年以來的豪宅供應中，豪宅產(chǎn)品的類型更為豐富多樣化。

??2024年以來上海豪宅市場有一個重要的特征，就是核心城區(qū)風貌別墅類產(chǎn)品的供應明顯增加。上海核心城區(qū)舊改區(qū)域與歷史風貌區(qū)高度重合，為保護歷史風貌，遵循“留改拆”原則，通過城市更新打造風貌別墅區(qū)。在保留上海石庫門和傳統(tǒng)里弄建筑肌理的同時，也滿足了市場高端需求。同時，城區(qū)低密社區(qū)的豪宅項目通過多樣化的產(chǎn)品打造也為上海豪宅市場帶來更多選擇。

??上海豪宅產(chǎn)品在戶型設計角度方面，更注重空間尺度和功能性的平衡。在目前200-300平方米的主流面積段，既要求保證產(chǎn)品整體的空間尺度，也要保證功能性的完善。

??在此輪上海入市的平層豪宅產(chǎn)品中，融創(chuàng)外灘壹號院二期、龍盛灣上、中海順昌玖里等鋼結構超高層項目，通過優(yōu)化建筑結構提升高層豪宅產(chǎn)品的得房率，一定程度上助力了項目的熱銷。

??從購房者情況來看，克而瑞研究中心通過房企、中介和機構等渠道，進行多組客戶深訪，調研表明，從年齡段看，購房的主力已經(jīng)從“60/70后”向“80/90后”轉移，這群新貴中大部分資金來源還是父母，但他們具有充分的選擇權，對地段、房型、圈層都有具體的偏好。

??按總價將豪宅進行劃分來看，5000萬以上的奢豪客戶畫像以私營企業(yè)主為主，以及他們的“二代”。“二代”基本有海外留學背景，且浙江的企業(yè)占比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好保值性更強的核心地段，如：外灘、新天地、陸家嘴，而且具有一定的品牌忠誠度。

??3000萬-5000萬的豪宅客戶畫像更為豐富，年輕創(chuàng)業(yè)者、企事業(yè)高管、動拆遷“土豪”、財富有一定積累的富裕家庭，這部分客群對總價和區(qū)域的敏感度較高，更愿意選擇居住或者工作的區(qū)域。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海風貌別墅供應主要在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個行政區(qū)，總共31個，預計供應量約189萬平左右，加之市中心待開發(fā)的風貌住宅儲備地塊高達12宗，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應將處于井噴期。

??從產(chǎn)品來看，主要分純風貌別墅盤和高層與風貌別墅混合盤，其中風貌別墅又有疊加和獨棟別墅兩種，待入市項目面積段基本都是在200㎡以上，與頂豪調性匹配。我們對部分樓盤的風貌別墅單價進行了預估，基本上在14-26萬/㎡不等，主要與樓盤的地段有關，越靠近核心地段，單價越高。

??因供應顯著放量，核心地段高端豪宅雖然除了居住屬性,資產(chǎn)保值增值屬性同樣被購房者看重,但市場去化最終仍須服從供求關系基本規(guī)律?？梢灶A見，未來豪宅市場也將面臨顯著的分化行情，客戶對于產(chǎn)品會更加挑剔，高端豪宅產(chǎn)品競爭也將加劇。

??從上海這一波豪宅的主要購買人群來看，有相當一部分預算充裕、購買力較強的人群持幣多年，只為等待城市核心板塊更高品質的豪宅項目。2024年至今，上海豪宅限價松綁、集中入市之后，這部分多年積壓的需求得到釋放。

??還有不少持有多套房的上海土著，他們中一部分家庭早期實現(xiàn)富裕，有較強的置換需求，這類人群對生活半徑有高強度依賴，在改善置換時會優(yōu)先選擇同區(qū)域同板塊的產(chǎn)品。

??同時，長三角富裕階層也是目前上海豪宅市場的主力客群之一，他們以80后為主，自身是企業(yè)主，財富的創(chuàng)造者，多孩家庭，重視子女教育，有經(jīng)濟能力在大城市購置豪宅。

??從這些上海豪宅主流購買人群來看，投資的心態(tài)并不多見，他們中有不少購買頂豪的人群本身賺錢的速度要快于房子升值的速度，他們還是以自住，享受當下的生活為首要目的。

??因此，我們認為，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上豪宅產(chǎn)品的多元化供應，未來客戶對于產(chǎn)品會更加挑剔，高端豪宅產(chǎn)品競爭也將加劇，可以預見未來上海豪宅市場將面臨分化行情。