??5月22日，2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨ESG發(fā)展高峰論壇在深圳舉行。

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱對(duì)2024年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果做出分享。這次測(cè)評(píng)研究對(duì)象是120家上市房企，包括91家在A股上市、28家在港股上市和有1家在海外上市，這些上市公司的業(yè)務(wù)都在內(nèi)地。但是120家比去年減少10家，比2019年減少90家。

??前十強(qiáng)變動(dòng)率在20%左右，50強(qiáng)變動(dòng)率在12%，經(jīng)歷兩年調(diào)整之后，基本穩(wěn)定下來(lái)，但是排名發(fā)生了比較大的變化，這次第一是華潤(rùn)，華潤(rùn)把住宅開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)，在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)一些；第二是保利集團(tuán)，第三是中海，第四是萬(wàn)科，第五是招商，后面依次是龍虎、綠城、建發(fā)、越秀和新城，建發(fā)和越秀是地方國(guó)企的優(yōu)秀代表，這是今年新上榜的。

??資本市場(chǎng)表現(xiàn)，內(nèi)地和港股的房地產(chǎn)板塊走勢(shì)大幅度弱于大盤。上市房企每股收益率平均值大幅下降，低于全市場(chǎng)平均水平，去年A股每股收益是0.44元，港股是0.39元，這是最近的低值，比平均值低20%。

??同時(shí)，上市公司的市盈率和市凈率市場(chǎng)也低于全市場(chǎng)平均水平，原先房地產(chǎn)是優(yōu)秀的行業(yè)，但是這兩年從2021年開始整體調(diào)整幅度相對(duì)較大。

??上市房企分紅總額也在持續(xù)下降，股息率創(chuàng)新低，大部分上市房企都是虧損的，2023年房企分紅還有468億元，比前一年下降46%，股息率2.55%，超過(guò)2%。

??有八成上市房企在2023年股價(jià)下跌，20%是上升的，但是這是截至到2023年年末的數(shù)據(jù)。今年房企特別是最近兩個(gè)月股價(jià)有絕底反彈的現(xiàn)象，這至少是一個(gè)好的信號(hào)，整體房地產(chǎn)股經(jīng)歷年初一輪調(diào)整之后，今年至少到這兩天的股價(jià)，大多數(shù)比去年年末的股價(jià)有所上行。

??2023年有15家房企從A股、港股退市，還有一些股票可能也會(huì)在今年陸續(xù)退市。從運(yùn)營(yíng)規(guī)模來(lái)說(shuō)，上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)總收入、總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)都是下跌的，但是比2022年的跌幅有所收窄。34家上市房企目前總資產(chǎn)超千億，規(guī)模集中度與之前持平。

??50強(qiáng)各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額、操盤面積同比持續(xù)下降，去年10強(qiáng)銷售均值掉的幅度最小，11-30強(qiáng)掉了17%，30-50強(qiáng)掉了12%，但是2024年1-4月份下行的速度較快，基本上百?gòu)?qiáng)房企掉了40%左右。

??償債指標(biāo)和上一年基本持平，上市房企三道紅線達(dá)標(biāo)率有所提升。2023年融資總額同比下降超三成，今年1-4月份也有繼續(xù)下行。

??從盈利能力來(lái)說(shuō)，相關(guān)的指標(biāo)下降幅度較大，和前面財(cái)務(wù)指標(biāo)正好相反，財(cái)務(wù)指標(biāo)趨于穩(wěn)定，盈利指標(biāo)大幅度下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降17%，凈利潤(rùn)下降10%。超三分之一的上市房企凈利潤(rùn)為負(fù)，在2023年凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，都是結(jié)轉(zhuǎn)的。

??從成長(zhǎng)能力上來(lái)分析，業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均值同比下降，這個(gè)趨勢(shì)還不會(huì)馬上得以扭轉(zhuǎn)。另外上市房企四成不增收不增利，壓力最大的占了40%，但是也有20%的上市房企增收有正利，還是出現(xiàn)了彎道超車的房企，基本上都是一些央國(guó)企，在這輪行業(yè)出現(xiàn)大幅調(diào)整下，還有20%的房企脫穎而出。

??房企存貨均值也在下降，因?yàn)槟玫厣?，雖然銷售在下降，但是投資下降幅度更大，三分之二房企存貨同比是下降的。

??對(duì)于未來(lái)的展望，首先政策方面還會(huì)持續(xù)發(fā)力，地方現(xiàn)在除了北上之外，政策基本上都放開了，三大工程整體推進(jìn)速度也在加快，去庫(kù)存這塊也是今天要強(qiáng)力推進(jìn)的，至少3000億大盤出來(lái)之后，加上新的杠桿能夠推動(dòng)六七千億的金額，對(duì)于7.5萬(wàn)億現(xiàn)房存貨也有比較好的去庫(kù)存的推動(dòng)作用。

??對(duì)于新房情況來(lái)看，今年壓力較大，是一個(gè)弱復(fù)蘇的走勢(shì)，可能比去年有所下行，下行幅度相對(duì)有限。二手房在市場(chǎng)占比增加，城市的分化也在加劇，原先的熱點(diǎn)城市像北京、上海、杭州、成都等等都在做相應(yīng)的調(diào)整，今年年初都出現(xiàn)一些調(diào)整，之前還比較穩(wěn)，但是原來(lái)的壓力城市現(xiàn)在基本上已經(jīng)調(diào)無(wú)可調(diào)，基本上穩(wěn)定下來(lái)。

??對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面謹(jǐn)慎投資，聚焦投資，另一方面不斷關(guān)注產(chǎn)品力的提升，這也是今年所有企業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)。