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專家解讀房產稅

劉琳：房產稅的出臺會導致市場價格短期回落
劉琳：房產稅的出臺會導致市場價格短期回落

房產稅的出臺會導致房地產市場價格的短期回落，從我們對國外房產稅情況的研究來看，房產稅出臺在短期內會對市場會有影響，但從長期來看，房產稅對房價的影響不是很大。

馮科：開征房產稅是城市發(fā)展的必然趨勢
馮科：開征房產稅是城市發(fā)展的必然趨勢

房產稅政策醞釀已久，意料之中。一個城市化水平發(fā)展到一定階段，土地增量到了一個極限后，便會轉向持有物業(yè)的收租。而作為城市未來的財政來源，這是一個城市發(fā)展的必然趨勢。

賈康：房產稅將分層次區(qū)別對待
賈康：房產稅將分層次區(qū)別對待

房產稅會按照分層次區(qū)別對待的原則，高檔住宅稅率相應提高。針對1.2%的稅率是否過高，賈康表示：“不同人有不同感受，目前尚處于試點，還待進一步觀察。”

李文杰：房產稅力度低于預期 年內將被消化
李文杰：房產稅力度低于預期 年內將被消化

從提出物業(yè)稅的概念，歷經近十年，物業(yè)稅內涵的房產稅終于今起在上海和重慶落地，無獨有偶，緊隨前天的三輪調控“國八條”，大有令樓市雪上加霜的意味。

黃奇帆：房產稅不可能一下把高房價壓下去
黃奇帆：房產稅不可能一下把高房價壓下去

這四條就是我們說的出臺房產稅的意義和必要性，它既有長遠的意義，也有短期遏制房價的意義。大家會問我一句話，你以為房產稅出來就一定會把房價壓下去嗎？

葉檀：重慶房產稅兇悍 上海房產稅溫柔
葉檀：重慶房產稅兇悍 上海房產稅溫柔

重慶房產稅刀法兇悍，所有存量的高端住宅都將征收房產稅，所謂高端住宅是指比主城區(qū)新建商品住房建筑面積成交均價高兩倍的房子，如果以目前市場重慶主城區(qū)每平方米均價5000元左右計

上海房產稅細則

征收對象

應稅住房產權所有人(產權所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅。)

計稅依據

暫定按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

適用稅率

暫定0.6%。低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

稅收減免

1，本市居家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過60平米；2，本市家庭新購一套住房后一年內出售該家庭原有唯一住房的，其新購住房已征收的房產稅，可退還；3，子女因婚姻等需要首次新購住房、且該住房為子女家庭唯一住房，暫免征稅；4，符合國家和本市引進高層次人才、重點產業(yè)緊缺人才，持有居住證并在本市工作生活的，其新購且家庭唯一的暫免；4，持居住證滿3年并在本市工作生活，新購且屬于家庭唯一住房的暫免。

收入用途

對房產稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出。

征收管理

房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。

征收時間

待定

重慶房產稅細則

征收對象

獨棟別墅還和高檔住宅

適用稅率

個人新購高檔住房價格超過均價兩倍，按0.5%稅率征收，3倍以下按0.5%征收，3—4倍按1%征收，4倍以上按1.2%征收。

征收目的

不是為了殺高房價而推出房產稅，而是著眼于財稅體系健全、二次分配公平以及幫助老百姓養(yǎng)成健康的消費觀念。

征收時間

2011年1月28日正式啟動個人住房房產稅改革試點工作。

計稅依據

目前是以房產交易價為征稅基數，三、五年以后可能會進入要用評估的方法。

稅收用途

支持公租房的建設

房產稅知識

房產稅概念是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

中華人民共和國房產稅暫行條例現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。

征收范圍依照房產余值計征的稅率為1.2%；依照租金收入計征的稅率為12%。

新“國八條”調控要點

進一步落實地方政府責任
地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。
加大保障性安居工程建設力度
各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。
調整完善相關稅收政策，加強稅收征管
調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。
強化差別化住房信貸政策
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
嚴格住房用地供應管理
各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。
合理引導住房需求
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。
落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制
未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規(guī)定對相關負責人進行問責。
堅持和強化輿論引導
對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

專家解讀

顧云昌：新調控亮點在于保證供應量
顧云昌：新調控亮點在于保證供應量

整個市場從05年開始就供不應求。2010年總供應量是6.1億平方米，銷售面積9億平方米，差距很大。從05年到09年，供應面積總量達到了24.5億平方米，銷售面積31.5億平方米。不難看出，價格上漲的根本原因是供不應求。

齊驥：堅定不移推進房地產市場調控
齊驥：堅定不移推進房地產市場調控

針對此次調控中社會關注的熱點問題，住房城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥他表示，2011年要繼續(xù)鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

牛鳳瑞：新“國八條”短期內會產生效果
牛鳳瑞：新“國八條”短期內會產生效果

“新國八條”是對以往的房地產政策的重申和加強，但是總體思路沒有發(fā)生變化。從效果來看，本次調控更為明顯的影響是對社會的心理暗示，短期內會有一定效果，但從長期來看，道路還比較曲折。

賈生華：新國八條是去年調控政策的延續(xù)
賈生華：新國八條是去年調控政策的延續(xù)

此次出臺新調控政策的原因是由于樓市近期顯現成交量有所回落，但價格并未回落的現象。為進一步加強樓市調控，以原有調控思路為導向，并有所加強，在去年調控的基礎上進一步擴大調控范圍。

尹中立：第三輪調控已經到來
尹中立：第三輪調控已經到來

此次調控的手段、覆蓋的面是有史以來最嚴厲的，這是毋庸置疑的。比如說限購已不僅僅在一線城市了，已經擴展到了二、三線城市，土地供應面積不低于住房建設用地的70%等等這一系列的要求。

王正宇：新國八條出臺在預期之中
王正宇：新國八條出臺在預期之中

新“國八條”調控政策，體現的仍是進一步調控的思路。主要體現為兩方面，一是抑制需求，將限購令擴大至包括了直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，這相比以往更加嚴厲。

全國各地限購令一覽

城市
 限購政策
北京 2010年4月30日，北京市出臺落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知，通知規(guī)定自5月1日起，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，同一家庭只能新購買一套商品住房。
上海 2010年10月7日上海市政府批轉了市住房保障房屋管理局等五部門《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》。暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房。
深圳 2010年9月30日晚上11時30分，記者獲悉深圳緊急出臺調控落實通知，規(guī)定從即日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策：深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房，非本市戶籍居民家庭限購一套住房。
廣州 繼多個城市出臺限購令后，廣州2010年10月15日也出臺了嚴格的限購政策。廣州市聯(lián)合人民銀行、省地稅制定了該政策，核心內容包括四大方面。其中規(guī)定，非常住家庭不準在廣州購房，未滿18歲不得單獨購買商品房。
天津 2010年10月13日，天津市政府發(fā)布樓市調控通知，規(guī)定自本通知發(fā)布日起，本市及外省市居民家庭在市內六區(qū)范圍內只能新購一套商品住房，對于違反規(guī)定購房者，將不予受理權屬登記手續(xù)。
廈門 2010年9月29號晚，國家有關部委再出重拳調控房價上漲，三套房貸款全面叫停；首套房首付調整到三成及以上；二套房首付不得低于五成。為此，廈門市近日推出了臨時性限購措施，1戶家庭只能新購1套房。
寧波 2010年10月10日，寧波推出了住房“限購令”，無法提供在寧波1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非寧波市戶籍居民暫停在寧波市購房。這意味著，外地客暫時被擋在了寧波樓市之外。
福州 繼深圳、上海、廈門、寧波等城市后，福州市昨日也頒布樓市“限購令”，從2010年10月11日起至2010年12月31日，福州市居民同一家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在本市五城區(qū)新購一套商品住房。
杭州 2010年10月11日，杭州市研究出臺新政，暫定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新購買一套商品住房(含二手存量住房)；停止執(zhí)行購房補貼政策，恢復征收房地產登記等相關收費，并提出落實差別化信貸政策。
南京 2010年10月12日，南京市制定出臺了貫徹國務院部委政策實施細則，規(guī)定各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放 貸款。
溫州 國慶假期過后，《溫州市商品房預售方案》正式發(fā)布，規(guī)定凡是在2010年6月10日至12月31日期間一個家庭已經購買新開樓盤住宅一套的，其家庭成員再次購買新開樓盤住宅的，在《商品房買賣合同》登記備案時將不予通過。
?？?/strong> 繼深圳、上海等各地政府接連出臺住房“限購令”之后，14日，海口出臺《關于進一步貫徹實施促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策意見》(以下簡稱《意見》)，暫時實行限定居民家庭購房套數政策。
武漢 本地戶籍居民家庭及能夠提供在武漢市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不論面積大小，只能在中心城區(qū)新購一套商品住房。而對于不能提供上述證明的家庭，則暫停在市中心城區(qū)購買新建商品房。
南昌 2010年1月21日，南昌市公布限購令新規(guī)，該項規(guī)定全稱為“暫時實行限定居民家庭購房套數的政策”。政策規(guī)定：自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭在東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)范圍內，只能新購一套商品住房。
太原 太原市人民政府2010年1月11日下發(fā)《關于進一步貫徹落實房地產宏觀調控政策促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》?！兑庖姟芬?guī)定，太原市市轄六區(qū)自意見下發(fā)之日起實行限購政策，本市及外省市購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市轄六區(qū)范圍內新購一套新建商品住房。
昆明 2010年1月18日，昆明下發(fā)《關于在昆明市執(zhí)行商品住房限購政策的通告》?！锻ǜ妗凤@示，于昆明市主城區(qū)4區(qū)、3個開發(fā)（度假）區(qū)及呈貢縣范圍內，暫時實行限定居民家庭購房套數政策。自1月18日起，昆明市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能新購一套商品住房。
濟南 濟南市政府就在這個周末發(fā)出了一個《關于進一步貫徹落實房地產調控政策促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》。這個通知最搶眼的規(guī)定是：不管是不是濟南的戶籍居民家庭，1月21號到今年年底，只能在濟南市區(qū)范圍內新購一套新建商品房。這里邊提到的家庭是指“購房人、配偶及未成年子女”。
重慶 繼住房城鄉(xiāng)建設部、國家外匯管理局上月發(fā)布了《進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》，要求境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房后，重慶市國土房管局和重慶外匯管理部近日聯(lián)合轉發(fā)上述通知，要求境外個人到重慶買房，必須提供在境內無其他住房的書面承諾。
永康 2010年11月24日，浙江永康正式發(fā)文《永康市人民政府關于進一步穩(wěn)定我市房地產市場加快保障性住房建設的實施意見》提出：暫時限定居民家庭購房套數，自本《實施意見》發(fā)布之日起，暫定本市及外縣市居民家庭只能在我市新購買1套商品住房。對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產登記手續(xù)。
蘭州 蘭州市政府常務會議原則通過的《關于進一步調控房價的意見》明確提出了“最嚴限購令”，具體內容是：“本地居民家庭(指近郊四區(qū)居民家庭)、非本地居民家庭在本市購買住房均不得超過一套”，同時限定“年齡未滿18周歲的居民不得在本市買房?！?/td>
大連 18日下午，大連市建委宣布，大連將從今日(19日)其將實行住房限購政策，同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)，對違反規(guī)定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。
蘇州 蘇州2010年11月3日晚下發(fā)的通知指出，市區(qū)暫定本市以及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在市區(qū)新購1套住房(包括商品住房和存量住房)。對違反規(guī)定購房的，不予辦理房產登記。居民家庭簽訂住房買賣合同時，應書面聲明保證所購房屋為本意見施行后新購的唯一住房。
三亞 三亞市政府公布對三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實行限購一套商品住房政策；違法違規(guī)購房的，將不予受理房地產登記。同時明確三亞市一線海景和有優(yōu)勢資源的土地將優(yōu)先安排為高端度假休閑旅游經營性項目用地。
鄭州 鄭州市政府下發(fā)《鄭州市人民政府關于進一步貫徹落實房地產市場宏觀調控政策的通知》，2011年1月6日起，鄭州市將全面實施商品住房限購令，人口過密區(qū)限購一套房。無法提供在鄭州市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區(qū)域購房。

2010年以來中央調控政策

時間 政策 要點
2011.01.26 國務院要求將二套房房貸首付比例提至60% 調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
2011.01.23 住建部擬定第三批限購城市名單 對于第三輪限購的城市，除在前兩輪中未執(zhí)行限購的一線城市外，還將有大量成交較為活躍的三線城市登上限購榜單。
2011.01.21 新拆遷條例公布施行 1月21日，國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。
2011.01.09 重慶試點房產稅 1月9日，重慶市兩會上傳來消息，重慶市市長黃奇帆宣布，重慶市政府將對房地產市場加強財稅調節(jié)，并確定開征高檔商品房房產稅。
2010.12.26 央行年內二次加息 中國人民銀行決定，自2010年12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整
2010.12.02 2010年建1000萬套保障房，以公租房為主 2011年，全國保障性安居工程住房建設規(guī)?；驅⒏哌_1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。
2010.11.03 公積金貸款全面收緊 公積金貸款購買首套房90平以上首付30%，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。【詳情】
2010.10.19 央行加息 中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。
2010.09.29 房地產二次調控啟動，實行差別化信貸 房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上。
2010.08.10 國土部掀監(jiān)察風暴 8月10日，國土資源部《有關房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置情況統(tǒng)計》名單被媒體全部披露。名單顯示，列入國土部閑置土地“黑名單”的宗地總共1457宗，土地利用司司長廖永林表示，上述違規(guī)土地的查處任務將務必于10月底前基本完成。
2010.06.13 七部委力促為夾心層提供公租房 住建部等七部門聯(lián)合制定并發(fā)布了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，規(guī)定，公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。
2010.05.04 三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強廉租房管理 住建部、民政部、財政部聯(lián)合下發(fā)了關于加強廉租住房管理有關問題的通知。各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源
2010.04.17 國務院重拳收拾高房價 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年 以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
2010.04.11 銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款 中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。
2010.03.18 國資委要求78家非地產主業(yè)央企15天出退出方案 按照國資委要求，除已確定的16家以房地產為主業(yè)的央企外，78家不以房地產為主業(yè)的央企正在加快 調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產業(yè)務。
2010.01.12 央行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒 中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
2010.01.10 國辦發(fā)出通 知要求促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展 國辦發(fā)出通知，要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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