[克而瑞]疫中探市 | 疫情下中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢報告發(fā)布

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??2022年國內(nèi)疫情反彈

??地產(chǎn)行業(yè)復蘇進程被打斷

??2022年以來多地爆發(fā)了新一輪新冠疫情，對比2020年武漢新冠疫情，本次傳播速度更快、確診人數(shù)更多，預計將持續(xù)更長時間，“全域靜態(tài)”管控對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)均造成較大影響。

??一、“奧密克戎”傳染性更強，2022年至今全國新增確診53萬例

??“奧密克戎”新冠病毒變種進入中國境內(nèi)后，2022年多地爆發(fā)了新一輪新冠疫情，相比于其他新冠病毒變種在2020年和2021年引發(fā)的疫情，本輪疫情傳播速度更快、被感染人群更多、對社會運行影響更大。

??截止至2022年5月1日，全國累計報告新型冠狀病毒肺炎確診病例66萬例，較年初增加53萬例，現(xiàn)存確診病例39萬例。全國超過38個城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告。其中上海、上饒、哈爾濱等仍處在局部或全域靜態(tài)管控中。西寧、唐山、蕪湖、西安等雖已解除區(qū)域靜態(tài)管理，但宏觀經(jīng)濟運行遭遇了長時間靜止。如長春連續(xù)“靜態(tài)管理”達48天。

??二、疫情阻斷地產(chǎn)行業(yè)復蘇，封控下多地銷售、土拍、施工均“停滯”

??多地疫情反復對于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響。2022年一季度全國房地產(chǎn)商品房銷售面積同比下降13.8%；開發(fā)投資同比僅增0.7%，其中房屋新開工面積和土地購置面積分別同比下降17.5%和41.8%。

??具體到實際各級市場而言，疫情反復對房地產(chǎn)市場運行的影響主要有三：

??一是住宅市場銷售停滯，線下看房受到阻礙。城市采取“靜態(tài)”管控后區(qū)域內(nèi)售樓處均被迫關(guān)閉，CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，38個靜態(tài)封控城市中，仍有18個城市線下售樓處處在關(guān)閉狀態(tài)。上海、上饒等尚在靜態(tài)管控中的城市，營銷中心都暫未對外開放。即使是已經(jīng)解除靜態(tài)管控城市也會設(shè)置限制條件，比如北京需要24小時內(nèi)核酸證明方能入場，唐山限制入場人數(shù)。長春、漯河等雖已解除管控，但售樓處仍暫未對外營業(yè)，所有營銷活動繼續(xù)在線上開展。

??此外，二手住宅市場由于住宅小區(qū)封閉帶看業(yè)務(wù)也全面暫停，2022年4月長三角、東北地區(qū)二手房成交均出現(xiàn)較大降幅。

??二是土拍進程被迫中斷，部分城市采取線上競價。受疫情防控工作安排，2022年上海首輪土拍中止，40幅入市宅地中僅4幅按原計劃出讓，均為“城中村”改造項目地塊。長春更是受疫情影響2022年首輪土拍遲遲未啟動（2021年3月長春發(fā)布首輪集中出讓公告）。北京、杭州等城市則改為采取線上競拍模式。

??三是工地頻頻涉疫，工程建造被迫停工。疫情的影響也波及到上游建筑業(yè)，建筑工地極易發(fā)生聚集性疫情。2022年以來據(jù)不完全統(tǒng)計，已有10多個工地涉疫。多地發(fā)文嚴防工地疫情。上海、徐州和青島要求即日起本市所有建設(shè)工程實施“封閉式”管理，不具備條件的暫停施工，暫緩新項目開工。深圳所有建筑工地停工4天實行核酸檢測，且未納入集中居住管理的工人不得進入工地。疫情管控使得多地施工進度嚴重放緩，停工頻發(fā)。

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??參考武漢，紓困政策應(yīng)供需方

??雙管齊下且力度更大

??奧密克戎疫情突襲疊加樓市低迷大背景，前4月，83省市出臺115次放松政策，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購，南寧、沈陽等弱二三線城市財稅刺激托市。

??房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，而在經(jīng)濟穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)更顯重要。參考2020年武漢經(jīng)驗，我們認為應(yīng)當多措并舉幫扶企業(yè)經(jīng)營逐漸回歸正軌，持續(xù)加碼穩(wěn)投資，全面落實穩(wěn)就業(yè)。

??一、穩(wěn)地產(chǎn)促良性循環(huán)松綁政策密集出臺，但效果不彰在于力度偏弱

??2022年以來，為緩解地產(chǎn)下行壓力，各地紓困松綁政策不斷，前4月，83省市出臺115次放松政策，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購，南寧、沈陽等弱二三線城市財稅刺激托市。具體而言：

??其一，福州、蘇州、南京等16城放松限購。例如南京非戶籍家庭購買首套房，社保繳存年限由原先的3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年調(diào)整為1年內(nèi)累計繳納6個月，六合、溧水兩區(qū)則無需提供社保或個稅證明。又如蘇州非戶籍居民在市區(qū)、昆山、太倉購買首套房，社保要求由3年內(nèi)連續(xù)繳2年調(diào)整為累計繳滿2年。秦皇島、廊坊更是全面取消限購。

??其二，重慶、鄭州、南寧等19城放松限貸。例如鄭州認貸不認房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。又如蘭州首套房首付下調(diào)至20%，二套房首付下調(diào)至30%，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。

??其三，限價政策整體從緊執(zhí)行，但部分城市出現(xiàn)松動。比如深圳首輪土拍商品房最高限價上調(diào)，優(yōu)化房地價差，向企業(yè)進一步讓利，寶安尖崗山A012-0112宗地限價較此前提高了4200元/平方米，南京首輪集中供地出讓地塊中多宗地塊的毛坯限價也較周邊此前成交地塊明顯提升，如江北新區(qū)N0.新區(qū)2022G03地塊毛坯限價達4萬元/平方米，較此前上漲了2000元/平方米。又比如天津停止限價商品住房銷售。此外，網(wǎng)傳深圳、廣州二手房指導價政策放松，參考價迎來上調(diào)。

??其四，青島、哈爾濱、蘇州等6城放松限售。例如蘇州二手房限售年限由5年改為3年，青島即墨二手房限售年限降為2年，新房限售由取得產(chǎn)證滿5年調(diào)整為網(wǎng)簽滿5年，哈爾濱、宜昌、衢州更是取消限售。

??其五，浙江、天津、蘇州等49省市放松公積金貸款。例如天津除職工及配偶外，雙方父母也可提取住房公積金，用于支持子女支付購房首付款。又如南寧提升公積金貸款額度，首套最高貸款額度從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元。

??其六，南寧、長沙、沈陽等10城下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費。例如沈陽個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，又如南寧教職工購買首套或者二套房、留邕人才購買首套房契稅全額補貼，廣大市民購買首套房契稅補貼50%。又如沈陽個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

??其七，無錫、南通、惠州等21城實行購房補貼。例如南通通州區(qū)企業(yè)職工購買首套新建普通商品住宅，90平以下補貼房款總額1%、90-144平補貼房款總額1.5%；雙職工家庭購買144平以下首套新建普通商品住宅，補貼房款總額2%。又如南陽博士、碩士、本科、大專人才和新市民購房分別給予5萬、3萬、2萬、1萬補貼。

??其八，南京、煙臺、達州等8城適度放松預售資金監(jiān)管，受此影響，企業(yè)現(xiàn)金流將適度改善，最大受益者將是經(jīng)營穩(wěn)健型房企。比如南京允許房企憑借銀行保函等額替換監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金，又如煙臺信用等級AAA級、AA級房企商品房預售資金監(jiān)管比例分別下調(diào)5個、3個百分點。

其九，西安、成都、蘭州等8城放松土拍政策。例如西安延長受疫情影響企業(yè)土地出讓價款支付期限、允許分期繳納土地出讓價款、降至競拍保證金至20%、階段性減免土地租金。成都2022年首批集中供地土拍規(guī)則調(diào)整，達到最高限價后，后續(xù)由競銷售型人才公寓面積比例調(diào)整為抽簽確定競得人。

??二、參考2020年武漢，供需兩端政策紓困，助力市場走出疫情困境

??武漢作為2020年受疫情影響最嚴重的城市，出臺了一系列房地產(chǎn)紓困政策，企業(yè)端適當放寬監(jiān)管要求、減稅降費，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營困境，居民端定向紓困困難群體、強化信貸支持，助力購房者和樓市走出疫情困境。

??1、圍繞企業(yè)復工、就業(yè)、融資難精準施策，穩(wěn)投資助力經(jīng)濟恢復

??企業(yè)層面，圍繞項目停工交付難、房企現(xiàn)金流緊張融資難等方面精準施策，幫助企業(yè)紓困解難，最大限度減少疫情影響。主要包括以下幾方面：

??其一，適當下調(diào)預售許可形象進度要求。2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)投資額達到25%以上，且高層建筑形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。

??其二，適度放松預售資金監(jiān)管，提高監(jiān)管資金使用效率。在重點監(jiān)管資金增加“項目主體結(jié)構(gòu)達到三分之二進度”撥付節(jié)點，累計撥付額度不超過重點監(jiān)管資金標準的55%；對受疫情影響經(jīng)營困難或疫情防控期間作出貢獻的企業(yè)，在工程進度未達到規(guī)定用款節(jié)點，可申請預支重點監(jiān)管資金。

??其三，合理順延商品房項目交付時間。買賣雙方已簽訂商品房買賣合同且約定交付時間在2020年1月24日及以后的商品房項目，受疫情影響不能如期交付的，根據(jù)實際情況合理順延交付時間，原則上最長不超過3個月。

??其四，支持企業(yè)合理融資需求。對暫遇困難的房地產(chǎn)企業(yè)，金融機構(gòu)不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵金融機構(gòu)按照市場化方式予以展期或續(xù)貸。對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持。對符合條件的住房租賃企業(yè)，鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放租賃住房開發(fā)貸款。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，募集資金用于住房租賃業(yè)務(wù)。

??其五，調(diào)整土地競買保證金比例，不得低于土地出讓底價的20%。土地受讓人在土地出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納不低于50%的土地出讓價款，余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。

??其六，減稅降費、允許緩繳公積金等，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營困境。緩繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，依法減征或者免征城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。符合條件的住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可享受增值稅留抵退稅優(yōu)惠政策。因疫情影響導致生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生困難的相關(guān)企業(yè)，可申請緩繳住房公積金，或降低住房公積金繳存比例。

??2、居民端定向扶助困難群體、強化信貸支持，賦能成交轉(zhuǎn)化

??居民端定向扶助困難群體、強化信貸支持，助力購房者和房地產(chǎn)市場走出疫情困境。具體而言：

??其一，公積金政策定向放松，支持疫情防控一線工作者購房。對參加武漢市疫情防控的醫(yī)護人員、工作人員，購買自住房貸款的，提高公積金可貸額度，降低繳存時限要求；支援武漢防疫工作的外地醫(yī)護人員，在漢購房申請異地公積金貸款時，不受戶籍地限制。

??其二，加強居民購房按揭貸款支持力度。支持金融機構(gòu)加快個人住房貸款審批發(fā)放，滿足居民購房合理融資需求。

??其三，定向紓困收入困難群體。因疫情影響導致商品房購房人失去收入來源或收入減少造成還貸困難的，可合理適當延后還款期限，原則上最長不超過3個月。鼓勵金融機構(gòu)與購房人協(xié)商，適當為受疫情影響暫時失去收入來源的購房人減免個人住房貸款利息。

??其四，受疫情影響貸款暫不作逾期處理。職工住房公積金貸款不能正常還款的，不作逾期處理。對支付房租壓力較大的職工，可合理提高租房提取額度。對感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員和參加疫情防控工作人員，給予疫情防控期間征信逾期信用記錄修改處理，并退還所收取的逾期罰息。

??其五，完善社保、個稅繳納認定標準。非本市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社?；騻€稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續(xù)繳納，補繳時限不超過6個月。

??其六，容缺辦理購房入學手續(xù)。購房人符合我市買房落戶或戶口遷移的有關(guān)政策，但確因疫情影響無法及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證書以及落戶或戶口遷移手續(xù)的，購房人可憑商品房買賣合同向房屋所在區(qū)申請子女接受義務(wù)教育，由區(qū)教育部門先行統(tǒng)籌安排入學。