??2024年5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施。

??第一，上海限購從原本“531”改成“321”，即：將非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。

??第二，非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

??第三，首套房最低首付款比例降至20%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。首套房貸利率降至3.5%，二套房降至3.9%。

??第四，二孩及以上家庭可在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，多買1套住房。

??第五，取消離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定；已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數(shù)。

??第六，首套房公積金貸款個人額度最高調(diào)整為80萬元，家庭額度最高調(diào)整為160萬元。

??第七，企業(yè)購買2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房，用于職工租住不限套數(shù)。

??第八，居民置換2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環(huán)外一手住房的居民家庭，給予補貼。

??總的來說，上海此次調(diào)控政策的調(diào)整是及時的，也比較到位。尤其是優(yōu)化信貸政策方面的力度是比較大的，也是4個一線城市中率先響應(yīng)并落實央行5月17日信貸政策的城市。

??縱觀上海這次出臺的政策，可以說，上海充分考慮了自住和改善的購房需求，尤其對自住性的購房需求，堪稱是“及時雨”，對上海樓市持續(xù)維持平穩(wěn)健康發(fā)展將起到積極有作用。

??5月27日晚四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（下稱《通知》）明確優(yōu)化住房信貸政策，降低首付比例和房貸利率。

??調(diào)整后首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房貸利率最低可達3.5%，二套最低可達3.7%。

??至此，上海成為首個跟進“5·17新政”的一線城市。

??2024年5月17日央行下調(diào)首付比5個百分點，調(diào)整后首套最低首付比例15%、二套25%；取消首套和二套房利率下限，并下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點，調(diào)整后5年以上首套房公積金貸款利率為2.85%。

??在這之后，多地宣布調(diào)整房貸政策，但作為一線城市的北上廣深尚未跟進。

??上海作為率先呼應(yīng)“5·17新政”，對限購、限貸、利率等政策進行調(diào)整的一線城市，無論從下降幅度，還是從落地實施速度來看，上海此次新政可謂“及時雨”，尤其是對自住剛需及改善需求的購房者來說，無論是首付比例的下降還是房貸利率的調(diào)整，都較大程度降低了購房門檻。

??具體來看，首付比例基本接近國家規(guī)定的底線，由首套30%、二套最低40%分別降為20%、最低30%。房貸利率下限也出現(xiàn)了大幅調(diào)整由首套LPR-10BP、二套最低LPR+20BP降為首套LPR-45BP、二套最低LPR-25BP。

??需要注意的是，2023年12月14日，上海曾和北京同日發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購房政策公告，內(nèi)容包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標準等，此次新政是在之前的基礎(chǔ)上進一步下降。2023年12月14日前，上海首套房貸利率為LPR+35BP，在此次調(diào)整為LPR-45BP后，前后不足半年的時間累計調(diào)整幅度已達80BP。

??在此可做參考的是，自貸款市場報價利率（LPR）5年期及以上2019年8月20日起發(fā)布至今也僅累計下降90BP.

??可見，此次上海新政中的信貸部分政策調(diào)整又及時又到位。

??從此次限購政策調(diào)整來看，主要利好非戶籍單身買房。

??首先是縮短非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限，從原本的“531”改成“321”。即：將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。

??隨后是擴大重點區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區(qū)域，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域，擴大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

??調(diào)整后，非滬籍單身人士購房區(qū)域為外環(huán)外（崇明區(qū)除外）及外環(huán)內(nèi)二手住房。

??近年來，房地產(chǎn)市場正逐步回歸不限購時代，越來越多城市全面取消限購，截至目前，除了海南省以外，尚未全面取消限購的城市只剩下北上廣深和天津5個城市。

??2024年初，4個一線城市曾集體限購松綁，當時深圳就已調(diào)整為“非深圳戶籍，無論是家庭、單身、離異，社保繳納要求從5年減為3年”。

??隨后，4月30日北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。

??從近期熱點城市限購松綁及目前仍執(zhí)行限購的重點城市政策對比來看，我們認為，此次上海限購政策調(diào)整力度稍弱，基本與2024年初的深圳持平，但也符合上海一貫穩(wěn)健的調(diào)控方式。

??此次上海新政共有九條政策措施，涉及調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等方面。

??除更受矚目的限購松綁及信貸調(diào)整之外，還提出支持居住困難家庭改善居住條件。

??《通知》明確對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。

??具體來看，居民家庭在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環(huán)外一手住房的，可以向購入一手住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請補貼，每套補貼標準2萬及3萬元。

??同時，與之相對的配套政策為支持企業(yè)購房用于職工租住。對企業(yè)購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購買住房套數(shù)。

??由此可見，當前政策鼓勵企業(yè)收購居民家庭小戶型二手住房用于職工租住。

??可以預(yù)見，在市場及政策的雙重支持下，既能滿足居住困難家庭改善居住需求，同時也能滿足住職平衡，改善青年安身安居問題。上海提出的這一點政策對推動樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展將有積極影響，在全國范圍內(nèi)也將起到一定的表率作用。

??從當前上海市場表現(xiàn)來看，相比較北京、南京等其他核心一二線城市，上海樓市整體韌性猶在。

??第一，新房成交面積仍較靠前，前4月上海新房成交面積192萬平方米，高于北京和深圳，5月新房成交低位回升，較4月日均環(huán)比增長82%；

??第二，庫存風(fēng)險無虞，消化周期在警戒線內(nèi)，截至4月末，上海狹義庫存面積為772萬平方米，庫存消化周期為12.2個月，低于18個月的警戒線，去庫存壓力要明顯輕于北京、深圳、南京；

??第三，二手房交易活躍度尚可，表現(xiàn)強于京寧、弱于深杭，前4月，上海二手住宅成交累計473萬平方米，在去年的高基數(shù)下累計同比也僅下降16%，5月前26天，上海共計成交二手住宅97萬平方米，較4月月均雖有下降，但回調(diào)幅度要小于北京、南京。

??我們認為，當前的上海房地產(chǎn)市場已基本實現(xiàn)“房住不炒”，一手房和二手房都相對較為穩(wěn)定。這次上海新政充分考慮了剛需和改善的購房需求，對非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況都進行了通盤考量，真正實現(xiàn)了差異化、分區(qū)域調(diào)整，在全國范圍內(nèi)也起到一定的表率作用。

??我們相信，上海此次樓市新政符合預(yù)期，將有效提振市場信心，尤其是之前受限于社保年限要求的非滬籍居民，以及因首付比例及房貸利率而觀望的剛需及改善客群，有助于他們結(jié)束觀望入市購房，進一步提升市場的活躍度。