??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）房地產(chǎn)圈一年一度的重量級發(fā)布會，再次如約而至。

??3月29日，“2022房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布了《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評研究報告》，業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評成果正式揭曉（點擊查看完整測評研究成果>>）。這項開展了14年的測評研究工作，已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??本次發(fā)布的測評研究報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式遇到瓶頸，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯改變，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品時代。

??過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的經(jīng)濟和金融環(huán)境均出現(xiàn)了較大的變化，行業(yè)的發(fā)展模式也正經(jīng)歷著深刻的變革，房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)的流動性風險也在不斷增加。整個行業(yè)，無論是從預期、需求，還是產(chǎn)品等方面都與以往有了很大的不同。

??那么，對于2022年的房地產(chǎn)市場，行業(yè)格局出現(xiàn)了哪些變化、趨勢？房地產(chǎn)開發(fā)及供應鏈企業(yè)在當前的市場環(huán)境下如何謀求新的發(fā)展？本次高峰論壇邀請的行業(yè)專家、學者，以及企業(yè)領(lǐng)袖都給出了自己的答案。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長 陳宜明

??陳宜明：房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展要從三方面努力

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳宜明表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一些困難，這些困難絕大部分是在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中必然遇到，也是邁不過去的。這些問題歸根到底是行業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中為廣大居住者提供的住房的品質(zhì)和廣大居住者對住房品質(zhì)的要求存在著差異，這也是國家經(jīng)濟社會發(fā)展過程當中廣大人民群眾對美好生活的期望和我們的工作、努力還有差距的一個具體表現(xiàn)。

??當前，對于房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些問題，有的企業(yè)持積極的態(tài)度，有的企業(yè)持消極的態(tài)度，我們對這些問題的看法是唯一的出路就在于臥薪嘗膽，提高品質(zhì)，促進房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。我們把房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展概括為從三個方面加以努力：

??一是，更加遵紀守法。這個法律包括政策規(guī)定和帶有技術(shù)法規(guī)性的標準規(guī)范。

??二是，更多地依靠技術(shù)進步。房地產(chǎn)行業(yè)或者具體說到住宅、公共建筑，其實是技術(shù)含量比較高的產(chǎn)品，特別是在當下智能家居、智能生活的理念為廣大消費者越來越接受，在生活當中已經(jīng)成了必不可少的基本內(nèi)容，技術(shù)的含量也在不斷地增加。

??三是，要提供更好的項目品質(zhì)。項目的品質(zhì)包括兩個基本內(nèi)容：質(zhì)量、功能，這兩個問題在當下的發(fā)展當中還有很大的改進和提高的空間。比如說房子的質(zhì)量，現(xiàn)在困擾行業(yè)多年來發(fā)展的一些質(zhì)量通病仍然沒有得到杜絕，甚至還有不隔音、尺寸不精準的問題等等，這些問題既是工程質(zhì)量問題也是社會問題，這些問題引發(fā)了多種矛盾。比如功能，房子的功能是隨著人民群眾生活水平的改善和提高不斷地提高和調(diào)整，現(xiàn)代人的生活水平和20年前比大不一樣。所以質(zhì)量和功能是今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必須要下大力氣加以解決的，在這些問題上，只有堅持老老實實的態(tài)度，秉持臥薪嘗膽的基本精神，一步一個腳印解決自己行業(yè)在發(fā)展當中的問題，下大力氣提高住宅的品質(zhì)，整個行業(yè)才能健康發(fā)展，才能為社會的進步、為人民群眾生活水平的提高作出應有的貢獻。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：TOP500房企引領(lǐng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，去年行業(yè)經(jīng)歷了巨大變革，今年整體榜單變動情況較大。前10強有20%的變動，前50強有26%的變動，而在2021年前10強1家變動，前50強是10%的變動。同時，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模整體增速明顯放緩，同比增長了10%左右；凈資產(chǎn)均值211億元，同比增長18%。增速雖然放緩，但依然還有增長。

??銷售規(guī)模方面，TOP500房企的整體銷售出現(xiàn)了回落，這種趨勢才剛剛開始。從市場情況來看，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂。在接下去的相關(guān)年份中，整體行業(yè)規(guī)模將回落。對于企業(yè)來講，企業(yè)在2021年開始重新強調(diào)產(chǎn)品，回歸產(chǎn)品，提升品質(zhì)。特別是要強調(diào)人居，強調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)，包括注重健康，消費者越來越重視，房企也越來越重視。

??從本次測評中發(fā)現(xiàn)企業(yè)對內(nèi)不斷地提升運營管理能力，對外在發(fā)力做營銷。2021年從全年來看，營銷都是關(guān)鍵詞，從開年到結(jié)尾都在強調(diào)營銷。還有一部分企業(yè)提前贖回了債務，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場信心。同時，也欣喜看到一部分企業(yè)到目前還是抵御住了整體現(xiàn)金流的壓力。

??2021年雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了更多的波折，但是TOP500房企依然是整個行業(yè)的標桿，依然是整個行業(yè)企業(yè)的榜樣，也希望這些企業(yè)能夠繼續(xù)引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

申萬宏源證券首席經(jīng)濟學家 楊成長

??楊成長：不管政策松與緊，房企轉(zhuǎn)型是必然

??申萬宏源證券首席經(jīng)濟學家楊成長表示，房地產(chǎn)行業(yè)總體保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展，但是確實也面臨巨大壓力。房地產(chǎn)行業(yè)能否穩(wěn)健健康科學有序地轉(zhuǎn)型，既關(guān)系到中國經(jīng)濟能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也關(guān)系到中國金融市場能否保持持久穩(wěn)定。特別是在當前全球大變局，處于急劇動蕩的情況下，也關(guān)系中國房地產(chǎn)財產(chǎn)安全，是全國上下高度關(guān)注的話題。

??中央經(jīng)濟工作會議去年底提到守住風險底，疫情期間房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格因為流動性影響都出現(xiàn)了上漲，疫情之后風險開始顯現(xiàn)。如果把房地產(chǎn)問題僅僅歸到政府，這是嚴重不科學的，一定要認識到行業(yè)的發(fā)展一定有其自身客觀規(guī)律。

??關(guān)于房地產(chǎn)，一是堅持“房住不炒”，降低房地產(chǎn)金融屬性和資本屬性，提高房地產(chǎn)實業(yè)屬性。這是中國房地產(chǎn)，特別是居民住宅的基本方向。二是從長期來看，強化所有權(quán)，淡化使用權(quán)是必然方向，由此導致的是房地產(chǎn)市場的重構(gòu)。中國土地制度改革和城市化以及城市群的建設(shè)對房地產(chǎn)起著至關(guān)重要的方向作用，中國土地制度改革和城市群的發(fā)展模式起到關(guān)鍵作用，所以房地產(chǎn)很多問題不能從房地產(chǎn)自身比較。

??中國房地產(chǎn)市場不管后面怎么變，從直接房地產(chǎn)消費到房地產(chǎn)聯(lián)動消費的轉(zhuǎn)變是不可改變的。無論現(xiàn)在政策松與緊，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型都是必然的。但是這個轉(zhuǎn)型要側(cè)重兩個點：一是，房地產(chǎn)未來仍然是中國最重要也是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一，在老百姓消費中占第一位的，而且將來這個趨勢也不會改變的；二是，住房和住房相關(guān)的消費，從過去增量向存量，從出售到使用，從數(shù)量向結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部副部長 許偉

??許偉：房地產(chǎn)政策效益?zhèn)鲗У绞袌鲞€需一定時間

??國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部副部長許偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在都在保民生，保交樓，所以房地產(chǎn)投資實際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產(chǎn)行業(yè)資金循環(huán)仍然不暢。房地產(chǎn)行業(yè)政策的傳導，在目前大環(huán)境下，其效益?zhèn)鲗У绞袌龅浇?jīng)濟還需要時間。

??在許偉看來，不同經(jīng)濟體發(fā)展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不一樣，房地產(chǎn)政策也不太一樣。但房地產(chǎn)消費、建設(shè)規(guī)模的變化跟發(fā)展水平關(guān)系很類似，到了某一個發(fā)展階段之后，1萬多美元都會走平，2013年開工了1000萬套保障房，那時候比較高，2014年整體是一個振蕩區(qū)域，但這幾年又有回升。購買力強一點，資產(chǎn)配置率更愿意配地產(chǎn)，所以導致去年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)新高。但從2013年到現(xiàn)在，進入了平臺期或者緩慢滑落區(qū)間。

??另外，地域分化對未來整個房地產(chǎn)的格局和空間格局影響會比較顯著。如果從階段的變化判斷未來地產(chǎn)投資，也很難期盼地產(chǎn)對經(jīng)濟投資有非常大的驅(qū)動。此外，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，新發(fā)展模式怎么破題，怎么推動，這也需要政府和業(yè)界共同努力。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席 周忻

??周忻：重識地產(chǎn)行業(yè)，救企業(yè)、幫供應鏈、保交付

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻表示，經(jīng)歷這次大震蕩之后，整個地產(chǎn)行業(yè)的模式需要重新認識、甚至重構(gòu)。他提出了三點建議：不要僅僅盯著救項目，更要救企業(yè)；不要光關(guān)注金融風險，更要去解決房地產(chǎn)上下游供應鏈的問題；不要只看著行業(yè)的問題，更重要的是保交付。

??周忻認為，地產(chǎn)大開發(fā)時代已經(jīng)發(fā)展了20年，未來十年，中國進入大開發(fā)市場和不動產(chǎn)的大資管時代的折疊時代。盡管當前市場形勢嚴峻，中國房地產(chǎn)行業(yè)特別是很多500強開發(fā)企業(yè)正在經(jīng)歷陣痛，但信心比黃金更重要，中國房地產(chǎn)一定有未來。

旭輝集團CEO 林峰

??林峰：房企要學會適應行業(yè)正常的變化

??旭輝集團CEO林峰表示，最近大家都覺得房地產(chǎn)行業(yè)非常困難，壓力非常大，因為這個行業(yè)20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起。一家企業(yè)對行業(yè)沒有任何扭轉(zhuǎn)的能力，但是要學會適應，因為這就是行業(yè)正常的變化。20年來順風順水的發(fā)展總是會有調(diào)整，這輪從行業(yè)內(nèi)部開始調(diào)整，是行政調(diào)控結(jié)合行業(yè)內(nèi)部過度杠桿化帶來組合內(nèi)生型的調(diào)整。

??盡管當前行業(yè)面臨諸多考驗，但就像疫情一樣，凡殺不死我們的必將使我們更堅強。還是要堅定著對行業(yè)未來的信心，因為14、15萬億的市場還是大海，對于從業(yè)人員而言，更重要的是要理解行業(yè)未來如何變化，以及如何去適應這些變化，才能夠在行業(yè)的新陳代謝和破舊立新中尋找到自己新的生存和發(fā)展之道。

??在林峰看來，需要迎接行業(yè)的5個變化：

??1、拐點：2022年行業(yè)將進入峰值后的拐點，從銷售到投資，從規(guī)模到模式，拐點之后會進入一個新常態(tài)，且這個拐點后更多可能是呈現(xiàn)平穩(wěn)的、緩慢下滑的趨勢。

??2、縮表：整個行業(yè)將會進入縮表期，持續(xù)平穩(wěn)地降杠桿，中期目標企業(yè)平均的杠桿率會降到50%左右，長遠來看優(yōu)秀的企業(yè)會降到30%，現(xiàn)在回看日本和香港的優(yōu)秀企業(yè)，經(jīng)歷過幾輪市場和金融危機的調(diào)整后，都保持著很低的杠桿率。

??3、平穩(wěn)：行業(yè)未來會更加平穩(wěn)，房價和地價觸底回升后也不會出現(xiàn)大起大落。今年后期，主流的一二線城市，整體的地價可能會略有回落，房價相對去年而言也會相對平穩(wěn)，也許局部會有所回調(diào)上升，但綜合來說會相對平穩(wěn)。

??4、分化：未來城市、企業(yè)、板塊的分化都會加大，馬太效應會加劇。一二線城市會跟三四線城市拉開明顯的距離。企業(yè)也同樣，這一輪能夠生存下來的企業(yè)，也會跟受政策沖擊影響較大或受財務問題困擾較大的企業(yè)形成鮮明的差距。

??5、變革：唯一不變的就是變化，行業(yè)的導向與模式、管理與創(chuàng)新都要在變革中有所發(fā)展，用變革去迎接各種變化。企業(yè)要從戰(zhàn)略、經(jīng)營、管理上都做出調(diào)整，戰(zhàn)略上更穩(wěn)健，經(jīng)營上更精細、管理上更提效。

上海樂邁石晶科技有限公司亞洲總裁 陳梅

??陳梅：不能忽視綠色建材對房地產(chǎn)的賦能

??上海樂邁石晶科技有限公司亞洲總裁陳梅表示，當前房地產(chǎn)的形勢，包括低增長、降紅線、新主體、高質(zhì)量、創(chuàng)多元、減雙碳驅(qū)使下，以及整個經(jīng)濟情況下的發(fā)展，特別是土拍的競品，綠色建筑和裝配式建筑、綠色建材如何賦能房地產(chǎn)，是不能忽視的。從4月1日開始，國家正式實施“雙碳”目標制定強制標準文件執(zhí)行下，包括一直在探討的“雙碳”如何實現(xiàn)。

??降本增效提質(zhì)是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來，作為一家材料企業(yè)，我們認為材料是行業(yè)的根基。在“雙碳”情況下，作為材料商如何賦能裝配式行業(yè)的發(fā)展及房地產(chǎn)未來的趨勢。

??我們一直在探討高效、節(jié)能、環(huán)保、品質(zhì)是我們所堅持的。建材行業(yè)的發(fā)展困境，對自然資源的掠奪，很多材料取之于自然，用之于自然。后疫情時代的發(fā)展態(tài)勢，也讓我們思考如何人和自然共生，如何通過高科技的還原自然的環(huán)境。