2019-08-06 15:29:29
??69歲的王福（化名），住在自己40多平方米的福利房內(nèi)，幾乎每天都要在陽臺(tái)上放眼張望不遠(yuǎn)處的幾棟高樓。王福放眼張望的這幾棟高樓，正是河北省保定市大唐盛苑小區(qū)在建項(xiàng)目。
??王福于2009年以單位團(tuán)購房的名義，從大唐盛苑認(rèn)購了兩套住房。一套準(zhǔn)備用于改善自己的居住環(huán)境，并作為自己的養(yǎng)老“安樂窩”，另一套準(zhǔn)備用于剛結(jié)婚的兒子兒媳居住。
??不過，事與愿違。王福的愿望至今已10年了，仍然沒有變成現(xiàn)實(shí)。大唐盛苑項(xiàng)目十多年來一直處于資金嚴(yán)重不足、手續(xù)不全、時(shí)建時(shí)停的尷尬境地。
??在購買大唐盛苑項(xiàng)目樓房的眾多購房者中，多為剛性需求者。購房者許麗（化名），為了給兒子購買婚房，于2010年交納了購房全款。如今孫子已6歲，并已上了小學(xué)。購房者張建（化名），早在20年前下崗后，失去了經(jīng)濟(jì)來源，拿著父親的喪葬費(fèi)交納的購房首付款，但卻一直在外租房生活。
??上述這些購房者，與王福一樣，至今都沒能住進(jìn)大唐盛苑的樓房，甚至有些老人把購房款全款交清后，在等待“安樂窩”建成的漫長過程中相繼離世。
??大唐盛苑項(xiàng)目從2008年開始啟動(dòng)拆遷建設(shè)。截至目前，除了一期工程一號(hào)樓于2013年交房，并入住部分拆遷戶，其他樓房至今尚未建成，部分拆遷戶至今還在外面過著租房生活。
??大唐盛苑項(xiàng)目是在河北省“三年大變樣”時(shí)代背景下啟動(dòng)的。當(dāng)?shù)匾晃唤闹槿耸拷榻B，2008年，河北省提出“三年大變樣”戰(zhàn)略規(guī)劃：三年建設(shè)，三年發(fā)展，一年一大步，三年大變樣。規(guī)劃提出后，為了實(shí)現(xiàn)“三年大變樣”的目標(biāo)，第一招是要大氣魄地拆，要堅(jiān)持大手筆，所向披靡，成片地拆出土地來，作為招商引資的籌碼。并通過三年努力，讓全省城鎮(zhèn)建設(shè)水平和整體面貌取得顯著改觀。
??不可否認(rèn)，“三年大變樣”提高了當(dāng)?shù)厝藗兊纳钯|(zhì)量，也改變了當(dāng)?shù)厝藗兊木幼…h(huán)境，促進(jìn)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
??但是，一些地方政府官員，在特殊的時(shí)代背景下，為了急于追求政績，不惜違背市場規(guī)律，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，違法違規(guī)現(xiàn)象突出?！跋壬宪嚭笱a(bǔ)票”“還沒拆遷就開始售樓”“樓房已封頂還沒辦土地證”等現(xiàn)象蔚然成風(fēng)，成為當(dāng)時(shí)河北省房地產(chǎn)行業(yè)常態(tài)。許多城中村改造項(xiàng)目審批手續(xù)不全卻“一路綠燈”，這種做法得到了地方政府的默許。
??“政府監(jiān)管部門在當(dāng)中難于插手，從裁判員變成了啦啦隊(duì)。”前述知情人士如是表示。
??中國房地產(chǎn)報(bào)記者以河北保定市為樣本，并于7月23日至26日，在保定進(jìn)行了走訪和調(diào)查。在記者走訪的項(xiàng)目背后，隱藏著一幕幕拆遷戶和購房者的陣痛與悲劇。
??7月25日，記者采訪了保定市蓮池區(qū)委、區(qū)政府有關(guān)大唐盛苑項(xiàng)目的“三人工作組”某相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示“三年大變樣已經(jīng)像一陣風(fēng)一樣過去了已成為歷史。不過，既然是上級提出來的，在當(dāng)時(shí)的歷史背景下，應(yīng)該是對的吧。”記者致電并短信采訪保定市解遺辦某相關(guān)負(fù)責(zé)人，均沒得到任何回應(yīng)。
??銷售10年 開發(fā)手續(xù)仍未補(bǔ)全
??保定市大唐盛苑項(xiàng)目，是保定市城中村薛劉營（鐵西）新村改造項(xiàng)目，占地面積達(dá)64畝。設(shè)計(jì)共1559戶。截至目前，除了一號(hào)樓已于2013年交房、并已安置部分拆遷戶入住，其他樓房至今尚未建成。
??記者在現(xiàn)場看到，雖然未建成的樓房已經(jīng)封頂，但整個(gè)小區(qū)里面泥濘一片，并冷冷清清。記者繞著小區(qū)轉(zhuǎn)行一周，只能見到四號(hào)樓和五號(hào)樓墻體外面有零星的幾個(gè)民工在安裝保溫材料，并無大范圍施工。
??2007年底，保定市規(guī)劃局下達(dá)了薛劉營（鐵西）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，同時(shí)該項(xiàng)目被納入保定市政府要求開工的第一批城中村改造項(xiàng)目。2008年9月，該規(guī)劃方案經(jīng)過保定市政府正式批準(zhǔn)，并由保定市本土房企保定大唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“大唐公司”）啟動(dòng)拆遷和開發(fā)建設(shè)。
??記者在走訪中了解到，當(dāng)年，項(xiàng)目還沒完成拆遷開發(fā)商就已經(jīng)開始售樓了。由于沒有辦理審批手續(xù)，項(xiàng)目銷售時(shí)主要以內(nèi)部認(rèn)購的方式簽訂購房協(xié)議。當(dāng)年項(xiàng)目的團(tuán)購價(jià)在每平方米2400元至2800元之間，個(gè)體購房者購買時(shí)，價(jià)格相對團(tuán)購價(jià)要高出每平方米300元。付款方式上，有的購房者交納了30%的首付款，有的則是全款交納。目前涉及購房者約1000余戶，該數(shù)據(jù)并不包括拆遷戶在內(nèi)。這些購房者中，多為剛性需求者。
??一位了解該項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營情況的知情人士告訴記者，該項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，主要來自于北京一家融資公司?！暗陂_發(fā)商售樓后，北京這家融資公司迅速把資金收攏了回去?！?/p>
??盡管還沒拆遷就已開始售樓，但是該項(xiàng)目還是因資金問題，一直是時(shí)建時(shí)停。直至2011年，小區(qū)的大部分建筑剛達(dá)到封頂狀態(tài)，就徹底停工。
??根據(jù)相關(guān)資料顯示，2013年10月，保定市清違辦下發(fā)通知，確定“大唐盛苑項(xiàng)目處罰到位，可上報(bào)土委會(huì)，進(jìn)行土地摘牌。”
??詭異的是，直到大唐盛苑項(xiàng)目的多棟樓宇封頂后的2011年11月，經(jīng)河北省政府批準(zhǔn)，該地塊才由集體建設(shè)用地變更了國有土地，批準(zhǔn)文號(hào)為冀政征函（2010）1130號(hào)；直到2015年底，開發(fā)商大唐公司才簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；2016年7月，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2017年3月，取得土地證；至今開發(fā)手續(xù)仍未完善，有知情業(yè)主向記者透露，項(xiàng)目施工許可證至今仍未辦理。
??據(jù)地塊公示信息顯示，該地塊成交價(jià)為2.6億元，折合每畝地價(jià)人民幣400余萬元。有知情人士告訴記者，該項(xiàng)目在2008年啟動(dòng)時(shí)，當(dāng)?shù)卣蜷_發(fā)商大唐公司承諾，每畝地價(jià)為75萬元至80萬元之間。數(shù)年之間，地價(jià)漲了五倍。
??值得一提的是，按照開發(fā)商大唐公司向購房者的解釋，這筆土地出讓金，一方面來自以3分的利息產(chǎn)生的民間借貸融資，另一方面來自購房者之間的集資，達(dá)2000萬元。不過，針對這筆民間借貸，接受記者采訪的購房者并不認(rèn)可。保定當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)行業(yè)人士分析，3分利息高的離譜，既違背了當(dāng)?shù)氐慕鹑谝?guī)則，還不受法律保護(hù)。如此高的利息，在保定根本沒人敢如此大金額的放貸。
??按照保定市當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定，城中村開發(fā)改造建設(shè)項(xiàng)目土地采取招拍掛方式運(yùn)作。為鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)積極參與，保定市政府將收取的土地出讓金按拆遷難易程度分別以90%、80%的比例返還開發(fā)企業(yè)。其中，薛劉營城中村改造項(xiàng)目被劃定為A類，土地出讓金按90%返還給開發(fā)企業(yè)。
??記者注意到，按照當(dāng)時(shí)保定市政府制定的“房八條”規(guī)定，保定市政府應(yīng)該在40個(gè)工作日內(nèi)完成土地出讓金的返還工作?！爱?dāng)時(shí)，保定市政府并沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)返還，而是拖延到了八九個(gè)月之后才按比例返還給開發(fā)商。”有知情人士告訴記者。
??按照開發(fā)商大唐公司向購房者的解釋，政府延遲了八九個(gè)月之后返還的土地出讓金，開發(fā)商都還給民間借貸孳生的高額利息了。但這一說法并未得到求證。
??數(shù)億元售樓款去了哪兒
??未拆遷就開始銷售，在10年間陸續(xù)補(bǔ)辦審批手續(xù)，但項(xiàng)目卻至今沒有建成。由此引發(fā)的另一個(gè)疑問是，當(dāng)初先期銷售的數(shù)億元售樓款去了哪兒？
??對此，有保定房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士給大唐盛苑項(xiàng)目算了一筆賬。按照保定當(dāng)時(shí)的拆遷成本和建筑成本，不論地價(jià)是當(dāng)時(shí)地價(jià)還是現(xiàn)在的地價(jià)，如果大唐公司能擁有200萬元資金，就可以啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目。該分析人士認(rèn)為，拆遷補(bǔ)償多是以實(shí)物補(bǔ)償，沒有多少支出成本，而且土地出讓金政府也是要按規(guī)定返還，開發(fā)商還沒拆遷就已開始售樓的涉及1000多戶的售樓資金，足夠開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，并且還要有豐厚的利潤。
??記者了解到，10年間，購房業(yè)主曾多次集資自救。其中，大唐公司在交納土地出讓金時(shí)業(yè)主集資2000余萬元；2018年初，業(yè)主再次集資4600余萬元，還有2011年集資等多次自救。有業(yè)主告訴記者“截至目前，大部分購房者已經(jīng)交納了全款。”
??上述分析人士認(rèn)為，“大唐盛苑項(xiàng)目十多年仍沒建成，不排除大唐公司有挪用售樓資金嫌疑。”
??工商信息系統(tǒng)顯示，大唐公司成立于2006年，注冊資本金2800萬元，法人藏亞杰。據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?，藏亞杰曾開過臺(tái)球廳、歌舞廳，后來跟隨某老板包攬工程，后另行起灶，注冊了保定大唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
??2017年，大唐公司在取得項(xiàng)目的土地證后，單方面在原認(rèn)購協(xié)議約定的購房單價(jià)基礎(chǔ)上，強(qiáng)硬地向購房戶提出“房屋漲價(jià)或回購”要求，要求單價(jià)上漲到每平方米7000元的價(jià)格，或者大唐公司以每平方米8000元的價(jià)格回購?！叭绻煌?，大唐公司將單方面自行處理業(yè)主的房子。”
??針對大唐公司漲價(jià)或回購的單方要求，蓮池區(qū)政府和保定市政府也曾多次向購房業(yè)主作出情況說明，并加蓋了多個(gè)職能部門的公章。當(dāng)?shù)卣龀龅那闆r說明認(rèn)為，“廣大業(yè)主提出的不漲價(jià)、不回購，承認(rèn)原購房協(xié)議是公平合理的，也是受法律保護(hù)的。區(qū)、街道辦也必將遵循此原則，開展針對性工作。”
??直到2017年11月初，保定市明昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“明昊公司”） “神秘”進(jìn)駐大唐公司，在購房業(yè)主并不知情的情況下，“托管”了大唐盛苑項(xiàng)目，并仍以大唐公司的名義對外開展工作。繼續(xù)向購房者打電話、發(fā)公告、發(fā)信息等方式，提出“房屋漲價(jià)或回購”要求，單價(jià)上漲價(jià)格變成了每平方米6800元。
??記者走訪明昊公司，某楊姓負(fù)責(zé)人告訴記者“即便是每平方米8000元回購，明昊公司也暫時(shí)解決不了資金退還問題?！庇浾吡私獾?，當(dāng)前保定市樓市房價(jià)大約在13000元至16000元之間。
??明昊公司“托管”后，業(yè)主告訴記者，“政府態(tài)度也變了，要廣大購房業(yè)主接受成本提高的事實(shí)。”
??盡管業(yè)主對明昊公司與大唐公司的債務(wù)關(guān)系并不知情，但明昊公司卻以“最大債權(quán)人”的身份出現(xiàn)在了保定市政府官方文件中。
??但據(jù)記者了解，明昊公司并無房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)資質(zhì)。據(jù)工商信息顯示，明昊公司于2016年6月注冊，注冊資本金為認(rèn)繳資本1000萬元，法人李衛(wèi)山。2018年，該公司參加社保人數(shù)為0人。
??據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸拷榻B，大唐公司存在民間借貸，在大唐公司瀕臨破產(chǎn)邊緣后，多個(gè)隱性債權(quán)人聯(lián)合起來注冊成立了明昊公司。而真正債權(quán)人卻隱藏在了明昊公司的背后。這些隱性的債權(quán)人是哪些人？知情人士稱“可能有官方背景，”
??數(shù)年來，由于項(xiàng)目時(shí)建時(shí)停，購房者組織了無數(shù)次的信訪活動(dòng)。有業(yè)主告訴記者，“區(qū)里、市里、省里，都去過了，最終還是回到項(xiàng)目所在轄區(qū)的西關(guān)街道辦解決”。
??數(shù)百“問題項(xiàng)目”僵局待解
??10多年前，河北省提出的“三年大變樣”，提高了當(dāng)?shù)厝藗兊纳钯|(zhì)量，改善了人居環(huán)境，使得城鎮(zhèn)整體面貌煥然一新，也促進(jìn)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
??如今，“三年大變樣”像一陣風(fēng)過去了，在這數(shù)年間，時(shí)任領(lǐng)導(dǎo)有的已身居要職，有的已從原來的崗位調(diào)離，甚至一些崗位已換屆了八九任領(lǐng)導(dǎo)。
??然而，“三年大變樣”遺留下來的部分項(xiàng)目，有些早在多年前就已徹底夭折，有些項(xiàng)目至今仍處于風(fēng)雨飄搖之中，各種矛盾糾紛不斷，由此引發(fā)的社會(huì)問題日益突出。
??據(jù)當(dāng)?shù)亟畽C(jī)構(gòu)的知情人士透露，保定市政府為了解決涉房涉建領(lǐng)域的歷史遺留問題，專門成立了“解遺辦公室”，市政府某管姓副秘書長任主任。專門解決以下三類問題：一是入住多年未拿到房產(chǎn)證的“辦證難”，二是購房后多年遲遲不能入住的“入住回遷難”，三是拆遷后在外租住但是項(xiàng)目遲遲不開工的“征收拆遷難”三類問題。
??盡管如此，保定市的“問題項(xiàng)目”仍然多達(dá)500多個(gè)，僅蓮池區(qū)就達(dá)210余個(gè)。這些數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在保定官方的走訪中已得到各方默認(rèn)和證實(shí)。
??記者還走訪了多個(gè)保定市的“問題項(xiàng)目”。其中，位于保定市競秀區(qū)中央經(jīng)典項(xiàng)目，屬于四里營城中村改造項(xiàng)目，2008年拆遷后至今近10年時(shí)間，項(xiàng)目所在地仍是“大土坑”，拆遷戶新樓房沒能住上，而舊房也沒有了。這些業(yè)主至今仍在外面過著飄蕩的租房生活。
??位于保定市蓮池區(qū)薛劉營村的康遠(yuǎn)悅中心項(xiàng)目，作為城中村改造重點(diǎn)工程之一，2007年開始拆遷建設(shè)，至今也仍未建成。期間，多次變更開發(fā)商，并多次更換項(xiàng)目名稱。至今項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)尚未辦理。
??位于保定市競秀區(qū)的羅絲莊城中村改造項(xiàng)目，于2007年開始拆遷，期間時(shí)建時(shí)停，現(xiàn)在雖已封頂，但仍未交房。無任何開發(fā)手續(xù)。
??位于保定市競秀區(qū)的“首拓一品”項(xiàng)目，2008年開始拆遷，2015年更換開發(fā)商后才開始陸續(xù)施工，至今仍在建設(shè)中。
??在上述這些“問題項(xiàng)目”的背后，除了冰冷的數(shù)據(jù)，還隱藏著一個(gè)個(gè)活生生的個(gè)體家庭。這些“問題項(xiàng)目”徹底改變了他們的生活，他們的命運(yùn)因?yàn)椴疬w或購買這些“問題項(xiàng)目”的樓房，已變得支離破碎。
??公開資料顯示，2015年3月份，河北省住建廳曾經(jīng)公布一次樓市整頓行動(dòng)結(jié)果：2011年至2015年間，石家莊違法房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目共計(jì)540個(gè)，市場總量占比高達(dá)93.8%。在2015年之后的3年里，當(dāng)?shù)卦S多已經(jīng)對外銷售的項(xiàng)目都在等待補(bǔ)證，石家莊相關(guān)部門為此還專門成立了工作組，試圖協(xié)調(diào)解決多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目遺留問題，但進(jìn)展緩慢。
??保定市“問題項(xiàng)目”誰之過？中國房地產(chǎn)報(bào)記者在保定走訪時(shí)，聽到不同的聲音。有當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為，當(dāng)?shù)卣虑肮芸氐臉?biāo)準(zhǔn)不夠，像大唐公司一沒開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、二沒開發(fā)資金、三沒運(yùn)營能力的開發(fā)企業(yè)，進(jìn)入市場的準(zhǔn)入機(jī)制不夠明確。還有近當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)的知情人士透露認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣谑轮斜O(jiān)管不力，管理職能缺失，在看到開發(fā)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)營不善的情況下，政府沒有采取相應(yīng)的措施。
??“在執(zhí)行‘三年大變樣’ 的過程中，沒有形成一個(gè)完整的機(jī)制，對市場的整體運(yùn)行沒有形成機(jī)制。監(jiān)管、引導(dǎo)、梳理和扶持等相關(guān)的配套體系沒能跟上。在實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的同時(shí)，當(dāng)?shù)卣氖┱芰婉{馭能力不足?！鼻笆鲋槿耸咳缡潜硎?。
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