任明：養(yǎng)老住區(qū)前期定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)策略

維拓建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)總建筑師、副總裁 任明

  任明：大家好！非常高興在這個(gè)會(huì)上跟大家共同交流，我們是一個(gè)建筑設(shè)計(jì)公司，其實(shí)這些年一直在研究養(yǎng)老的設(shè)計(jì)如何和地產(chǎn)結(jié)合、和策劃結(jié)合、和運(yùn)營結(jié)合，所以做一些實(shí)踐，非常高興把實(shí)踐體會(huì)和各位做一個(gè)分享。

  今天我想分享的題目是“養(yǎng)老住區(qū)前期定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)策略”。老齡化發(fā)展趨勢(shì)日益加重，從老齡化發(fā)展進(jìn)程來看，老年人需求是什么？如何做養(yǎng)老設(shè)計(jì)，老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何適應(yīng)市場(chǎng)，其實(shí)是我們一直關(guān)心的問題。4%老年人需要專業(yè)的服務(wù)、機(jī)構(gòu)服務(wù)，感覺上精神的慰藉。6%老年人需要社區(qū)服務(wù)、專業(yè)的服務(wù)、更需要人文、親情的關(guān)懷。90%老年人需要有一定的獨(dú)立生活能力，也是在社會(huì)上很活躍，更需要生活方式多種多樣，如何給這些老年人帶來不同的產(chǎn)品、不同需求和要求，這也是一直在研究的問題。

  在政策大力支持下，其實(shí)國家頂層設(shè)計(jì)上不斷加強(qiáng)，包括一些政策相關(guān)的文件、包括規(guī)范、法規(guī)日益完成，尤其建筑設(shè)計(jì)郭旭老師講的養(yǎng)老設(shè)計(jì)建筑規(guī)范頒布同時(shí)實(shí)施，同時(shí)北京研究居家養(yǎng)老研究。城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施上比如規(guī)劃上，會(huì)在總體規(guī)劃留出關(guān)于老年人用地指標(biāo)和專項(xiàng)用地，關(guān)于居家養(yǎng)老面向社區(qū)養(yǎng)老都研究，為大量老年人如何做？為需求老年人如何做？相應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施建設(shè)，一些各種社會(huì)力量的支持、包括各種投資主體參與，相信也很大的發(fā)展。隨著推進(jìn)醫(yī)療養(yǎng)老和健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也是提到日程上，大家都研究養(yǎng)老生活方式。

  養(yǎng)老市場(chǎng)逐漸在研究、研討逐漸向深化實(shí)施，卓達(dá)太陽城養(yǎng)老設(shè)施其實(shí)去年我就感覺非常震驚，我們研究過程中有很多開發(fā)商已經(jīng)實(shí)施，使我們模糊中逐漸有很清醒的認(rèn)識(shí)。

  養(yǎng)老社區(qū)前期定位，從當(dāng)?shù)匕l(fā)展目標(biāo)、政府導(dǎo)向、地方經(jīng)濟(jì)狀況、自然環(huán)境、文化特點(diǎn)來研究，和我們規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品定位類型、運(yùn)營管理結(jié)合，其實(shí)這些分析都應(yīng)該考慮到。定位緊密結(jié)合市場(chǎng)，對(duì)老年產(chǎn)品之間相互關(guān)系、需求什么樣產(chǎn)品，對(duì)開發(fā)商盈利模式如何考慮，住戶使用的要求其實(shí)是綜合性的，設(shè)計(jì)里邊綜合性考慮所有內(nèi)容，和開發(fā)商共同市場(chǎng)分析，決定養(yǎng)老產(chǎn)品的定位。

  相應(yīng)的養(yǎng)老社區(qū)有多種，最重要對(duì)老年人關(guān)注，比如從老年人生理、心理、機(jī)能變化上、老年人對(duì)環(huán)境、對(duì)配套、精神需求上、對(duì)生活空間、配套需求上、精神需求上，其實(shí)社區(qū)里五大功能，包括：居住、醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、娛樂等相應(yīng)的功能都體現(xiàn)老年人特點(diǎn)。針對(duì)這些年開發(fā)來說，其實(shí)我們經(jīng)歷主要有三種主體，一種政府投資福利型，第二種開發(fā)企業(yè)和企業(yè)投資盈利型，第三保險(xiǎn)公司投資的經(jīng)營產(chǎn)品型。三種產(chǎn)品投資主體投資主體不一樣訴求不一樣。政府投資保障型大多面向社會(huì)保障，包括老年福利院、敬老院、護(hù)理院長(zhǎng)，按照標(biāo)準(zhǔn)保證設(shè)計(jì)、質(zhì)量、床位的要求，滿足老年人在里邊生活。企業(yè)投資盈利性隨著市場(chǎng)的情況，要實(shí)現(xiàn)一種定位目標(biāo)、經(jīng)營模式核算，考慮開發(fā)商定位、資金運(yùn)作方式、順序開發(fā)方式這些因素。保險(xiǎn)公司產(chǎn)品做養(yǎng)老產(chǎn)品更追求產(chǎn)品專業(yè)化，同時(shí)做專業(yè)化過程中產(chǎn)品效益最大化。

  在接觸這么多項(xiàng)目過程中，可以接觸基本有三大分類，這個(gè)分類跟我們用地性質(zhì)、跟社區(qū)在城市的位置、養(yǎng)老哪一種類型、包括投資主體的不同，可以分為老年機(jī)構(gòu)型、復(fù)合社區(qū)型、養(yǎng)生度假型三大種。

  老年機(jī)構(gòu)型往往從用地性質(zhì)來說，有專項(xiàng)用地、也有用居住用地改建、也有工業(yè)用地和其他用地，機(jī)構(gòu)往往一般都在城市生活圈半個(gè)小時(shí)以內(nèi)，太遠(yuǎn)往往老年人心理難以承受。向的類型比如公寓、生活輔助型、生活護(hù)理、醫(yī)療護(hù)理，這種投資主體其實(shí)有多方面，但是以政府方式、民政方面的投資比較主要的。傳統(tǒng)角度來看其實(shí)醫(yī)療、看護(hù)為重，重視資力、半自理，租金方式多種，相應(yīng)其實(shí)在老年機(jī)構(gòu)上不僅僅都是政府開發(fā)的福利型，其實(shí)民營企業(yè)進(jìn)入以后，標(biāo)準(zhǔn)比較高、品質(zhì)比較高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施也在完成。

  復(fù)合型社區(qū)，其實(shí)跟城市生活圈有關(guān)在一小時(shí)之內(nèi)，離城市拉開距離一小時(shí)之內(nèi)，比較便捷、比較方便容易接受。用地也是多種方式，有居住用地、工業(yè)用地、其他用地，隨著國家在養(yǎng)老土地政策變化更加清晰，這種復(fù)合社區(qū)大多數(shù)活躍老年生活社區(qū)，包括退休社區(qū)和綜合社區(qū)，投資主體多方面。這種類型往往在城市外圍有一定區(qū)域環(huán)境，外圍區(qū)域配套，因?yàn)樵诔鞘型鈬糠郑_發(fā)體量往往不一樣，所以對(duì)配套、醫(yī)療強(qiáng)調(diào)在社區(qū)里邊要去完善，所以客群大部分尋求生活上改善環(huán)境、改善居住條件更好的生活方式等。所以這種方式也是多種，郊區(qū)有各種方式銷售產(chǎn)權(quán)。這個(gè)復(fù)合社區(qū)型發(fā)展比較多的，投資各種主體。

  養(yǎng)生度假型，超離生活圈一小時(shí)之內(nèi)，也可能通過便捷交通經(jīng)濟(jì)到達(dá)更遠(yuǎn)的地方，這種方式有主題，定位主題緊緊結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r、自然環(huán)境、旅游特點(diǎn)確定主題，用地方式多種方式，距離稍稍遠(yuǎn)，面向還是健康老年人，客戶層級(jí)多樣的，可以來自不同地區(qū)的方式。投資主體也是結(jié)合開發(fā)和民營投資比較多，這種特點(diǎn)在城市外圍、旅游度假條件比較突出，開發(fā)量比較大。有的社區(qū)因?yàn)榻Y(jié)合區(qū)域性開發(fā)幾十萬平米不等，外部環(huán)境欠缺、遠(yuǎn)離城市情況下，居住區(qū)創(chuàng)造所有的健康生活方式，吸引更多人到這里生活，以旅游、度假、休閑、養(yǎng)生結(jié)合。

  同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)很重要的一點(diǎn)和運(yùn)營結(jié)合，運(yùn)營對(duì)合理性、以后適用性非常重要。比如他管理單元多大、里邊功能如何利用，其實(shí)建筑上我們應(yīng)該提供比較好的硬件，硬件發(fā)展需要，體現(xiàn)運(yùn)營管理基本要求、功能要求、護(hù)理單元、規(guī)模單元大小，所以運(yùn)營結(jié)合對(duì)建筑設(shè)計(jì)前面應(yīng)該介入考慮。關(guān)于社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其實(shí)三種不同的形式，不管怎么做都要老年人生活需求。

  關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方式，比如一些機(jī)構(gòu)設(shè)施CCRC、護(hù)理中心等方式，其實(shí)它的設(shè)計(jì)原則考慮一種持續(xù)照顧，生活不同階段都能得到照顧、第二種一定規(guī)模效益，第三空間布局，往往空間布局它以中心的活動(dòng)區(qū)為中心，老年人到達(dá)比較方便，第四居住戶型滿足不同生活老年建筑基本要求的戶型設(shè)計(jì)；同時(shí)考慮健康、運(yùn)動(dòng)、精神、運(yùn)營。最主要的三大功能精神生活、物質(zhì)生活、健康生活要求。

  比如我們做的揚(yáng)州豪第坊項(xiàng)目，在中心部位是共享的公共生活區(qū)，包括里邊有健康、體育、醫(yī)療、養(yǎng)生保健等。這種方式能夠提供很好的機(jī)構(gòu)設(shè)施，老年人在這里邊得到各方面照顧，比他在家里生活提供服務(wù)更周全。像北京太陽城也是CCRC方式，滿足護(hù)理、半護(hù)理需求。臺(tái)灣的長(zhǎng)庚村最主要提倡持續(xù)照顧、規(guī)模效益，包括給老年人帶來各種服務(wù)。

  復(fù)合老年社區(qū)大多有規(guī)模適中和大型的老年社區(qū)，其實(shí)這種社區(qū)布局原則向心布局感，另外組團(tuán)生活方式、分級(jí)配套管理，同時(shí)標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，因?yàn)槔夏耆擞洃泦适В€有環(huán)境要好，其實(shí)老年大部分生活時(shí)間都在居家，居家周圍的環(huán)境對(duì)他的生活質(zhì)量比健康人要求更，還有全區(qū)無障礙，視覺的無障礙、感覺無障礙、行為無障礙全方位，最后得到精神的資源。

  比如美國亞利桑那太陽城老年社區(qū)，空間配套分級(jí)，中心級(jí)還有組團(tuán)級(jí)，便于老年人組團(tuán)服務(wù)和向心集中服務(wù)奇缺性，包括環(huán)境等方面。這也是美國太陽城布局方式，中間是中心，都是圍繞中心布局散落開。

  再一個(gè)度假型跟特定條件有關(guān)，跟交通資源便捷、直達(dá)性、城市干道無連接，地域資源、景觀資源包括山湖海等方面，再一個(gè)旅游資源，可以借助周圍的文化旅游資源創(chuàng)造一些主題，同時(shí)滿足規(guī)劃的特色，這也是旅游度假健康生活社區(qū)特點(diǎn)。我們?cè)谧鲋貞c養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體，結(jié)合重慶外圍交通非常便利，結(jié)合周圍高爾夫、農(nóng)業(yè)觀光園創(chuàng)造度假、休閑、養(yǎng)生一站式的服務(wù)項(xiàng)目。武漢石門項(xiàng)目，打造農(nóng)業(yè)觀光，把人們留在這里。比如現(xiàn)在有民俗商業(yè)街、包括種植園、農(nóng)業(yè)文物、農(nóng)業(yè)博物館等旅游觀光，周圍有養(yǎng)老度假社區(qū)，這也是創(chuàng)造他一個(gè)特色。

  最后用五個(gè)實(shí)例說工程中實(shí)施的想法。

  1、北京東方太陽城，是大型活躍的老年社區(qū)，盡管在市場(chǎng)過程中按照市場(chǎng)方式運(yùn)作，它從規(guī)劃上、總體布局上、理念上是完整美國太陽城的模式，我們可以看出幾種布局方式，也是向心布局。中間藍(lán)色是整個(gè)社區(qū)中心區(qū)，用地大概80萬平米，中心是公共活動(dòng)區(qū)，分幾個(gè)組團(tuán)，我公共設(shè)施配套僅滿足基礎(chǔ)配套，道路系統(tǒng)也是一樣的，老年社區(qū)道路系統(tǒng)不宜做的太城市化，應(yīng)該有一些標(biāo)識(shí)化，便于每個(gè)組團(tuán)里清晰記住我生活哪個(gè)街區(qū)。另外全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，不管道路、建筑、入戶都滿足生活、精神、行為安全。這是中心的配套，每一個(gè)組團(tuán)里都有分級(jí)別配套，包括戶外環(huán)境等。其實(shí)對(duì)于老年社區(qū)最容易實(shí)現(xiàn)綠色建筑就是達(dá)到可持續(xù)發(fā)展，包括做老年機(jī)構(gòu)可持續(xù)運(yùn)營，綠色建筑能減低能耗、能對(duì)建筑消耗逐漸減少，綠色建筑在這方面適用最適宜的。東方太陽城因?yàn)樵诔鞘羞h(yuǎn)處，沒有市政所有設(shè)施條件，在水資源利用、處理、所有設(shè)施上達(dá)到零排放，這也是能夠體現(xiàn)社區(qū)里自然環(huán)境的結(jié)合特點(diǎn)。

  2、北京順義松鶴新村，既有老年人生活設(shè)施、同時(shí)有培訓(xùn)基地、同時(shí)健康老年生活區(qū)，這里邊有政府投資、民間投資等多種方式，也有原有建筑改造。主建筑原有改造成培訓(xùn)基地，中間部位老年機(jī)構(gòu)，主要半護(hù)理和全護(hù)理設(shè)施，組團(tuán)并不大，但是包含綜合設(shè)施，對(duì)于老年服務(wù)設(shè)施屬于民政部門投資，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)，床位達(dá)到300床以上，滿足生活服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)。這是建成效果，體現(xiàn)投資商充分利用，要緊湊、經(jīng)濟(jì)、符合國家標(biāo)準(zhǔn)、保障老年人生活質(zhì)量。

  3、合眾人壽社區(qū)，保險(xiǎn)產(chǎn)品上多種形態(tài)都有，健康、治理、老年癡呆癥都面向，在棋盤山山谷有一片地，南部基本護(hù)理、半護(hù)理機(jī)構(gòu)型，中間左右住宅組團(tuán)分組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)健康老年生活單元，相應(yīng)中間有健康老年健康中心，精神文化中心、體育健康中心、生活中心構(gòu)成。這里邊要體現(xiàn)提供的環(huán)境、產(chǎn)品專業(yè)度等方面。在戶型設(shè)計(jì)基本中小戶型為主，結(jié)合保險(xiǎn)產(chǎn)品嚴(yán)格控制指標(biāo)，里邊一定滿足老齡化、老年化，包括里邊通風(fēng)、智能化等要求，這是養(yǎng)老設(shè)施機(jī)構(gòu)，這個(gè)設(shè)施按單元，美國是18床，有些國家更低，其實(shí)國內(nèi)根據(jù)管理方式，基本設(shè)在24床。同時(shí)在設(shè)計(jì)上，室內(nèi)設(shè)計(jì)和養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)一步到位，我們結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)做完以后，建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)、配飾設(shè)計(jì)有很多遺憾，我們研究一體化，建筑設(shè)計(jì)做施工圖室內(nèi)設(shè)計(jì)必須定，包括房間尺寸應(yīng)該什么樣、護(hù)理什么要求都和土建結(jié)合，對(duì)開發(fā)商運(yùn)營成本有很大的好處。其實(shí)保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有巨大的作用

  4、北京遠(yuǎn)洋開發(fā)的椿萱茂，這個(gè)面積不大87床，6000平米美國設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，結(jié)合具體的設(shè)計(jì)，它是高端機(jī)構(gòu)型、專業(yè)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，里邊做的包括幾層空間，比如老年人戶內(nèi)使用特點(diǎn)，包括鄰里加強(qiáng)交流空間，還有形成家庭開放空間，包括小區(qū)共享空間，能夠創(chuàng)造人性化交往的地方創(chuàng)造條件。這個(gè)項(xiàng)目建完按照美國CCRC標(biāo)準(zhǔn)模式，相當(dāng)于酒店式養(yǎng)老模式，裝修標(biāo)準(zhǔn)比較精致。通過這個(gè)設(shè)計(jì)做完以后也是總結(jié)，總結(jié)你建筑設(shè)計(jì)功能安排，精裝修設(shè)計(jì)、家具配置什么問題，這樣對(duì)今后提高很大的改變。通過這個(gè)設(shè)計(jì)我們發(fā)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)布置、家具配合非常重要，包括裝修設(shè)計(jì)。比如這里邊有很多敗筆，我們做的凸窗，窗戶只能護(hù)工開、還有衛(wèi)生間呼叫按紐應(yīng)該有的，包括我們所有按鍵一條設(shè)計(jì)上，出現(xiàn)高高低低配置。包括扶手，只知道里邊加扶手，扶手跟里邊功能關(guān)系配合考慮不是很周全。通過這些總結(jié)建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)結(jié)合，真正在設(shè)計(jì)了解老年人基本生活要求。

  5、齊齊哈爾第一醫(yī)院，它是醫(yī)療保障養(yǎng)老服務(wù)中心方式，這是一個(gè)前面總的情況，這邊是老年社區(qū)，這邊是齊齊哈爾第一醫(yī)院，醫(yī)院建筑面積30萬平米，住宅17萬平米，結(jié)合國家醫(yī)療養(yǎng)老發(fā)展。容積率會(huì)在1.63，在這個(gè)里邊可以看出來，里邊的功能這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)里邊，這個(gè)是養(yǎng)老護(hù)理中心、這是殘疾人中心加上社區(qū)衛(wèi)生站，這是健康老年人組團(tuán)，這三棟是老年公寓，后邊是培訓(xùn)中心叫快捷酒店，其實(shí)齊齊哈爾地方比較寒冷，這個(gè)地方有大片的濕地，濕地有仙鶴生長(zhǎng)，環(huán)境非常優(yōu)美，做設(shè)計(jì)如何結(jié)合這些特色，如何和自然地理、人文環(huán)境結(jié)合、和一期醫(yī)院設(shè)計(jì)考慮、功能分布的考慮、同時(shí)考慮科技生態(tài)、綠色科技的特點(diǎn)，最后達(dá)到老年設(shè)計(jì)可持續(xù)。這是養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)，這個(gè)養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)都是半自理、全自理、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這三棟養(yǎng)老公寓，后邊是殘疾人中心，包括社區(qū)衛(wèi)生、還有康復(fù)中心，區(qū)域功能比較全，老年護(hù)理中心沿街位置，因?yàn)橐鲳B(yǎng)老既照顧4%人，同時(shí)照顧6%和90%老年人，一層做日間照料中心，一層日間照料中心有兩部分功能，一部分老年人日間到這里功能，一部分上門照料的功能，同時(shí)這邊為老年機(jī)構(gòu)設(shè)施服務(wù)。這個(gè)殘疾人中心、地下是大的康復(fù)中心，有很多康復(fù)醫(yī)療設(shè)施。

  這個(gè)是健康養(yǎng)老獨(dú)立生活的住宅，基本都是小戶型，在90平米左右戶型的標(biāo)準(zhǔn)，底下老年公寓，在一層部位設(shè)立老年人活動(dòng)設(shè)施，包括餐廳、活動(dòng)用房、老年交往空間。老年公寓中間有圓形為全區(qū)老年服務(wù)生活配套設(shè)施，因?yàn)楸容^寒冷大部分設(shè)施放在地下，地上空間直接進(jìn)入地下，地下有健康娛樂、商業(yè)生活型、精神文化型號(hào)、健身等功能，基本都在地下位置，供全區(qū)健康老年人到這里活動(dòng)。同時(shí)因?yàn)楹涞貐^(qū)既考慮夏天在室外活動(dòng)，冬天在室外活動(dòng)比較難，中間做下沉式庭院，就把這邊開放變成室外，通過室外里邊做漫步街，這個(gè)漫步街給全區(qū)老年人在冬天保證一定健身、活動(dòng)，所以在地下活動(dòng)包括健身空間都是完整一體，室外到室內(nèi)所有活動(dòng)空間，通過這樣的方式滿足老年人所有需求。

  這個(gè)項(xiàng)目也是結(jié)合醫(yī)養(yǎng)、老年綜合方式在研究，里邊很多功能、具體實(shí)施要求、運(yùn)營管理要求落實(shí)結(jié)合。以上是我們?cè)O(shè)計(jì)體會(huì)，最大體會(huì)一定從定位需求研究出發(fā)，和業(yè)主、開發(fā)商共同研究定位，根據(jù)定位考慮經(jīng)濟(jì)性、合理性、前瞻性，滿足開發(fā)商運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益，滿足市場(chǎng)健康發(fā)展。以上就是多年體會(huì)，我們?cè)敢膺@方面更深入的研究，做出更多的工作，謝謝大家！