??最近，各個城市二手房6月成交數(shù)據(jù)陸續(xù)出來了。

??上海成交1.6萬套，與今年1月的水平相當，但與去年月均2.3萬套仍有一定的差距。

??北京成交1.1萬套，較5月環(huán)比增加了近三成。

??成交套數(shù)過萬的還有成都和天津。成都接近1.7萬套，天津接近1.2萬套。

??重點監(jiān)測11個城市中，6月二手房成交套數(shù)環(huán)比上漲了44%。

??二手房復蘇進程比我們想象中要快。

??我們拉了周度成交數(shù)據(jù)，自20周（5.9-5.15）起，11個重點城市二手房成交規(guī)模實現(xiàn)四連增，至27周（6.27-7.3）創(chuàng)年內(nèi)新高。

??在一些重點的強二線城市，二手房成交恢復速度要比新房快很多，比如杭州、南京。

??二手房成交熱度正在擠壓新房。

??重點城市二手房市場經(jīng)過了4月和5月筑底，于6月開始顯著回升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月11個重點城市二手房共成交約8.9萬套，同比去年同期平均漲幅為13%。

??環(huán)比來看，重點11城環(huán)比均正增長，剔除上海疫情的客觀影響，10個重點城市二手房環(huán)比上漲44%。

??成都二手房市場回暖最為顯著，6月共成交16699套，同比增358%，環(huán)比增42%。

??蘇州也是重點11城中同環(huán)比齊漲的城市，6月蘇州市區(qū)共成交5430套，同比去年同期增加8%，環(huán)比增加63%。

??我們又拉了重點城市二手房周度成交數(shù)據(jù)，11個重點城市二手房成交規(guī)模已連續(xù)四周上漲。

??第26周（6.20-6.26）成交規(guī)模達155萬平方米，較第20周增長49%，并創(chuàng)年內(nèi)新高。至第27周（6.27-7.3）重點11城二手房成交規(guī)模達到152萬平方米，基本與26周成交高點時持平。

??3月起密集的調(diào)控政策救市下，多城房地產(chǎn)市場積極修復。

??重點11城中，成都、青島、蘇州、南京等9個城市二手房市場恢復速度加快，且快于新房。自20周（5.9-5.15）以來，成都周均成交面積為33萬平方米，蘇州和南京周均成交面積分別為12萬平方米、16萬平方米。

??我們把二手房和新房5月和6月周均成交面積做了對比，發(fā)現(xiàn)重點城市二手房市場恢復速度明顯比新房市場要快。

??比如青島和杭州二手房成交規(guī)模分別上漲149%和112%，蘇州、大連和成都漲幅也在20%以上。

??再來看新房市場。6月杭州新房周均成交面積較5月周均上漲26%，與二手房漲幅有86個百分點的差距。

??部分城市新房成交不及二手房。比如大連和東莞。新房市場成交較5月周均分別下降17%和10%，而二手房成交分別上漲35%和6%。

??二手房成交占比也在不斷提升。

??以杭州為例，2022年第20周（5.9-5.15），杭州新房成交占總成交規(guī)模的七成，二手房只有三成，到了第27周（6.27-7.3），新房成交規(guī)模占比下降了13個百分點，而這一部分購房人群轉(zhuǎn)移至了二手房。

??而且新房與二手房之間的剪刀差越來越小。

??大連市場也是如此。

??2022年第20周（5.9-5.15）大連新房成交占比還在六成以上，至27周（6.27-7.3）新房成交規(guī)模僅占整體的39%。

??也就是說，有23%的購房人群在過去兩個月轉(zhuǎn)移到了二手房市場。

??成交最活躍的群體，還是剛需。

??為什么這么說？

??我們來看一組數(shù)據(jù)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，5個重點監(jiān)測城市二手住宅成交結(jié)構(gòu)中二房占比達到39.46%，較2021年增長2.04個百分點，二房成交比重顯著回升。

??聚焦70-110平米二手房成交情況，對比重點城市2021年和2022年上半年成交結(jié)構(gòu)變化，合肥、南京、重慶和武漢4個城市該面積段二手房成交占比已達到50%左右。

??而且四個城市占比均有不同程度的上升。比如合肥，二手房成交占比提升了2.3個百分點，剛需青睞的合肥琥珀名城和園，2022年上半年共成交99套，套均面積僅98平方米，成交均價1.35萬元/平方米，低于全市均價（1.78萬元/平方米）。

??南京成交占比也上升了1.4個百分點，重慶和武漢二手房成交占比也提升了0.77和0.64個百分點。

??剛需產(chǎn)品成為上半年二手房成交主力。

??剛需轉(zhuǎn)移至二手房市場原因有二：

??1.重點城市針對二手房交易出臺定向利好政策，一部分人重新獲得了“房票”。

??比如，杭州針對限購范圍內(nèi)的二手房，將限購門檻降低至落戶即可買二手房、非本市戶籍連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅12個月。

??成都也將購房門檻降低至非本市戶籍中心城區(qū)連續(xù)繳納12個月社保、近郊區(qū)就業(yè)即可。

??這一部分重新獲得資格的購房人，很大程度會選擇買二手房。

??2.新房交付存在不確定性，選擇購買二手房以求“落袋為安”。

??當前購房者信心不足，很大一方面原因在于擔心新建商品住宅能否如期如約交付。

??2021年下半年起多個民營房企“暴雷”導致全國范圍內(nèi)新建商品住宅項目出現(xiàn)工期延后甚至停工爛尾現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，截至2021年年底24個重點監(jiān)測城市中，尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。

??尤其是當前市場信心疲軟的情況下，不少購房者也降低購房門檻選擇“所見即所得”的二手房。

??進一步分析，“次新房”成為剛需首選。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年前6月，2010年后建成的次新房成交規(guī)模較2021年同比增長超10%。

??典型如杭州。

??2022年前6月，杭州二手房成交金額TOP10小區(qū)中，半數(shù)以上為2010年以后建成的“次新房”，且全部位于西湖區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)等中心城區(qū)。其中，上城區(qū)和拱墅區(qū)（包括原下城區(qū)）二手房成交套數(shù)占比分別上升了12和9個百分點。

??“次新房”成交大熱的內(nèi)在邏輯主要有三點：

??首先，次新房無需擔憂停工爛尾的風險，這是當前購房者最為關(guān)心的問題。

??第二，熱門次新房往往具有稀缺性，部分板塊新房供應稀缺，也進一步促使板塊內(nèi)次新房成為成交熱點。

??第三，與新房相比，次新房周邊配套完善，而相較于房齡較老的二手房，規(guī)劃設(shè)計更為合理，符合年輕剛需一族的居住需求。

??總的來看，近期杭州、南京等主要城市二手房大火，核心在于政策利好的刺激，以及購房者“避險”心里所致。

??正是基于這個原因，若新房交付問題短期無法徹底解決，仍將有一大部分剛需將轉(zhuǎn)移至二手房，也就是說二手房將成為剛需首選，2022年下半年，重點城市二手房成交還將持續(xù)高熱。

??而二手房成交大火，勢必會對新房成交帶來不小的影響。