[克而瑞]2022年一季度中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望（下篇）

??業(yè)績篇

??百強房企開局慘淡，2022年去化壓力較大

??2022年一季度，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)了2021年以來的下行壓力，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。百強房企業(yè)績遠不及去年同期，行業(yè)TOP100房企1-2月累計業(yè)績規(guī)模同比大幅降低43.2%，較2019年同期的降幅也達到10.6%，近九成企業(yè)累計業(yè)績同比降低。

??2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績目標將更為謹慎，預(yù)期會有不少房企適度調(diào)降全年的銷售目標。雖然近期政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但當前行業(yè)整體下行壓力依然較大，成交或?qū)⒗^續(xù)下行，二季度市場能否回暖尚有待觀望。企業(yè)仍需繼續(xù)加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平，盤活資金、改善現(xiàn)金流。

??總結(jié)

??01

??業(yè)績：百強房企業(yè)績不及歷史同期，一季度開局慘淡

??2022年一季度，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)了2021年以來的下行壓力，百強房企業(yè)績遠不及去年同期。春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。具體來看，2022年1-2月行業(yè)TOP100房企累計僅實現(xiàn)銷售操盤金額9266.5億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年1-2月同比大幅降低43.2%，較2019年同期的降幅也達到10.6%，一季度開局慘淡。

??02

??企業(yè)：近九成企業(yè)累計業(yè)績同比降低，半數(shù)降幅高于40%

       從企業(yè)表現(xiàn)來看，一季度多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳。特別是2月春節(jié)期間市場遇冷，企業(yè)推盤及營銷積極性普遍不高。具體來看，1-2月百強房企中有近九成企業(yè)的累計業(yè)績同比降低，其中近半數(shù)企業(yè)的降幅高于40%。TOP10梯隊的所有房企累計業(yè)績均出現(xiàn)同比下滑，TOP11-30梯隊的房企業(yè)績降幅在各梯隊中相對明顯，20家企業(yè)中有14家的累計業(yè)績降幅高于40%。TOP50房企中，一季度僅仁恒置地、星河灣、建業(yè)集團等少數(shù)房企實現(xiàn)了業(yè)績同比增長。

??（表略）2022年1-2月部分行業(yè)典型上市房企業(yè)績表現(xiàn)（億元）

??
      03

??目標：多數(shù)房企2022年銷售目標將持平或調(diào)降

??在行業(yè)下行調(diào)整的過程中，預(yù)計2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績目標將更為謹慎。一方面，去年規(guī)模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，有逾8成房企未完成全年業(yè)績目標，平均目標完成率不到90%。另一方面，在行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場持續(xù)降溫的背景下，大部分企業(yè)的業(yè)績實現(xiàn)和銷售去化壓力仍然較大。從目前部分企業(yè)已經(jīng)披露的年度業(yè)績目標來看，預(yù)計2022年會有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，也會有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平，適度調(diào)降全年的銷售目標。

??展望

??04

??行業(yè)下行壓力仍然較大，二季度能否回暖尚待觀望

??從行業(yè)規(guī)模房企和各城市市場一季度的表現(xiàn)來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀，成交或?qū)⒗^續(xù)下行。雖然近期政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但當前的政策放松力度尚不足以扭轉(zhuǎn)市場的頹勢，特別是三四線城市以及部分弱二線城市的市場信心和預(yù)期仍較為低迷，行業(yè)整體下行壓力依然較大，二季度市場能否回暖尚有待觀望。

??從企業(yè)發(fā)展層面來看，在行業(yè)監(jiān)管收緊、市場降溫的背景下，多數(shù)房企項目去化率表現(xiàn)不佳、銷售去化承壓。流動性壓力下，房企投資及擴張動能也顯著降低。短期來看，2022年企業(yè)需繼續(xù)加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平，進而促進回款、盤活資金、改善現(xiàn)金流。但預(yù)計全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負增長困境。

??長期來看，新常態(tài)下高杠桿、高負債運營模式無法持續(xù)。房企經(jīng)營邏輯正加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務(wù)杠桿、提升運營管控效率，整體戰(zhàn)略以謹慎經(jīng)營、防范風險為主。同時，在目前行業(yè)盤整期，部分規(guī)模房企集中性地進行組織架構(gòu)調(diào)整，如區(qū)域公司合并、事業(yè)部整合等。通過戰(zhàn)略精簡、堅持主業(yè)結(jié)合精細化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動性壓力、抵御行業(yè)寒冬。

??此外，行業(yè)盤整期下，回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品力打造、關(guān)注產(chǎn)品升級迭代、提高產(chǎn)品適銷性，也是目前企業(yè)在日趨加劇的行業(yè)競爭中保持發(fā)展優(yōu)勢的關(guān)鍵。近年來已經(jīng)有越來越多的規(guī)模房企開始重視自身“交付力”、“服務(wù)力”的提升。提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶服務(wù)體系，打造更高標準的產(chǎn)品交付體驗，都有助于提升交付率和交付滿意度，樹立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力。

??07

??投資篇

??近七成房企投資停滯

??二季度或?qū)⒂瓉泶翱谄?/strong>

??受到春節(jié)假期和集中供地尚未全面開啟的影響,2022年一季度企業(yè)投資仍延續(xù)去年下半年以來低迷的態(tài)勢，其中近七成百強房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)，銷售TOP50房企單月投資金額處在近兩年低位。一季度僅有頭部房企、規(guī)?；瘒?央企在核心城市率先拿地，其余以項目開發(fā)商和地方平臺公司為主。

??隨著3月中旬多部委釋放利好、以及部分城市加速“自救”，我們認為，二季度隨著多城首輪集中供地開啟，或?qū)⒂瓉矶虝旱哪玫亍按翱谄凇?，但整體謹慎的態(tài)度不會出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，市場抗壓性更強的長三角核心城市土地市場或?qū)⒙氏葟?fù)蘇。

??總結(jié)

??01

??投資集中度：僅頭部房企在拿地，銷售10強新增貨值占百強65%

??截止到2022年2月，百強房企新增貨值總量僅為1911.3億元，較2021年同期下降79%。其中，有9家房企新增土儲貨值超過100億元，綠城、華潤、萬科、金地、中海等龍頭房企排名靠前，在核心城市積極增儲。

??新增貨值集中度來看，在雙集中供地模式和部分民企現(xiàn)金流極其緊張之下，頭部房企優(yōu)勢被進一步放大。2022年1-2月，銷售10強房企新增貨值占百強比例達到64%，比2021年全年高出30個百分點，值得注意的是，在規(guī)模房企拿地中也存在一定分化，融創(chuàng)、綠地等并有新增土儲入賬。相比之下，50強房企受到集中供地和自身資金的影響，拿地積極性大幅減弱，集中度較2021年下降28個百分點。

??02

??投資意愿：七成百強房企未拿地，銷售TOP50單月拿地金額仍處低位

??進入2022年，房企土地投資整體較為謹慎與“冷淡”。2022年1-2月，銷售百強房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)。

??從新增拿地金額、貨值、建面TOP100門檻來看，截止至2月末，新增貨值百強門檻16.1億元，同比下降30%，新增拿地價值、建面百強門檻3.1億元、14.7萬平方米，同比分別減少56%和16%。

??從單月銷售TOP50房企單月拿地金額看，銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動下出現(xiàn)小幅反彈，環(huán)比上漲99%，但依舊處于近一年低位，同比降幅達70%。

?

??03

??企業(yè)表現(xiàn)：綠城、華潤等在核心城市率先拿地（略）

??04

??雙集中供地：仍是國企、央企支撐，本土房企集中“爆發(fā)”（節(jié)選）

??截止至3月25日，共有北京、福州、廈門、青島、合肥5城進行了2022年首輪雙集中供地，共計成交930.35億元，從企業(yè)拿地積極性看，城市間差異顯著，北京、合肥等城市相對較熱，土地市場有回暖跡象，青島、福州、廈門則相對平淡。拿地企業(yè)看，國企、央企“托底”意味不減，合肥、青島、廈門等本土房企相對強勢。

??北京：銷售十強房企表現(xiàn)亮眼

??北京作為開啟2022年集中供地土拍的第一城，其土拍的表現(xiàn)對于今年土地市場的信心的提振有一定作用。從北京土拍的情況來看，10強房企表現(xiàn)搶眼，且國企、央企依然是土地市場主力軍。

??10強房企中有5家本次在北京拿地，其中綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家；國企央企表現(xiàn)來看，中海、華潤各落2子，保利和金地也通過聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊。

此外規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲，北京本土平臺公司（興創(chuàng)、北京城建、北投、懷柔科學(xué)城）拿地占比約為三成左右（按幅數(shù)計算），可見品牌房企對北京的參拍意愿仍然強烈。

??青島：本地房企占主導(dǎo)（略）

??福州：本土國企托底的現(xiàn)象不減（略）

??廈門：八成地塊被本土房企所獲（略）

??合肥：規(guī)模房企積極參拍，本土房企強勢拿地

??本次合肥土拍吸引了諸多房企積極參拍，不乏參拍了5宗地塊以上的房企：據(jù)不完全統(tǒng)計，華潤參與了10宗地塊的競拍，此外越秀、合肥城建、偉星和招商都參拍了9宗地塊，本土房企中還有新華、徽創(chuàng)、安徽高速、安徽置地等參拍數(shù)量也在5宗以上。

??從拿地結(jié)果來看，合肥本土房企表現(xiàn)強勢：在15宗競品質(zhì)地塊中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，此外安徽高速也競得2宗濱湖科學(xué)城地塊，本土企業(yè)投資積極性復(fù)蘇，且整體表現(xiàn)非常強勢，拿下六成競品質(zhì)地塊。

??其他房企則以10強規(guī)模房企、品牌房企為主，保利、龍湖等有所斬獲，值得一提的是，越秀通過競品質(zhì)競得瑤海區(qū)01號地塊，首次進駐合肥。

??展望

??展望二季度，我們認為當前政策面利好的，二季度隨著多城集中供地進行，或?qū)⒂瓉硪徊玫亍按翱谄凇保科筚Y金壓力并未真正得到緩解，因此整體拿地情緒仍然會偏謹慎。此外，市場向下情緒在減弱，但未來企業(yè)、城市間的分化會愈發(fā)嚴重。

??3月，房地產(chǎn)市場迎來一系列利好聲音，首先是國家金融專題會議定調(diào)，有關(guān)部門要積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策；然后財政部也表態(tài)，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件，這兩個政策對市場打了一劑強心劑。若當前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實質(zhì)性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

??但值得注意的是，今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發(fā)但實質(zhì)性落地尚未明確，更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉(zhuǎn)難以支撐，謹慎投資仍是未來主旋律。

??這也意味著，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場的正常運轉(zhuǎn)，大概率房地產(chǎn)市場將迎來一波小陽春，但可以遇見的是，城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯。

??從北京的首輪集中供地表現(xiàn)來看，部分龍頭房企和國企、央企仍在持續(xù)逆勢拿地，導(dǎo)致部分地塊呈現(xiàn)出競拍激烈、達到最高限價的情況。以此來看，2022年投資仍將呈現(xiàn)出“強者恒強”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場生力軍，發(fā)展優(yōu)勢將進一步擴大；而城市層面，從合肥、青島等城市首輪集中供地熱度“冰火兩重天”，我們認為長三角部分抗壓性較強、穩(wěn)定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟發(fā)展較差的三四線城市土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的局面。

??08

??融資篇

??政策回暖加速，融資端仍需時間傳遞

??總結(jié)：政策回暖加速

??但融資量未有明顯回暖

??01

??政策基調(diào)穩(wěn)步回暖，從并購、租賃住房等多方面出臺支持措施（部分略）

??延續(xù)2021年底的政策基調(diào)，2022年初政府持續(xù)出臺維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，支持房企穩(wěn)妥有序開展并購貸業(yè)務(wù)，針對出險企業(yè)承債式收購，相關(guān)并購貸不計入“三條紅線”相關(guān)指標；在保障性租賃住房方面，項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于推動保障性租賃住房的發(fā)展；在預(yù)售資金監(jiān)管方面，改為“重點額度監(jiān)管”，有利于企業(yè)緩解資金壓力；同時多城市出臺政策維穩(wěn)市場，下調(diào)首付比例、調(diào)降房貸利率等，政策穩(wěn)中向暖。

3月以來，多部門針對房地產(chǎn)政策暖風頻吹。3月5日，兩會關(guān)于房地產(chǎn)方面指出，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題，其中針對房地產(chǎn)企業(yè)，提出“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局均在同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場風險，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??02

??一季度企業(yè)融資仍較難，融資總量同比大幅下降52.5%

??據(jù)不完全統(tǒng)計， 2022年一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，環(huán)比2021年四季度微升1.8%。同比降幅較大的原因在于2021年同期行業(yè)未爆發(fā)企業(yè)大規(guī)模違約事件，市場情況仍相對較好，融資基數(shù)相對較大。2021年底政策頻繁出臺以維穩(wěn)市場，而后2022年一季度以來政策持續(xù)保持2021年底的基調(diào)，繼續(xù)釋放更多利于市場回暖的信號，使得一季度融資較2021年底有所微升。

??從單月融資情況來看，2021年1月融資金額達到969億元，環(huán)比上升27%，漲幅較大，主要在于每年年初是企業(yè)的到期高峰，1月作為高點房企需借新還舊償債，疊加年初機構(gòu)額度相對寬松的原因?qū)е氯谫Y量環(huán)比增長較大。但1月融資額同比仍下降了54%，也反映出當下房企危機仍未全面解除的情況下，企業(yè)融資仍然比較難，金融機構(gòu)放款較為謹慎。2、3月仍延續(xù)這種態(tài)勢，企業(yè)融資量仍相對較少，其中2022年2月房企融資額403億元，創(chuàng)2017年3月以來單月融資額新低。

??從各個企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年有約75%的房企融資規(guī)模同比有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過50%。從梯隊上來看，四個規(guī)模梯隊的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP11-30的房企下降幅度最大，同比減少66.4%至522億元，而TOP10規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為34.9%，降幅最小，該梯隊也是平均融資額最高的梯隊，主要由于該梯隊有較多較為穩(wěn)健的民營企業(yè)以及國企央企，為各個金融機構(gòu)的白名單企業(yè)，融資情況相對正常。

??03

??境內(nèi)債權(quán)融資占比環(huán)比上升24百分點，企業(yè)融資主要集中在境內(nèi)（略）

??04

??房企債券發(fā)行轉(zhuǎn)向境內(nèi)，結(jié)構(gòu)性拉低整體融資成本（略）

??05

??房企上市及分拆物業(yè)板塊速度有所放緩（略）

??展望：市場各方觀望情緒仍重

??融資量短期內(nèi)保持緩慢恢復(fù)態(tài)勢

??整體來看，一季度整體融資環(huán)境持續(xù)維持2021年底的基調(diào)，政策助力維穩(wěn)房地產(chǎn)，促進行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，并在保障性租賃住房、并購融資、預(yù)售資金監(jiān)管等多個層面釋放積極信號，與此同時金融機構(gòu)以及地方政府等也幫助企業(yè)進行紓困，積極維護企業(yè)的正常融資需求，1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中以開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等為主的國內(nèi)貸款降幅有所收窄。

??不過當前在行業(yè)風險未出清，仍有房企持續(xù)爆發(fā)債務(wù)違約的情況下，市場的擔憂及觀望情緒使得整體融資仍未呈現(xiàn)大幅回暖，從房企一季度的融資情況來看，維持2021年底以來的態(tài)勢，同比2021年同期融資量下滑較大，特別是境外融資量2、3月幾乎“停滯”；此外，對于一季度獲得大力支持的并購融資，雖較多企業(yè)獲得大額額度，但根據(jù)監(jiān)測的情況來看，仍未有企業(yè)針對出險企業(yè)有較大的并購動作，也側(cè)面反映出在政策執(zhí)行未有較大落地及明顯回暖之前，無論是市場投資者、購房者、開發(fā)企業(yè)各方的觀望情緒較濃。

        展望二季度及今年下半場，由于當前政策暖風頻吹，但行業(yè)“三條紅線”調(diào)控的基調(diào)維持不變的情況下，政策回暖的傳導(dǎo)落地仍然是一個較為緩慢的過程，并且在新的發(fā)展邏輯之下，即使是發(fā)展穩(wěn)健的企業(yè)也較為謹慎，防范信用及流動性風險，因而房企的融資量也將呈現(xiàn)緩慢恢復(fù)的態(tài)勢，整體短期內(nèi)仍保持較低的融資量。房企仍應(yīng)加大企業(yè)銷售回款，提高企業(yè)運營能力，并適時把握融資機會，在并購融資、保障性租賃住房、REITs等多方面進行嘗試。