??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）最高  級(jí)別的頂層指引出爐，房地產(chǎn)發(fā)展的改革路徑明確了。

??7月21日，新華社受權(quán)發(fā)布了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下稱《決定》）全文?！稕Q定》稿錨定2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)，重點(diǎn)部署未來五年的重大改革舉措。

??其中，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要內(nèi)容被放在“健全保障和改善民生制度體系”框架下。這也意味著，要從民生角度思考新一輪的房地產(chǎn)工作，特別是以下幾方面值得重點(diǎn)關(guān)注：

??租購并舉

??《決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從表述來看，“租購并舉”是房地產(chǎn)未來發(fā)展中最核心的住房制度，將貫穿新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)周期。

??滿足剛需

??加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。住房保障工作是健全完善我國的社會(huì)保障體系的重要組成部分。2023年8月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，保障性住房建設(shè)的戰(zhàn)略高度進(jìn)一步提升。

??支持改善性需求

??“支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”近年來也反復(fù)被提及。以三中全會(huì)的戰(zhàn)略高度和推進(jìn)中國式現(xiàn)代化發(fā)展的過程中，住房政策將針對(duì)改善性需求優(yōu)化，后續(xù)或有更多的支持措施出臺(tái)。

??從前三點(diǎn)的表述來看，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善住房供應(yīng)體系，更好滿足剛性和改善性住房需求，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。

??地方調(diào)控自主權(quán)

??根據(jù)《決定》，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

??這意味著各城市將針對(duì)自身情況，對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。以往的“一刀切”現(xiàn)象將不復(fù)存在，在因城施策的基礎(chǔ)上，更加強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)施策、因區(qū)施策、一區(qū)（縣）一策。同樣，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，將減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步釋放購房需求。

??改革融資方式和預(yù)售制度

??《決定》提出，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。

??作為“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”的重要部分，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)融資的精細(xì)化、制度化管理，正有成為長期政策的趨勢，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也正在各地加快推進(jìn)并落地。

??同時(shí)，要完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，除了改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，又與健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管密不可分，而后者與商品房預(yù)售制度息息相關(guān)。預(yù)售制度的相關(guān)改革，無疑將打破行業(yè)以往的運(yùn)營模式。

??完善房地產(chǎn)稅收制度

??而《決定》中關(guān)于“完善房地產(chǎn)稅收制度”的提法，令市場對(duì)于房地產(chǎn)稅的出臺(tái)產(chǎn)生了更多的聯(lián)想。

??2022年3月16日，財(cái)政部曾宣布，綜合考慮各方面的情況，當(dāng)年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。2023年9月，房地產(chǎn)稅并未出現(xiàn)在十四屆全國人大常委會(huì)的立法規(guī)劃中，市場當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)稅立法工作將暫緩。

??而本次出臺(tái)的《決定》中，也對(duì)改革任務(wù)提出了一個(gè)時(shí)間目標(biāo)，即：到二〇二九年中華人民共和國成立八十周年時(shí)，完成本決定提出的改革任務(wù)。

??如果從屬性上看，房地產(chǎn)稅適合作為地方稅稅種?？紤]到此次《決定》中，關(guān)于“增加地方自主財(cái)力，拓展地方稅源，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限”的表述，未來五年內(nèi)房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)再次納入立法計(jì)劃，我們只能拭目以待。

??需要說明的是，房地產(chǎn)稅收中，不僅僅只有房地產(chǎn)稅，它還包括契稅、土地增值稅等多個(gè)稅種。從稅收層面看，受房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化等因素影響，近年來房地產(chǎn)交易稅費(fèi)成本有持續(xù)降低的趨勢。而從完善角度來看，未來在房地產(chǎn)稅收制度方面或?qū)⒂懈屿`活和精準(zhǔn)舉措。

??優(yōu)化土地管理

??在優(yōu)化土地管理方面，《決定》提到，優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級(jí)市場，推動(dòng)土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地。開展各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地專項(xiàng)治理。制定工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)期政策。

??近年來，多地不斷優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，通過制定一些激勵(lì)政策來盤活閑置、低效用地招商引資。而此次發(fā)布的《決定》中，明確要制定工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)期政策也成為一個(gè)看點(diǎn)。

??此前，住宅用地使用權(quán)到期已經(jīng)明確可以自動(dòng)續(xù)期。通常工商業(yè)用地使用權(quán)期限少于住宅用地。因此，部分早期的工商業(yè)用地將面臨到期后能否續(xù)期，如今這一問題也得到了明確。但根據(jù)機(jī)構(gòu)此前的調(diào)研，依據(jù)現(xiàn)有規(guī)定、土地續(xù)期個(gè)案和投資人意向等，工商業(yè)用地在到期前可有償續(xù)期已成為市場共識(shí)。

??另外，還有一些與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容。例如，在健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制方面，推動(dòng)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會(huì)保險(xiǎn)、住房保障、隨遷子女義務(wù)教育等享有同遷入地戶籍人口同等權(quán)利，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

??在深化土地制度改革中，允許農(nóng)戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，健全土地增值收益分配機(jī)制等內(nèi)容均被寫入《決定》中。