三四線城市研究 | 大灣區(qū)乃至蘇北三四線集體回暖，常州緣何缺位？

??2023年春節(jié)之后，整體房地產市場延續(xù)點狀復蘇行情，2月百城新房成交同環(huán)比漲幅均在5成以上，核心三四線基本都進入“狂飆”模式，環(huán)比漲幅超8成的比比皆是。這其中常州則顯得不慍不火，無論從新房成交、項目去化，整體復蘇程度均不及預期，究竟癥結何在？當前樓市又有哪些典型特征呢？

??01

??粵港澳、長三角多數頭部三四線成交環(huán)比翻番

??常州累計僅持平去年

??長三角、粵港澳大灣區(qū)作為全國樓市晴雨表，往往對行情回暖感知最為明顯?？v觀長三角、粵港澳大灣區(qū)頭部三四線城市市場復蘇情況，粵港澳大灣區(qū)表現明顯好于長三角城市，惠州、江門、東莞、肇慶、佛山等2月成交環(huán)比均在80%以上，多數城市累計同比也已回正。而長三角城市中，徐州、溫州、鎮(zhèn)江表現較為突出，漲幅顯著。相較而言，常州雖然同環(huán)比漲幅均在5成左右，但是累計成交基本持平去年，整體市場略顯不慍不火。

??從微觀項目去化水平來看，我們將常州、徐州、無錫、東莞、珠海、佛山進行橫向對比，徐州憑借萬科東吾改善盤熱銷，去化率爬升至44%居首。而無錫當前多數項目以平銷為主，僅有2個項目有公開開盤動作，去化率雖僅為20%，但是以平銷項目認購情況來看，市場也的確有回暖跡象：上城壹號及建發(fā)靜學和鳴項目因維持年前優(yōu)惠，分銷傭金上漲，認購量紛紛突破百套；而中信泰富玖著項目推出疊墅產品受到改善客戶青睞，本月銷售105套，位列區(qū)域首位。佛山、珠海、東莞也存在不同程度的熱度回升，去化率持穩(wěn)在2成左右；而常州整體去化率排名居末，僅為14%，整體市場尚屬筑底階段。

??02

??常州新房成交尚屬低位、庫存仍近23個月

??項目去化、來訪、認購回升亦不顯著

??雖然2月常州出臺了降低首套房利率至3.8%，常十條等利好政策，但是整體市場復蘇成色不及預期：據CRIC監(jiān)測數據，2月新房市場供應量僅為16萬平方米，環(huán)比小幅上揚12%，成交28萬平方米，同環(huán)比漲幅5成左右，與過去三年月成交均值對比，好于2022年但顯著不及2021年，整體成交均價因新北、武進成交占比上升而呈現出結構性下滑，降至15466元/平方米。對比無錫、佛山、溫州、中山、東莞等2月成交環(huán)比近乎翻番、成交迅速回溫的城市而言，尚有明顯差距。

??從2021年以來常州商品住宅狹義庫存量和去化周期來看，基本呈現出波動上行走勢，尤其是2021年下半年隨著全國地產行情急速轉冷，常州狹義庫存量穩(wěn)步攀升，至2023年2月末達到了555萬平方米，去化周期高位持穩(wěn)在22.9個月。

??從微觀項目去化來看，2月常州主城區(qū)房企的推盤意愿提升，共5個項目開盤推出707套房源，環(huán)比上漲233%；而整體2月去化率卻僅為14%，較1月下降5個百分點，仍處低位。

??從整體來訪認購情況來看，也呈現出“看得多買的少”，購房者觀望情緒濃厚，2023年2月常州主城區(qū)各項目來訪量較上月均所提升，單盤來訪組數在50組以上，認購方面低位徘徊且分化加劇，熱銷項目月去化50套以上，滯銷項目甚至0成交，客戶來訪轉化率基本在8%-10%波動，暫無明顯提升。

??03

??常十條措施相對常規(guī)

??僅依賴降低首套利率提振作用有限

??事實上，近期常州利好政策可謂頻頻，先是2月22日，出臺“常十條”推動房地產市場健康發(fā)展，主要內容為：大力支持多孩家庭購房（計劃提高多孩家庭首次住房公積金貸款額度，在家庭實際可貸額度的基礎上，二孩家庭再增加20萬元、三孩家庭再增加30萬元）、完善人才貸款政策（常州引進的高層次人才可參照青年人才購房資助條件享受住房公積金貸款優(yōu)惠政策，即博士最高貸款額度120萬元、35周歲以下碩士最高貸款額度100萬元。且這一政策受眾將從企業(yè)人員擴大到學校、醫(yī)院等單位人員），擴大公積金貸款支持范圍、取消新建商品住房2年的限售期限、引導房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設高品質住宅，優(yōu)化商品房價格備案機制，積極引導企業(yè)合理定價等。而后24日跟隨江蘇省號召，下調首套房房貸利率至3.8%。
整體來看，常州此輪利好政策出臺，手法相對常規(guī)，形式大于實質，主要在于重塑房地產信心，低利率或將帶動部分觀望狀態(tài)下的購房者加速入場，而對于多孩、人才的激勵政策實際上對當前低迷的常州樓市而言僅僅算是“杯水車薪”，對于市場的提振作用相對有限。

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??新房市場剛需消失改善獨木難撐熱度

??整體后市回暖預期將不容樂觀

??細究新房市場成交結構，我們不難發(fā)現常州市場復蘇不及預期的癥結所在，與其他城市剛需剛改驅動短期市場熱度有所不同，常州的新房市場基本進入了全面改善時代，當前市場熱度主要依托改善支撐，剛需客群正逐步被倒逼至二手房市場。首先，從2023年2月常州市區(qū)成交面積TOP10項目中，有6個項目成交均價超2萬，7個項目套均總價超250萬，6個項目套均面積超130㎡，可以看出2月市區(qū)新房市場整體以改善需求為主，這與目前常州新房市場呈現的改善需求占主導相契合。

??其次，從2023年2月重點項目開盤情況來看，改善盤也呈現“一騎絕塵”：2月市區(qū)共5個項目開盤，其中位于鐘樓區(qū)清潭路板塊的中建國賢府項目開盤去化率最高，達47%，主要源于改善盤的產品定位，主打低密精裝洋房社區(qū)和優(yōu)質配套及品牌加持，外加套總價基本在300-400萬左右，性價比較高，因而獲得了改善客群青睞，其余項目開盤去化率均在10%左右。

??最后，從項目來訪情況來看，改善盤人氣也明顯好于剛需項目，據CRIC調研，2月來訪量超200組客戶的6個項目中除中?！す鹫Z江南之外，余下項目售價均在2萬元/平以上，整體高端改善購房需求還是比較活躍的，不過從客戶轉化率層面，多數項目仍低于10%，可以看到常州市場供需雙方的信心及預期有小幅回升但仍顯不足。

??而從二手房市場來看，整體復蘇程度明顯強于新房，從整體成交結構來看，面積適中（90-120平左右）、總價可控（150萬以內）的剛需剛改戶型更容易受到購房者青睞，這也側面反映出隨著房價不斷攀升，剛需客群正逐步退出新房市場。

??綜上，可以看到，當前常州市場回溫不及預期主要源于整體購買力的持續(xù)分化，改善與剛需“斷檔”：新房市場主要依托改善來支撐短期市場熱度，剛需客群因購買力降級，不得不被倒逼至二手房市場，進而選擇小面積、低總價房源。

??事實上，若沒有較大的剛需基數作為支撐，無論是回暖程度還是持續(xù)性都將大打折扣，新房市場剛需的淡出也側面反映出實體經濟低迷對樓市的負面影響：一方面常州人口虹吸效應減弱，2022年常州常住人口僅為536.6萬人，常住戶籍人口比不足1，另一方面常州居民收入增長明顯放緩，據2022年統計公報顯示，常州城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為68578元，僅增長4.2%。

??而沒有剛需的新房市場無疑會成為“無本之木、無源之水”，剛需基礎不穩(wěn)也會為后期新房成交增長埋下了隱患，若短期內沒有更加利好的提升居民購買力的政策出臺，那么整體常州的后市成交預期也將不容樂觀。