[仲量聯(lián)行]一線城市領(lǐng)跑全國(guó)辦公樓市場(chǎng)，中資企業(yè)下沉有望帶動(dòng)均衡發(fā)展

仲量聯(lián)行首發(fā)中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)，賦能商業(yè)地產(chǎn)和城市研究

??2022年4月27日，北京——當(dāng)前，各行各業(yè)已為中國(guó)的城市發(fā)展研究提出了多樣的概念和指標(biāo)，比如宜居指數(shù)、夜生活指數(shù)、人才指數(shù)等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要城市的住宅售價(jià)和租金指數(shù)研究也已頗具氣候，但是商務(wù)辦公樓宇對(duì)城市發(fā)展的數(shù)據(jù)和分析尚且不足。為填補(bǔ)這一塊空白，仲量聯(lián)行發(fā)布“中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)”，涵蓋了辦公樓市場(chǎng)的體量、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，量化城市高品質(zhì)辦公樓商業(yè)價(jià)值，直觀反映了樓宇的經(jīng)營(yíng)情況（出租率）和市場(chǎng)主體的承付能力（租金）。

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)見證了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、基建投資、城市發(fā)展和企業(yè)擴(kuò)張的歷史進(jìn)程。在過(guò)去20多年里，仲量聯(lián)行親歷了中國(guó)城市突飛猛進(jìn)式的變化，并有幸參與了全國(guó)房地產(chǎn)地標(biāo)項(xiàng)目和城市更新項(xiàng)目的建設(shè)。因此，我們?cè)O(shè)計(jì)了‘仲量聯(lián)行40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)’，并將在未來(lái)持續(xù)季度發(fā)布，希望為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和城市研究領(lǐng)域提供最具時(shí)效性和參考價(jià)值的數(shù)據(jù)支撐?！?

??各城市辦公樓市場(chǎng)差距顯著，中資企業(yè)下沉將帶動(dòng)均衡發(fā)展

??仲量聯(lián)行從全國(guó)200余座城市中，選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力排名前40城市進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)其辦公樓市場(chǎng)差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先。

中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)

??指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可進(jìn)行城市間比較和時(shí)間軸比較。

??城市間比較而言，盡管我們已從全國(guó)200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場(chǎng)仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對(duì)靠后。

??時(shí)間軸比較而言，隨著各市辦公樓體量增長(zhǎng)、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)值會(huì)在一季度基礎(chǔ)上錄得增長(zhǎng)，體現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較一季度的基數(shù)下滑。

• ??排名前10的城市都是各個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的頭部城市，其主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)無(wú)可撼動(dòng)。北京在商辦項(xiàng)目供應(yīng)受到限制的情況下，仍然以193.8分高居榜首，代表了其強(qiáng)大的市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力。除此之外，成都、杭州、重慶、南京、武漢、長(zhǎng)沙的指數(shù)得分在56-63之間，分別代表了其所在城市群樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高水平，是產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力的綜合體現(xiàn)。

• ??排名11-20的城市中，指數(shù)得分縮小至53-56之間。由于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相近，這些城市迫切需要通過(guò)聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異化探索，并擴(kuò)大辦公市場(chǎng)吸引力來(lái)提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

• ??排名21-40的城市中，指數(shù)得分的收斂趨勢(shì)進(jìn)一步顯著，縮小至50-53之間。在國(guó)內(nèi)大循環(huán)的新格局下，隨著完整內(nèi)需體系的搭建，大型中資企業(yè)的業(yè)務(wù)下沉將撬動(dòng)這些城市的樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)階發(fā)展。

??1、2月復(fù)蘇推動(dòng)指標(biāo)回暖，3月疫情影響市場(chǎng)情緒

??得益于前兩個(gè)月的良好開局，一線城市在一季度的整體指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，但自3月以來(lái)，受疫情擾動(dòng)及不確定因素影響，整體經(jīng)濟(jì)明顯承壓，風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂情緒上升，給市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)蒙上陰影。二線城市在疫情以及經(jīng)濟(jì)放緩壓力的背景下，同樣表現(xiàn)出較大的市場(chǎng)觀望情緒，修復(fù)周期有所延長(zhǎng)。

??租金方面，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中約有三分之二的城市甲級(jí)租金環(huán)比下降。其中，超過(guò)半數(shù)的城市處于正負(fù)1%的正常波動(dòng)區(qū)間?？罩寐史矫?，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市的甲級(jí)空置率水平仍高于30%，面臨較大去化壓力；7個(gè)城市處于20%-30%的可控區(qū)間，以長(zhǎng)三角城市為主；另有4個(gè)城市（北京、上海、廣州、成都）基本上長(zhǎng)期維持在20%以內(nèi)的健康水平。

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“多地疫情反彈，短期內(nèi)市場(chǎng)需求受到抑制，給市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期帶來(lái)不確定性。中長(zhǎng)期來(lái)看，‘穩(wěn)增長(zhǎng)’背景下數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新基建領(lǐng)域有望成為政策發(fā)力點(diǎn)，支撐商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展?！?

??京津冀差距擴(kuò)大，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)疫情承壓

??在京津冀城市群中，北京的辦公樓租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來(lái)首次上漲，空置率創(chuàng)過(guò)去10個(gè)季度以來(lái)最低水平，但在疫情干擾下市場(chǎng)情緒有所回落；天津及石家莊因新增供應(yīng)有限，供需關(guān)系得到改善，但整體需求增長(zhǎng)動(dòng)力不足。

??在長(zhǎng)三角城市群中，新一輪疫情爆發(fā)前，上海和蘇州仍錄得租金正增長(zhǎng)。上海一季度的凈吸納量達(dá)到29.5萬(wàn)平方米，但疫情的爆發(fā)或?qū)⑹苟唐趦?nèi)新增租賃需求轉(zhuǎn)弱。蘇州在新興的數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，為其辦公樓市場(chǎng)的穩(wěn)定性提供了有力支撐。

??在大灣區(qū)城市群中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，疊加新冠疫情的短期沖擊，導(dǎo)致廣州和深圳一季度甲級(jí)辦公樓租賃需求疲軟；得益于深圳政府對(duì)疫情防控得當(dāng)，租賃問(wèn)詢、交易活動(dòng)自三月底逐步恢復(fù)正常。

??在成渝城市群中，市場(chǎng)均面臨需求端吃緊的短期挑戰(zhàn)。受經(jīng)濟(jì)基本面影響，消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)需求均出現(xiàn)回落，增量需求總體較往年同期出現(xiàn)回落。金融、專業(yè)服務(wù)以及先進(jìn)制造構(gòu)筑成渝雙城當(dāng)期辦公需求的主要增長(zhǎng)動(dòng)能。伴隨增量需求放緩及集中供應(yīng)到來(lái)，成都市場(chǎng)租金或?qū)⒃俅蜗抡{(diào)。重慶市場(chǎng)同樣面臨挑戰(zhàn)，但核心CBD的新增供應(yīng)放量有限，業(yè)主方的議價(jià)能力有望回升。

??在長(zhǎng)江中游城市群中，除武漢受供應(yīng)壓力的影響租金小幅下降以外，長(zhǎng)沙和南昌的平均租金已開始緩慢回調(diào)，整體市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)。