2023年中國房地產(chǎn)上市公司測評的研究對象共130家上市房企，相比上年凈減少25家。新增9家，剔除34家，剔除原因主要為企業(yè)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約、經(jīng)營風(fēng)險較大、逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)等。

榜單顯示，10強(qiáng)上市房企排名出現(xiàn)變化，榜單變動率為10%。其中，萬科繼續(xù)位居榜首，保利發(fā)展保持第二名，華潤置地升至第三名，較上年提升了2個位次；中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠城中國、新城控股分列第四至第十名，綠城中國為2023年新晉10強(qiáng)。

以2022年12月31日收盤價計算，滬深300指數(shù)全年累計下跌21.63%，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計下跌11.17%，跑贏滬深300指數(shù)10.46個百分點(diǎn)，在申萬31個一級行業(yè)內(nèi)排名相對靠前。恒生中國（香港上市）100指數(shù)全年累計下跌19.94%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌42.45%，跑輸大盤22.51個百分點(diǎn)?？傮w來看，內(nèi)地房地產(chǎn)板塊走勢整體隨大盤波動且略強(qiáng)于大盤，港股房地產(chǎn)板塊較大幅度弱于大盤。

2023年1-4月，房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績出現(xiàn)了全面下滑，但在供需雙方的政策逐漸“松綁”之后，房地產(chǎn)板塊活躍度也有所提升，地產(chǎn)股在震蕩中運(yùn)行，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)保持平穩(wěn)。對比來看，經(jīng)營基本面韌性較強(qiáng)的企業(yè)股價比較穩(wěn)定，業(yè)績達(dá)不到投資者期望的企業(yè)可能會造成股價的短期回落波動，市值能否修復(fù)取決于企業(yè)的運(yùn)作水平是否穩(wěn)定健康。

2022年上市房企總資產(chǎn)均值為1461.36億元，同比下降5.67%；凈資產(chǎn)均值為383.66億元，同比上漲5.07%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為273.62億元，同比下降7.18%；營業(yè)利潤均值為26.72億元，同比下降37.58%。

從銷售規(guī)模來看，權(quán)益銷售金額方面，2022年10強(qiáng)上市房企均值約為2069.08億元，同比下降26.08%；11-30強(qiáng)上市房企均值約523.67億元，同比下降49.13%；31-50強(qiáng)上市房企均值約160.44億元，同比下降61.02%。上市房企50強(qiáng)的銷售規(guī)模均值整體降幅較大，其中，10強(qiáng)上市房企的權(quán)益銷售金額均值降幅相對最小，31-50強(qiáng)上市房企的降幅最大。

2022年30強(qiáng)上市房企融資總額為5859.16億元，同比下降18.01%。從融資結(jié)構(gòu)來看，2022年30強(qiáng)上市房企境內(nèi)債權(quán)融資4584.53億元，同比增加29.94%，且融資量占比達(dá)到78.25%，較上年增長了28.87個百分點(diǎn)。2022年境外債權(quán)融資總量為121.02億元，同比下降82.61%，境外債權(quán)融資占比為3.62%，較上年下降了13.44個百分點(diǎn)。

長期償債能力方面，2022年，上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.55%，與上年度基本持平，凈負(fù)債率均值為72.85%，較上年下降14.83個百分點(diǎn)。2022年，在政策監(jiān)管壓力下，行業(yè)積極去杠桿，長期償債指標(biāo)較上年有所改善。短期償債能力方面，2022年，上市房企流動比率均值為1.72，速動比率均值為0.58，兩者與上年相比，基本保持穩(wěn)定?，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.19，較上年下降0.14，總體來看，上市房企短期償債能力有所下降。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤空間持續(xù)向下收窄。一方面受結(jié)算周期影響，前期高價地結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，重點(diǎn)一二線城市的限價監(jiān)管依舊嚴(yán)格，較高的地價房價比壓縮項目的利潤空間，另一方面市場持續(xù)下行，房企承受較大去化壓力，銷售端多采取打折促銷的方式加速去化。另外市場下行所帶來投資物業(yè)、存貨等賬面價值縮水，也在沖擊企業(yè)的盈利能力。

2022年，上市房企營業(yè)利潤均值26.72億元，同比下降37.58%；凈利潤均值10.75億元，同比下降57.32%；凈資產(chǎn)收益率均值2.51%，較上年下降0.53個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報酬率均值2.18%，較上年下降0.47個百分點(diǎn)?？傮w來看，各項盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

2022年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈利潤均值同比下降，僅凈資產(chǎn)均值有小幅上漲。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比下降7.18%，營業(yè)收入均值同比下降6.53%，凈利潤均值同比下降57.33%；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長5.82%，增速較上年下降2.56個百分點(diǎn)。

2023年房企拿地策略分化，整體來看，資金實(shí)力較強(qiáng)的央企、國企在投資拿地方面依然相對進(jìn)取。相比之下，尚在經(jīng)營穩(wěn)健狀態(tài)的民營房企投資策略相對謹(jǐn)慎。

2022年，上市房企經(jīng)營效率指標(biāo)繼續(xù)均有所下滑，存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.37、0.28和0.20。三項周轉(zhuǎn)指標(biāo)均較上年有小幅下降。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的減弱，資金回籠和去化壓力較大，上市房企存貨規(guī)模有所下降。2022年，上市房企的存貨均值同比下降6.90%，近年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

隨著近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、行業(yè)逐漸進(jìn)入下行周期，房企的平均利潤率出現(xiàn)了一定的下滑，所得稅額也有所下降。2022年，上市房企納稅額均值為13.40億元，同比下降約27.01%。相較2021年，中貢獻(xiàn)度型企業(yè)和低貢獻(xiàn)度型企業(yè)納稅額同比降幅較大，均超25%；高貢獻(xiàn)度型和弱貢獻(xiàn)度型上市房企納稅額均值同比降幅均為19%。

在我國“碳中和、碳達(dá)峰”的目標(biāo)驅(qū)動下，環(huán)境、社會和治理(ESG)以及可持續(xù)發(fā)展等話題越來越受市場的關(guān)注，從當(dāng)前實(shí)踐來看，房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的方向恰恰是ESG所倡導(dǎo)的方向。

在房企全面踐行和提升交付力的情況下，體系化的交付流程是房企“保品質(zhì)交付”的護(hù)城河。2022年多家上市房企已形成較為完善的交付體系，從風(fēng)險管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過程管控、服務(wù)跟進(jìn)等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化流程。

2022年房企對成本管控和內(nèi)部組織優(yōu)化管理效果顯現(xiàn)，管理費(fèi)用較上年同期大幅下降，總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率正在向社會平均水平回歸，提高管理效率，向管理要利潤已經(jīng)不可避免。