??一線城市樓市限購(gòu)政策迎來(lái)關(guān)鍵調(diào)整。

??9月29日晚，上海率先發(fā)布7條樓市新政，揭開(kāi)一線城市新一輪限購(gòu)松綁的序幕。

??具體來(lái)看，上海調(diào)整住房限購(gòu)政策，外環(huán)納稅社保“3改1”、社保納稅3年以上外地家庭可購(gòu)買第二套房、增值稅“5改2”、優(yōu)化信貸政策等。

??隨后，廣州全面放開(kāi)限購(gòu)，深圳住房限購(gòu)政策也迎來(lái)松綁。

??在政治局會(huì)議“回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策”后，以上海為首的城市正傳遞出“止跌回穩(wěn)”的政策信號(hào)。

??就在政策出臺(tái)兩天前，上海豪宅韌性凸顯再現(xiàn)“日光”。

??9月27日，單價(jià)21萬(wàn)元/平方米、套均總價(jià)接近1.1億元的翠湖天地六期108套房源當(dāng)日售罄，收金119.79億元。同一日開(kāi)盤(pán)售罄的還有中海領(lǐng)邸玖序三期，該項(xiàng)目年內(nèi)三次開(kāi)盤(pán)均實(shí)現(xiàn)“日光”。

??據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)上海共產(chǎn)生了30個(gè)“日光”盤(pán)，其中均價(jià)10萬(wàn)元/平方米的豪宅盤(pán)就有17個(gè)“日光”，占比接近六成。

??從成交層面來(lái)看，2024年將是上海豪宅成交大年。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止9月29日，上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上豪宅成交了1817套，是去年全年的1.9倍；另外，單價(jià)20萬(wàn)元/平方米頂豪共成交了112套，是過(guò)去四年同價(jià)格段成交套數(shù)之和的1.7倍，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交突破2000套，是去年全年的5.5倍。

??今年以來(lái)，上海不斷調(diào)整的樓市政策一定程度上提振市場(chǎng)信心，改善樓市預(yù)期，高端改善項(xiàng)目表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，尤其核心區(qū)域豪宅持續(xù)熱銷。

??今年以來(lái)上海高端改善盤(pán)持續(xù)熱銷。

??9月27日，均價(jià)創(chuàng)集中推盤(pán)以來(lái)新高的翠湖天地六期108套房源售罄，認(rèn)購(gòu)率307%，并觸發(fā)積分。

??中海領(lǐng)邸·玖序三期認(rèn)購(gòu)率213%；二期120套房源認(rèn)購(gòu)率295%，開(kāi)盤(pán)32分鐘后清盤(pán)；一期首開(kāi)232套，認(rèn)購(gòu)超過(guò)620組，認(rèn)購(gòu)率超267%。

??更早之前，8月17日融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán)，110套房源一小時(shí)內(nèi)售罄，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)總成交金額56.74億元，去化率100%。同日越秀蘇河和樾府也完成了2小時(shí)銷售124套房源的去化。

??除此之外，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以下部分改善盤(pán)也迎來(lái)熱銷。單價(jià)接近10萬(wàn)元/平方米的新楊思上園二期認(rèn)購(gòu)率212%、觸發(fā)積分40.04分；單價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米招商時(shí)代潮派認(rèn)購(gòu)率132%，觸發(fā)積分37.6分。

??這些項(xiàng)目共同的特征是：日光。

??據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止9月29日，上海2024年共有30個(gè)“日光”盤(pán)，一半以上日光盤(pán)集中在下半年，其中6月共產(chǎn)生了7個(gè)日光盤(pán)，8月也有5個(gè)項(xiàng)目日光。

??從價(jià)格段來(lái)看，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的日光盤(pán)有17個(gè)，占比接近六成，進(jìn)一步來(lái)看，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上的日光盤(pán)有8個(gè)，占比接近三成，這8個(gè)項(xiàng)目將為上海頂豪成交貢獻(xiàn)988套房源。

??上海新房市場(chǎng)可謂“越貴越好賣”。

??從上海前9月各價(jià)格段豪宅網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)來(lái)看，基本呈現(xiàn)出倍數(shù)式增長(zhǎng)，且還有相當(dāng)數(shù)據(jù)的成交將陸續(xù)網(wǎng)簽。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止9月29日，上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅共成交1817套，較去年全年941套，增長(zhǎng)93%，而總價(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅成交了391套，較去年全年增長(zhǎng)1.2倍。

??前9月，上?？們r(jià)1億元以上頂豪共成交了17套，是去年全年的2.4倍。

??如果再加上二手豪宅，上海總價(jià)1億元以上頂豪前8月成交了15套，也就是說(shuō)目前為止，總價(jià)1億以上一二手豪宅至少有32套成交。

??從單價(jià)來(lái)看，前9月上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅共成交6229套，基本上是去年的一半左右，但是單價(jià)15萬(wàn)元以上頂豪成交井噴，成交套數(shù)達(dá)到2004套，是去年全年的5.5倍，比過(guò)去四年該單價(jià)段成交總和還要多出500套。

??上海單價(jià)20萬(wàn)元/平方米頂豪成交套數(shù)已破百，達(dá)到112套，而去年全年是7套。2020年至2023年，上海單價(jià)20萬(wàn)元/平方米以上豪宅總共成交了65套，也就是說(shuō)，今年前9月成交套數(shù)是過(guò)去四年成交之和的1.7倍。

??而單價(jià)20萬(wàn)元/平方米以上的二手頂豪在前8月也成交了61套，一二手合計(jì)已成交了173套。

??上海仍然是全國(guó)豪宅成交的主要陣地。

??對(duì)比北京、廣州和深圳，前9月上海各價(jià)格段豪宅成交均領(lǐng)先。

??先來(lái)看總價(jià)段，上?？們r(jià)3000-5000萬(wàn)元、5000-10000萬(wàn)元、10000萬(wàn)元以上各總價(jià)段成交套數(shù)分別是北京、廣州和深圳三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。

??再來(lái)看單價(jià)段，前9月，上海單價(jià)10-15萬(wàn)元/平方米、15-20萬(wàn)元/平方米、單價(jià)20萬(wàn)元/平方米以上各價(jià)格段成交套數(shù)分別是北京、廣州、深圳三城之和的1.5倍、5.2倍和56倍。

??在四大一線城市中，上海豪宅成交可謂是“一騎絕塵”。

??主要原因在于，市場(chǎng)下行階段上海明顯增加了高端盤(pán)的供應(yīng)量，其中風(fēng)貌別墅盤(pán)的集中供應(yīng)，也在改變著上海豪宅市場(chǎng)格局，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止8月末，上海還有約20個(gè)風(fēng)貌別墅盤(pán)在2024年待入市，且價(jià)格也多集中在15-20萬(wàn)元/平方米之間，后期上海豪宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也將持續(xù)加劇。

??上海樓市迎來(lái)重磅調(diào)整，主要圍繞擴(kuò)充剛需和改善蓄水池，同時(shí)降低交易成本，支持改善購(gòu)房需求釋放，從金融端和財(cái)稅方面用足工具箱。

??今年前三個(gè)季度，上海豪宅市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)走出“獨(dú)立行情”，核心區(qū)域擁有品牌和產(chǎn)品力加持的豪宅項(xiàng)目仍然掌握著上海樓市的“流量密碼”。

??毫無(wú)疑問(wèn)，2024年將成為上海豪宅成交大年，短期內(nèi)豪宅市場(chǎng)熱度不減，但是2024-2025年供應(yīng)井噴疊加一二手豪宅價(jià)差消弭，豪宅市場(chǎng)熱度或?qū)⒎€(wěn)中有降，而不同區(qū)域板塊、同區(qū)域不同項(xiàng)目之間分化也將逐步加劇。