[克而瑞]行業(yè)透視 | 12月到位資金同比增速創(chuàng)新低

??2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金創(chuàng)新高，但增速創(chuàng)近6年新低。

??四季度以來，政策密集維穩(wěn)房地產(chǎn)，支持房企合理融資，重塑行業(yè)信心。在此背景下，房企年末融資恢復(fù)情況如何？2021年年末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金又有什么樣的表現(xiàn)呢？其構(gòu)成又有什么樣的變化？

??全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速僅4.8%

??1月17日國家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷售和開發(fā)投資規(guī)模全年均創(chuàng)新高，分別增1.9%和4.4%。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來看，2021年到位資金201132億元，同比增長(zhǎng)4.2%，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但增速居近六年新低。

??而單月來看，四季度政策密集維穩(wěn)房地產(chǎn)，但年末到位資金增速仍表現(xiàn)不佳。12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金17770億元，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%，同比下降19.3%（較2019年12月下降1.7%），到位資金規(guī)模低于歷史同期，同比增速創(chuàng)近五年新低。到位資金恢復(fù)力度并未增強(qiáng)，當(dāng)前房企的資金壓力仍然較大。當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入低成長(zhǎng)、低利潤的時(shí)代，項(xiàng)目收益率都難跑贏貸款利率，需求則更少。

??個(gè)人按揭款+定金及預(yù)收款占比超過50%

??企業(yè)更加依賴銷售回款

??房地產(chǎn)到位資金中銷售回款（定金及預(yù)收款+個(gè)人按揭貸款）2021年累計(jì)值達(dá)到106334億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速同比增加1.3pct；占比達(dá)到52.87%，同比上升2.9pct，歷年來首次超過50%，當(dāng)前房企到位資金較為依賴銷售回款。

??在定金及預(yù)收款方面，由于12月全國商品房共計(jì)銷售21302萬平方米和20263億元，同比則分別下降15.6%和17.8%，表現(xiàn)低于歷史同期。12月定金及預(yù)收款為6790億元，同比下降25.9%，降幅較11月的16.9%進(jìn)一步擴(kuò)大，達(dá)到近五年新低。但從總體來看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（定金及預(yù)收款）73946億元，同比增長(zhǎng)11.1%，較2019年增長(zhǎng)20.5%。

??而在個(gè)人按揭貸款方面，12月個(gè)人按揭貸款為2755億元，同比下降8.0%，單月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比來看也下降6.8%，主要在于此前居民積壓按揭需求在10月、11月兩月已得到釋放，而當(dāng)前信心修復(fù)仍待時(shí)日，年末居民按揭需求減弱。

??國內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??企業(yè)融資難言回暖

??國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，12月到位資金——國內(nèi)貸款為1656億元，同比下降31.6%，較2019年同期下降25.3%。四季度政策密集發(fā)聲后，11月的降幅較10月有所縮小，但12月表現(xiàn)卻并未繼續(xù)修復(fù)，同比降幅反而進(jìn)一步擴(kuò)大，達(dá)到近五年最大降幅。

??2021年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（國內(nèi)貸款）達(dá)23296億元，同比降幅較11月末的10.8%進(jìn)一步擴(kuò)到12.7%，企業(yè)融資端仍難言回暖。

??自籌資金下半年占比達(dá)到最高

??但增長(zhǎng)也難以持續(xù)

??從自籌資金來看，12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金——自籌資金為6050億元，同比下降9.8%，較2019年同期增長(zhǎng)7.1%，同比增速在11月由負(fù)轉(zhuǎn)正后再次回負(fù)。全年來看，2021年累計(jì)值達(dá)到65428億元，同比增長(zhǎng)3.2%，增幅較前11月的4.8%進(jìn)一步收窄，在當(dāng)前整體融資環(huán)境收緊下，多個(gè)融資渠道均被封堵，雖部分企業(yè)通過多種方法自救充?，F(xiàn)金流，但大部分房企自有籌集資金能力有限，資金增幅有限。

??值得注意的是，下半年自籌資金占比大幅上漲6.6pct達(dá)到35.9%，成為占比最高的資金來源。主要是由于下半年行情急轉(zhuǎn)直下，企業(yè)銷售表現(xiàn)不佳，加上融資環(huán)境持續(xù)收緊，對(duì)自籌資金依賴度顯著上升，不過12月自籌資金增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，自籌資金對(duì)企業(yè)的支持力度或?qū)㈦y以持續(xù)。

??總體來看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金創(chuàng)新高，但增速創(chuàng)近6年新低。在四季度政策密集維穩(wěn)下，10月、11月的單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所回暖，但到12月并未有更好的修復(fù)表現(xiàn)，企業(yè)資金端壓力猶大。不過值得注意的是，2022年1月發(fā)改委發(fā)文重申“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”、“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，疊加1月17日央行開展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購操作，或帶動(dòng)按揭端利率進(jìn)一步下滑，將利于推動(dòng)城市住房需求釋放，維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)資金壓力或可得到邊際放松。