北京市住房發(fā)展目標(biāo)研究

第一章，追溯了北京市城鎮(zhèn)住房建設(shè)的發(fā)展與變化：北京市城鎮(zhèn)住房建設(shè)的發(fā)展隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革，由傳統(tǒng)的政府直接調(diào)控的住房福利分配制度，逐步轉(zhuǎn)化為以政府間接調(diào)控的住房多層次供應(yīng)體系。并將整個演化歷程劃分為5個階段：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期的住房實(shí)物福利分配階段，改革開放以后的住房制度改革探索階段，經(jīng)濟(jì)體制改革時期的住房制度改革推進(jìn)階段，住房制度改革全面實(shí)施并逐步形成新的住房供應(yīng)體系階段，住房市場化改革深化政府宏觀調(diào)控階段。

第二章，分析住房政策發(fā)展規(guī)律性：改革開放后經(jīng)過較長時間的探索，逐步確立以市場為主導(dǎo)的多渠道、多主體住房投資與供應(yīng)模式，有效地解決了在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)問題，將成為長期不變的政策。根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行宏觀調(diào)控成為2003年以后住房政策的主要特征。

根據(jù)政策的具體要求，分為基本政策、調(diào)控政策和相關(guān)政策三個部分?；诋?dāng)前住房政策架構(gòu)與特點(diǎn)的分析，基本明確我國未來住房發(fā)展政策的基本走向，即：堅(jiān)持市場化方向、保持市場發(fā)展健康，堅(jiān)持社會公平原則和科學(xué)發(fā)展觀。有利于科學(xué)合理地細(xì)化落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃(2004年-2020年)》以及國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃的批復(fù)，在規(guī)劃期限內(nèi)準(zhǔn)確掌握住房發(fā)展的要點(diǎn)，有效控制和引導(dǎo)北京市住房建設(shè)。

第三章，對北京市1998年以來保障性住房建設(shè)與發(fā)展進(jìn)行了全面的分析，并針對主要問題提出：應(yīng)不斷完善住房保障體系，適當(dāng)加大廉租住房保障覆蓋面；并應(yīng)及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房制度的改革——經(jīng)濟(jì)適用住房不應(yīng)具有商品房的屬性。我國是資源短缺型國家，北京市可以用作建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的土地資源是十分有限的，因此應(yīng)該適時改革經(jīng)濟(jì)適用住房制度，嚴(yán)格管理，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的“內(nèi)循環(huán)”機(jī)制，取消其商品的屬性。

只有杜絕經(jīng)濟(jì)適用住房的市場化行為——不能像普通商品房那樣進(jìn)入交易市場，只有以恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿枰鲜修D(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房回收到保障性住房的房源中(即建立退出機(jī)制)，并重新提供給符合條件的低收入家庭，形成所謂經(jīng)濟(jì)適用住房的“內(nèi)循環(huán)”機(jī)制，才能保證經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性質(zhì)不變，才能保證政府或相關(guān)組織能夠持有一定的經(jīng)濟(jì)適用住房的房源并不斷地提供給需要保障的低收入家庭，使得住房保障體系進(jìn)入良性循環(huán)。

第四章，對當(dāng)前商品住房市場發(fā)展的特點(diǎn)和問題、商品住房的未來建設(shè)需求、商品住房的未來供應(yīng)分析，提出未來北京市土地供應(yīng)量并不能對實(shí)現(xiàn)住宅需求總量構(gòu)成影響，真正影響北京市人口容納能力和住宅規(guī)模的關(guān)鍵因子不是土地，而是水資源和環(huán)境容量。

今后北京市住宅用地主要有兩個來源：一是適當(dāng)提高二環(huán)與三環(huán)之間住宅建設(shè)的容積率，挖掘存量住宅用地潛力；二是增量住宅用地主要向東向南發(fā)展，避免破壞北京西面和北面生態(tài)環(huán)境。

第五章，通過對國內(nèi)外幾個典型國家或地區(qū)住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的分析與研究，從住房的立法體系、保障體系、適時調(diào)整的住房政策、逐步提高的住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等幾個方面，總結(jié)了這些國家和地區(qū)住房建設(shè)與住房政策的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，并提出了成功和可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

第六章，提出了北京市住房建設(shè)的總量控制與住房結(jié)構(gòu)類型與規(guī)模的構(gòu)成。

■采用分層次預(yù)測法，對北京市住宅凈需求總量進(jìn)行預(yù)測結(jié)果：

2010年，理論住宅存量為現(xiàn)存量與凈需求量之和，達(dá)到4.11億平方米，加上5%空置率，住房總量約為4.32億平方米。2020年，達(dá)到5.60億平方米，加上5%空置率，住房總量約為5.88億平方米。

■住房類型與規(guī)模：按照居民收入結(jié)構(gòu)的五段劃分方法(低收入、較低收入、中等收入、較高收入、高收入家庭各占20%)，按照我國住房改革的發(fā)展方向，除低收入需要政府提供保障性住房外，其他80%的家庭可通過市場途徑解決其住房問題。

保障性住房比例的確定

參照國內(nèi)外住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)以及北京市居民的收入水平和購買能力等情況，建議北京市逐漸擴(kuò)大保障性住房涵蓋面，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最終達(dá)到供需的平衡。北京市的保障性住房的構(gòu)成比例應(yīng)該達(dá)到城鎮(zhèn)居民總戶數(shù)的20%。

至2010年，城鎮(zhèn)居民家庭戶中應(yīng)有12%符合政府保障性住房的居住條件，其中2%為廉租住房(租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔)，10%為經(jīng)濟(jì)適用住房(可租可售，以售為主)。至2020年，城鎮(zhèn)居民家庭戶中符合保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)到20%，其中5%為廉租住房，15%為經(jīng)濟(jì)適用住房(可租可售，以租為主)。

商品住房比例的確定

根據(jù)北京資源環(huán)境條件的限制，普通商品住房占城鎮(zhèn)住房總套數(shù)的55%，包括建筑面積小于等于120平方米的普通商品住房，其中，包括雙控雙競住房，在必要的時期，尤其是房價漲幅過快的情況下，作為應(yīng)急的調(diào)控措施，對市場實(shí)施干預(yù)。其他商品住房占25%，針對中高收入家庭以及外省市、外籍的高端人士的需求，包括建筑面積大于120平方米的大面積住宅、公寓、聯(lián)排住宅及別墅。

第七章，確定了北京市住房建設(shè)的總體目標(biāo)：堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，集約利用土地，合理配置公共資源，構(gòu)建住房保障制度健全、住房供應(yīng)體系合理、住房市場運(yùn)行機(jī)制規(guī)范、全民的居住水平和生活質(zhì)量不斷提高的宜居城市。

北京市將住房建設(shè)劃分為2個階段，并分別設(shè)有不同的主要任務(wù)以實(shí)現(xiàn)住房建設(shè)總體目標(biāo)：

第一階段——近期(2006－2010年)：健全住房保障體系，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解住房供需矛盾，適度提高居住水平，健康發(fā)展住房市場。

住房指標(biāo)：

•人均住房建筑面積提高至30平方米；

•平均每戶住宅建筑面積達(dá)到80平方米(2.7人/戶)；

•住宅成套率應(yīng)達(dá)到85%(2000年五普數(shù)據(jù)為城鎮(zhèn)住宅成套率67%)；

•廉租住房家庭居住面積達(dá)到12平方米/人。

第二階段——中遠(yuǎn)期(2010－2020年)：進(jìn)一步完善住房保障體系，形成住房合理結(jié)構(gòu)，改善居住環(huán)境質(zhì)量，逐步提高居住水平，共建和諧宜居城市。

住房指標(biāo)：

•人均住房建筑面積提高至35平方米；

•平均每戶住宅建筑面積達(dá)到90平方米(2.6人/戶)；

•住宅成套率應(yīng)達(dá)到95%；

•廉租住房家庭居住面積達(dá)到20平方米/人；

•每戶一套、每人1間住房，住房成套率達(dá)到95%。

第八章，從不同類型住房空間分布原則；容積率指標(biāo)——開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)；配套標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)；交通配套標(biāo)準(zhǔn)五個方面提出了未來北京市住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第九章，從完善住房供應(yīng)體系；建立健全住房保障體系；保持房地產(chǎn)市場健康；資源節(jié)約等四個方面，提出了14條具體的住房建設(shè)實(shí)施的政策建議。

(本文作者：趙文凱，教授級高級城市規(guī)劃師、注冊城市規(guī)劃師，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院居住區(qū)研究中心副主任、中國城市規(guī)劃學(xué)會居住區(qū)規(guī)劃學(xué)術(shù)委員會副秘書長、中國房地產(chǎn)研究會和中國房地產(chǎn)協(xié)會技術(shù)與政策專家委員會專家委員）