??一邊是收不回來的物業(yè)管理費(fèi)，一邊是兄弟公司交不上的稅款，雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“雅生活服務(wù)”，03319.HK）通過幾筆交易讓二者掛上了鉤。

??根據(jù)7月23日的公告，雅生活服務(wù)及雅居樂控股旗下的鄭州雅宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鄭州雅宏”）分別與鄭州市中牟縣的3個(gè)鎮(zhèn)政府、廣惠街街道辦事處簽訂了協(xié)議，雅生活服務(wù)將對(duì)地方政府的約5175萬元應(yīng)收款轉(zhuǎn)為對(duì)鄭州雅宏的貸款，鄭州雅宏以此抵扣應(yīng)付給中牟縣稅務(wù)局的稅款。

??雅生活服務(wù)表示，在這5000多萬元未償還的物業(yè)管理費(fèi)中，賬齡一年以上的占比超過95%，此次交易為公司收回應(yīng)收款項(xiàng)提供了可行的解決方案。

??應(yīng)收款是一個(gè)令雅生活服務(wù)頭疼的問題。截至2023年底，該公司的貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)以及預(yù)付款項(xiàng)達(dá)111.3億元，占全年收入的72%。

??5175萬元的多方交易

??公告顯示，中牟縣鄭庵鎮(zhèn)人民政府、劉集鎮(zhèn)人民政府、姚家鎮(zhèn)人民政府及廣惠街街道辦事處都欠付雅生活服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)，金額分別為974.2萬元、1020萬元、615.3萬元、2565.3萬元，總額約5175萬元。

??雅生活服務(wù)與鄭州雅宏簽訂了一份貸款協(xié)議，金額為5175萬元，利率每年3.45%，貸款期限為2024年12月31日。交易的各方約定，雅生活服務(wù)將要求鄭庵鎮(zhèn)人民政府、劉集鎮(zhèn)人民政府、姚家鎮(zhèn)人民政府及廣惠街街道辦事處將其所欠付該公司的未償還物業(yè)管理費(fèi)支付予鄭州雅宏，該金額將視為貸款。最終，這5175萬元將由上述政府機(jī)構(gòu)支付給中牟縣稅務(wù)局，用于鄭州雅宏抵扣相關(guān)稅款。

??根據(jù)鄭州市航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局今年4月份披露的信息，鄭州雅宏欠繳土地增值稅7683.17萬元。作為被執(zhí)行人，該公司的涉案金額達(dá)2.91億元。

??由于中牟縣稅務(wù)局僅愿意以上述方式從鄭州雅宏應(yīng)繳的部分稅款中抵扣未償還物業(yè)管理費(fèi)，為保護(hù)自身利益，雅生活服務(wù)要求鄭州雅宏全額借入未償還的物業(yè)管理費(fèi)，未償還物業(yè)管理費(fèi)與待抵扣稅款之間的差額由鄭州雅宏全額負(fù)擔(dān)。這筆貸款以騰沖雅居樂持有的雅居樂云南原鄉(xiāng)97套房地產(chǎn)項(xiàng)目作為抵押品，抵押品的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約5194萬元。

??在幾個(gè)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的政府機(jī)構(gòu)中，廣惠街街道辦事處的拖欠金額是最高的。根據(jù)一份裁判文書，2018年至2022年間，廣惠街街道辦事處與雅生活服務(wù)、雅生活智慧分別簽訂《中牟縣廣惠街辦事處綠博三號(hào)社區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)該物業(yè)的專有部分進(jìn)行有償維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，服務(wù)期限為2018年8月1日至2022年12月31日。截至起訴日，廣惠街辦事處應(yīng)付但尚未支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（2019年5月至2022年8月期間）本金合計(jì)2556.8萬元，雅生活服務(wù)多次通過電話、函件等方式催收，但廣惠街街道辦事處均未予積極反饋。2022年11月，法院判決，廣惠街街道辦事處于判決生效之日起十日內(nèi)支付物業(yè)管理費(fèi)2556.8萬元以及約8.5萬元的案件受理費(fèi)。

??待解的應(yīng)收款難題

??在公告中，雅生活服務(wù)強(qiáng)調(diào)盡管訂立上述協(xié)議并非日常業(yè)務(wù)，但符合公司及股東的整體利益。

??“簡單來說就是收不回來的應(yīng)收換成賣不掉的房子?！?月24日，有位投資者如此評(píng)價(jià)這筆交易。該投資者表示，因?yàn)槟腹厩范惣由系胤秸卞X，雅生活服務(wù)的應(yīng)收款很難收回來。交易后，相當(dāng)于將應(yīng)收款直接換成雅居樂的房子，但由于騰沖的房子還不錯(cuò)，雅生活服務(wù)可以拿房子抵扣上游供貨商的貨款，整體來看算是利好。

??也有投資者表示，與鄭州雅宏的關(guān)聯(lián)交易，說明雅生活服務(wù)仍面臨著母公司的持續(xù)吸血以及抵債等風(fēng)險(xiǎn)。

??2023年，雅生活服務(wù)錄得約154.4億元的收入，同比微增0.4%，股東應(yīng)占利潤為4.61億元，同比下降74.9%。截至2023年底，其貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)以及預(yù)付款項(xiàng)同比增加3.9%至111.3億元，其中，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)77億元，同比增加11.2%，原因是業(yè)務(wù)拓展帶來應(yīng)收款項(xiàng)的增長，以及受市場(chǎng)環(huán)境下行影響，存量項(xiàng)目回款放緩。期內(nèi)，雅生活服務(wù)計(jì)提了約10.54億元的貿(mào)易應(yīng)收款虧損準(zhǔn)備。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，正常大型物業(yè)公司應(yīng)收款占收入兩成，而雅生活服務(wù)的應(yīng)收款占了收入的70％。

??除了關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款外，向地方政府提供的城市服務(wù)的回款難度也在增加。某家環(huán)衛(wèi)企業(yè)對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，近兩年該公司對(duì)地方政府的應(yīng)收款增長不少，部分沒有收回希望的項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了訴訟程序?！熬瓦B一線城市項(xiàng)目的回款都有問題，更別說三四線城市了。”

??雅生活服務(wù)的城市服務(wù)體系涵蓋成熟城市、新興城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三大領(lǐng)域，包含鄉(xiāng)村人居環(huán)境提升、縣鎮(zhèn)全域服務(wù)、城市一體化服務(wù)等內(nèi)容，2023年，其城市服務(wù)業(yè)務(wù)的收入約13.87億元，占總收入的9%。雅生活服務(wù)在2023年的年報(bào)中表示，在城市服務(wù)領(lǐng)域，公司更為重視現(xiàn)金流及風(fēng)險(xiǎn)管控，全力回款改善現(xiàn)金流。同時(shí)，集中資源尋找能與公共服務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的高線城市機(jī)會(huì)。期內(nèi)，該公司已退出了部分毛利率較高但回款不佳的城市服務(wù)項(xiàng)目。