??即將盤(pán)活的“半拉子”五星級(jí)酒店項(xiàng)目因原開(kāi)發(fā)商之間紛爭(zhēng)遭法院數(shù)度查封，再度陷入爛尾窘境。

??從“半拉子”再到“半拉子”，對(duì)于三亞四季陽(yáng)光國(guó)際酒店項(xiàng)目而言只不過(guò)是從起點(diǎn)再次回到起點(diǎn)。但對(duì)于已斥巨資接手項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商賈先生來(lái)說(shuō)，4年的盤(pán)活開(kāi)發(fā)之路每一步都顯得格外艱難：“如果按照原計(jì)劃工程進(jìn)度這個(gè)項(xiàng)目早就盤(pán)活了?！?/p>

??然而，隨著法院最后一次對(duì)項(xiàng)目及共管賬戶(hù)查封，三亞四季陽(yáng)光國(guó)際酒店項(xiàng)目就像被點(diǎn)住了“死穴”，陷入了長(zhǎng)達(dá)3年的“休眠期”。據(jù)介紹，該酒店項(xiàng)目盤(pán)活后將被打造成一個(gè)超五星級(jí)酒店，市值超過(guò)10億元。

??對(duì)于上述酒店項(xiàng)目當(dāng)前所處的窘境，三亞市中級(jí)人民法院方面回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者時(shí)表示：“該案件目前尚在執(zhí)行過(guò)程中，不方便接受媒體采訪?！弊鳛樵_(kāi)發(fā)商紛爭(zhēng)的案外人、現(xiàn)酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商賈先生一臉無(wú)辜，自己斥巨資到海南投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)果到了進(jìn)退兩難境地。

??開(kāi)發(fā)商2.6億元受讓半拉子項(xiàng)目

??酒店項(xiàng)目沙盤(pán)項(xiàng)果圖。

??2018年5月，三亞四季陽(yáng)光國(guó)際酒店項(xiàng)目再次被三亞市中級(jí)人民法院查封。這次酒店項(xiàng)目被查封距離上次項(xiàng)目解封不到4個(gè)月。

??這次項(xiàng)目被查封的包括公司共管賬戶(hù)及部分項(xiàng)目，查封案外人賈先生的財(cái)產(chǎn)1.13億元（包括扣劃案外人與原項(xiàng)目公司共管賬戶(hù)2481.35萬(wàn)元，查封評(píng)估價(jià)值8900萬(wàn)元的項(xiàng)目房產(chǎn)21套——記者注）。接手盤(pán)活該酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商先生稱(chēng)，共管賬戶(hù)被查封就如自己的脖子被人扼住，有種莫名的窒息，雖有渾身的力氣卻無(wú)法動(dòng)彈。

??時(shí)間回到4年前，年近六旬的內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賈先生有意將自己的事業(yè)重心從內(nèi)地延伸至海南。特別是近兩年海南建設(shè)自貿(mào)港等一波又一波政策紅利釋放，更加堅(jiān)定了自己判斷和信心。

??2016年底前后，經(jīng)朋友介紹，賈先生接觸了處于爛尾狀態(tài)的三亞四季陽(yáng)光國(guó)際酒店項(xiàng)目。

??三亞四季陽(yáng)光國(guó)際酒店項(xiàng)目系三亞寶康旅業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“寶康公司”）名下項(xiàng)目，占地面積約35畝，分兩期開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積近70000平方米，一期為產(chǎn)權(quán)式酒店，是一個(gè)典型的半拉子工程；二期為酒店主樓和裙樓，當(dāng)時(shí)尚未開(kāi)發(fā)。賈先生接手該項(xiàng)目后，投資進(jìn)行開(kāi)發(fā)至主體框架9樓后，目前處于停工狀態(tài)。

??上述酒店項(xiàng)目位于三亞市海榆東路，距離海邊不遠(yuǎn)，屬于三亞城區(qū)黃金地段。著名的熱帶濱海旅游城市，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，未來(lái)愿景可期。作為民營(yíng)資本地產(chǎn)商賈先生對(duì)該項(xiàng)目動(dòng)了心。

??“我當(dāng)初跟這個(gè)項(xiàng)目的原開(kāi)發(fā)商股東接觸時(shí)，他們說(shuō)這個(gè)酒店項(xiàng)目沒(méi)有什么問(wèn)題，就是因?yàn)橘Y金原因處于半拉子停工狀態(tài)?！辟Z先生在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)稱(chēng)，對(duì)方很迫切要將整個(gè)酒店項(xiàng)目打包對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

??“我當(dāng)初確實(shí)是看中了這個(gè)項(xiàng)目，在雙方談判過(guò)程中我是這么的說(shuō)，整個(gè)項(xiàng)目打包轉(zhuǎn)讓給我開(kāi)發(fā)一共2.6億元?！辟Z先生稱(chēng)，受讓形式包括收購(gòu)寶康公司100%股權(quán)，而公司股權(quán)對(duì)應(yīng)是三亞四季陽(yáng)光國(guó)際酒店項(xiàng)目，“當(dāng)初就協(xié)商好的，寶康公司此前的債權(quán)債務(wù)由原開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)處理及承擔(dān)?！?/p>

??雙方協(xié)商并達(dá)成一致意見(jiàn)：考慮到該項(xiàng)目申報(bào)相關(guān)手續(xù)都在寶康公司名下，雙方?jīng)Q定先項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)陧?xiàng)目轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)上再進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

??2016年6月9日，寶康公司法定代表人廖某勝代表9位股東與賈先生簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。協(xié)議書(shū)約定對(duì)應(yīng)的主要標(biāo)的物為康寶公司開(kāi)發(fā)的四季陽(yáng)光國(guó)際酒店項(xiàng)目，且進(jìn)一步明確轉(zhuǎn)讓協(xié)議成立前的一切債務(wù)由寶康公司負(fù)責(zé)。

??協(xié)議約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓款（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款）為2.6億元，按7期分期付款方式進(jìn)行。一期、二期轉(zhuǎn)讓款合計(jì)1000萬(wàn)元支付后，該協(xié)議生效進(jìn)入履行中，項(xiàng)目資產(chǎn)移交給賈先生控制和所有，寶康公司只擁有協(xié)議轉(zhuǎn)讓前公司的債務(wù)和協(xié)議轉(zhuǎn)讓后對(duì)賈先生債權(quán)。

??上述協(xié)議還約定，賈先生對(duì)該項(xiàng)目是無(wú)債務(wù)接收，2.6億元項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款支付完后，寶康公司100%股權(quán)及在無(wú)債務(wù)情況下，轉(zhuǎn)移至賈先生或其指定的人名下。

??“沒(méi)問(wèn)題”項(xiàng)目背后隱藏麻煩

??處于停工狀態(tài)的酒店項(xiàng)目。

??轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，作為一直在內(nèi)地從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的賈先生開(kāi)始描繪他在海南開(kāi)疆拓土的藍(lán)圖。

??“引進(jìn)國(guó)外最知名的酒店管理團(tuán)隊(duì)，將三亞四季陽(yáng)光國(guó)際酒店項(xiàng)目打造成超五星級(jí)酒店?！辟Z先生告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，這也是他在海南的首個(gè)“樣板”項(xiàng)目。

??依上述協(xié)議約定，賈先生在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)將1000萬(wàn)元支付給寶康公司。2016年8月25日，賈先生才正式從寶康公司手中接收該酒店項(xiàng)目。盡管該時(shí)間節(jié)點(diǎn)與協(xié)議約定推遲了一個(gè)多月，但他認(rèn)為做什么事情都不一定那么順利。

??但事實(shí)上，事情并不是賈先生當(dāng)初想像得那么簡(jiǎn)單。從寶康公司推遲交付項(xiàng)目開(kāi)始，酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)一路絆絆磕磕。

??從雙方簽訂協(xié)議開(kāi)始，賈先生依約先后向?qū)毧倒局Ц?期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款共計(jì)6000萬(wàn)元。按照他當(dāng)初想法，如不出意外他在以后的半年內(nèi)再支付兩期共2億元轉(zhuǎn)讓款后，該項(xiàng)目將隨著寶康公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)移到其名下或他指定的人員名下。

??正當(dāng)賈先生投入巨資抓緊時(shí)間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，2017年1月16日，三亞市中級(jí)人民法院裁定查封寶康公司賬戶(hù)及該酒店項(xiàng)目一期工程。同年3月13日，法院下發(fā)項(xiàng)目停工通知書(shū)。

??賈先生這才知道，原來(lái)說(shuō)好“沒(méi)有任何問(wèn)題”的酒店項(xiàng)目實(shí)際上在股東內(nèi)部隱藏著矛盾糾紛。

??這份由三亞市中院做出的執(zhí)行裁定書(shū)，申請(qǐng)執(zhí)行人廖某雄為寶康公司的股東之一，持有25%股份。

??項(xiàng)目因查封停工，建材堆積一地。

??在賈先生收購(gòu)該半拉子酒店項(xiàng)目之前，廖某雄與寶康公司就存在訴訟。2015年，寶康公司與廖某雄在法院主持下達(dá)成司法調(diào)解，簽署了一份“3號(hào)”民事調(diào)解書(shū)。

??該調(diào)解書(shū)載明：“自協(xié)議生效之日起半年內(nèi)，寶康公司和廖某雄均可通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式出售涉案項(xiàng)目。售價(jià)不低于2.2億元，各方必須無(wú)條件配合。如果半年內(nèi)無(wú)法完成出售，寶康公司和廖某雄均可降價(jià)在半年內(nèi)尋求出售，價(jià)格不低于1.9億元，各方必須無(wú)條件配合。廖某雄所分配款項(xiàng)包括25%股權(quán)及4185.9萬(wàn)元本金及利息?！?/p>

??“法院查封項(xiàng)目及寶康公司銀行賬戶(hù)，目的也是為強(qiáng)制執(zhí)行寶康公司支付給廖某雄4185.9萬(wàn)元本金及利息?！辟Z先生告訴記者，但廖某雄要求將其占有的25%股權(quán)也換算成股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，即2.6億元中的6500萬(wàn)元一并執(zhí)行給他，“廖某雄與寶康公司簽有補(bǔ)充協(xié)議，也就是說(shuō)寶康公司先償還了債務(wù)，剩余的錢(qián)再按照各自股權(quán)進(jìn)行分配。但廖某雄執(zhí)意要先分配股權(quán)轉(zhuǎn)讓款?！?/p>

??賈先生這才發(fā)現(xiàn)，他花2.6億元受讓的酒店項(xiàng)目比原來(lái)的底價(jià)整整多出了7000萬(wàn)元。另外，早在賈先生收購(gòu)該酒店項(xiàng)目之前，該項(xiàng)目部分房產(chǎn)就被法院多次查封過(guò)，并不像寶康公司方面所說(shuō)的該項(xiàng)目沒(méi)有糾紛。

??由于收購(gòu)酒店項(xiàng)目一事“生米已煮成熟飯”，賈先生只得被迫接受這一事實(shí)。但作為案外人，他與寶康公司共管賬戶(hù)及項(xiàng)目被查封，就等于“死封”，工地?zé)o法按照正常進(jìn)度施工建設(shè)。

??對(duì)于賈先生的上述說(shuō)法，記者也多次以電話及短信的形式分別聯(lián)系寶康公司法定代表人廖某勝及股東廖某雄，但廖某勝手機(jī)處于關(guān)機(jī)狀態(tài)，廖某雄沒(méi)有接聽(tīng)記者的電話。對(duì)于記者分別發(fā)送的采訪短信，截至記者發(fā)稿子前述兩人均未回應(yīng)。

??法院：案件執(zhí)行中，不便接受采訪

??項(xiàng)目工地停工現(xiàn)狀。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，為盡快盤(pán)活項(xiàng)目，賈先生與寶康公司反復(fù)溝通后于2017年7月初將這筆包括利息在內(nèi)的近6000萬(wàn)元執(zhí)行款轉(zhuǎn)到寶康公司賬戶(hù)上。直至2018年1月31日，法院才進(jìn)行相關(guān)解封。此時(shí)，距離項(xiàng)目被查封時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了一年。

??但讓賈先生始料未及的是，2018年5月10日，三亞市中院又作出相關(guān)執(zhí)行裁定書(shū)，寶康公司的共管賬戶(hù)及部分項(xiàng)目再次被查封，且強(qiáng)制扣劃、查封案外人的財(cái)產(chǎn)1.13億元。直至今日，相關(guān)查封依然沒(méi)有解封。

??最近，記者就此也專(zhuān)門(mén)趕赴三亞市中院進(jìn)行采訪。在該院工作人員要求下，記者向該院提交了10個(gè)問(wèn)題共2000余字采訪提綱。次日，三亞市中院方面向記者發(fā)來(lái)一則簡(jiǎn)短的回復(fù)，稱(chēng)該案件目前尚在執(zhí)行過(guò)程中，不方便接受媒體采訪。并稱(chēng)該案當(dāng)事人此前已提出過(guò)執(zhí)行異議，且已經(jīng)過(guò)最高人民法院的執(zhí)行監(jiān)督程序駁回了申訴，該院也通過(guò)聽(tīng)證方式對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行了法律釋明。

??但記者了解到，最高人民法院作出的相關(guān)執(zhí)行監(jiān)督裁定書(shū)稱(chēng)，對(duì)“3號(hào)”調(diào)解書(shū)規(guī)定的“25%股權(quán)分配款”在當(dāng)前情況下應(yīng)給付到何種程度，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況及公平與誠(chéng)實(shí)信用原則予以確定。也就是說(shuō)，實(shí)際情況包含項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的實(shí)際履行情況，以及審判部門(mén)的意見(jiàn)、當(dāng)事人雙方真實(shí)意愿等。

??海南省高院2018年的一份《釋明函》也明確釋明， “25%的股權(quán)”指的是公司法上的股權(quán)，并非股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。有關(guān)股權(quán)的分配可依據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。

??“法院執(zhí)行查封的目的，也是為了解決寶康公司與股東廖某雄之間的爭(zhēng)端。但法院在案件執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)該考慮到查封共管賬戶(hù)及項(xiàng)目的‘死封’做法，更不利于問(wèn)題的解決及項(xiàng)目的盤(pán)活?！卑竿馊速Z先生一臉的迷茫：“半拉子”何時(shí)才能復(fù)工呢？對(duì)此，記者將繼續(xù)關(guān)注。