[易居研究院]6月政策效應(yīng)開始發(fā)酵，新房成交預(yù)計(jì)環(huán)比增兩成

??點(diǎn)擊下載：百城新房成交報(bào)告（20220701）

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易居月報(bào)之

【百城新房成交預(yù)測(cè)報(bào)告】

??成交面積

??基于日度交易數(shù)據(jù)推測(cè)月度交易，能夠比較及時(shí)、主動(dòng)和快速地跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情。相關(guān)公式為：當(dāng)月成交面積的預(yù)測(cè)值=（當(dāng)月1-N日成交面積加總）/N*30（或31）。據(jù)此也可以形成環(huán)比和同比增速等數(shù)據(jù)，以更好概括全月市場(chǎng)行情和特征。本次報(bào)告監(jiān)測(cè)了全國(guó)100個(gè)城市6月1日-20日的日度數(shù)據(jù)，并據(jù)此轉(zhuǎn)化為全月預(yù)估數(shù)據(jù)。

??2022年6月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為2506萬平方米，環(huán)比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)21%，同比預(yù)計(jì)下降41%。今年5月份這100個(gè)城市環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比下降56%，據(jù)此可以認(rèn)為，6月份繼續(xù)保持環(huán)比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比增速也有所擴(kuò)大，同時(shí)使得同比降幅繼續(xù)收窄。

??此類數(shù)據(jù)充分說明，在3月份以來持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策等助力下，房地產(chǎn)交易層面的數(shù)據(jù)開始有所改觀，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)交易行情改善的趨勢(shì)。1）4月29日中央政治局會(huì)議以來，各地政策寬松導(dǎo)向更加清晰，從行政、金融、財(cái)政、稅收等領(lǐng)域多方面做好保障，對(duì)于合理住房消費(fèi)需求的釋放有積極的作用。2）各地疫情防控取得積極成果，一些城市樓市交易環(huán)境逐漸改善，樓市交易逐漸步入正軌，呈現(xiàn)了環(huán)比拉升的積極態(tài)勢(shì)。3）各地鼓勵(lì)購(gòu)房的工作積極到位，購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了變化。尤其是一些城市二手房交易活躍的過程中，客觀上也為新房交易創(chuàng)造了較好的條件。

??環(huán)比數(shù)據(jù)的改善，客觀上也對(duì)同比降幅指標(biāo)產(chǎn)生積極的影響。從同比降幅數(shù)據(jù)看，今年6月份全國(guó)百城新房成交預(yù)計(jì)下降41%，相比5月份的數(shù)據(jù)收窄了15個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，去年6月份以來百城數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了明顯的下降態(tài)勢(shì)，且降幅總體擴(kuò)大。但是今年5月份以來降幅指標(biāo)出現(xiàn)變化，即降幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)得到遏制，同時(shí)進(jìn)入到降幅收窄的通道之中。唯一的市場(chǎng)壓力是，雖然同比降幅數(shù)據(jù)在改善，但降幅的絕對(duì)值依然是偏大的。

??城市分類

??本部分將100個(gè)城市分為一二線和三四線城市，分別為26個(gè)和74個(gè)。6月份，26個(gè)一二線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為1314萬平方米，環(huán)比增速預(yù)計(jì)為13%，同比增速預(yù)計(jì)為-44%。74個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為1192萬平方米，環(huán)比增速預(yù)計(jì)為31%，同比增速預(yù)計(jì)為-36%。總體上看，三四線城市的環(huán)比拉升要略快，但還不能簡(jiǎn)單認(rèn)為三四線城市復(fù)蘇的動(dòng)力更強(qiáng)，這是因?yàn)槿木€城市最近幾年樓市都偏低迷，近期政策利好下滯后和積壓的需求有所釋放。當(dāng)然客觀上也要肯定三四線城市近期穩(wěn)樓市一攬子政策的積極效應(yīng)。

??城市排序

??對(duì)不同城市進(jìn)行排序，也可以看出近期哪些城市市場(chǎng)復(fù)蘇跡象更明顯，哪些則偏弱。這有助于我們更好把握城市之間的差異，也可以據(jù)此分析政策的效應(yīng)和趨勢(shì)。對(duì)于布局相關(guān)城市的房企而言，據(jù)此可積極預(yù)判市場(chǎng)、調(diào)整營(yíng)銷策略等。

??1、一二線城市

??我們選取了6月份成交數(shù)據(jù)環(huán)比增速最快和最慢的各10個(gè)城市，并列表進(jìn)行分析。從統(tǒng)計(jì)情況看，包括上海、西寧、長(zhǎng)春、濟(jì)南、北京、青島、深圳、蘇州、成都和西安這10個(gè)城市環(huán)比拉升相對(duì)快。其中上海和長(zhǎng)春顯然和疫情防控后的需求釋放有關(guān)。而對(duì)于蘇州、成都等城市，則和近期購(gòu)房政策持續(xù)寬松有關(guān)。同樣，包括廈門、福州、昆明、南寧、寧波、合肥、廣州、重慶、蘭州和大連等市場(chǎng)數(shù)據(jù)偏弱，說明購(gòu)房政策有待進(jìn)一步出臺(tái)或發(fā)酵，以促進(jìn)交易市場(chǎng)的復(fù)蘇。

??2、三四線城市

??我們選取了6月份成交數(shù)據(jù)環(huán)比增速最快和最慢的各10個(gè)城市，并列表進(jìn)行分析。從統(tǒng)計(jì)情況看，包括嘉興、桐鄉(xiāng)、菏澤、嘉峪關(guān)、吉林、九江、銅陵、太倉(cāng)、昆山和淮南這10個(gè)城市環(huán)比拉升相對(duì)快。其中嘉興、桐鄉(xiāng)、太倉(cāng)和昆山市場(chǎng)的購(gòu)房政策明顯寬松，數(shù)據(jù)也充分體現(xiàn)了購(gòu)買力較強(qiáng)、復(fù)蘇態(tài)勢(shì)較好的特征。而且從實(shí)際反饋看，近期確實(shí)出現(xiàn)了一波環(huán)滬購(gòu)房熱的現(xiàn)象。同樣，包括安順、衡陽、衢州、六盤水、東營(yíng)、資陽、淮北、清遠(yuǎn)、建德和晉江等市場(chǎng)數(shù)據(jù)偏弱。以衢州為例，4月初其在全國(guó)三四線城市中較早地放松了限購(gòu)和限貸政策，但在6月份又繼續(xù)出臺(tái)了放松政策，這說明市場(chǎng)恢復(fù)情況并不好，政策寬松化需要加碼。

??季度分析

??本部分對(duì)全國(guó)100個(gè)城市的季度數(shù)據(jù)和半年數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以更好地看待二季度以及今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行情狀況。從數(shù)據(jù)上可以看出，受今年上半年持續(xù)性的同比下降影響，雖然5-6月份有環(huán)比的拉升，但累計(jì)的數(shù)據(jù)確實(shí)還是比較差的。比如說，今年上半年的數(shù)據(jù)，甚至比去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫下的數(shù)據(jù)還要差，即下降了三成，這就要求我們對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)行情走勢(shì)要有清晰的、客觀的認(rèn)識(shí)。既要看到市場(chǎng)有復(fù)蘇的趨勢(shì)、空間和動(dòng)力，也要警惕今年上半年交易偏弱對(duì)全年數(shù)據(jù)所帶來的拖累影響。