??庫(kù)存拐點(diǎn)已來(lái)，51個(gè)月來(lái)住宅庫(kù)存首次同比下降

??本報(bào)告對(duì)全國(guó)百城的庫(kù)存指標(biāo)和去化指標(biāo)進(jìn)行分析，以更好了解重點(diǎn)城市庫(kù)存去化狀況和市場(chǎng)壓力。本報(bào)告研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前庫(kù)存指標(biāo)出現(xiàn)了積極的信號(hào)，即51個(gè)月來(lái)庫(kù)存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為，百城庫(kù)存的最大壓力期已經(jīng)過(guò)去，充分體現(xiàn)了各購(gòu)房政策是積極有效的。當(dāng)然在后續(xù)去庫(kù)存工作中，也要密切關(guān)注過(guò)去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新問(wèn)題，尤其是房企拿地和開(kāi)工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，其有可能會(huì)影響今年的庫(kù)存指標(biāo)和房源情況。

??一、庫(kù)存規(guī)模

??1、百城庫(kù)存：51個(gè)月來(lái)首次下降

??截至2023年2月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為51181萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少0.2%。在過(guò)去連續(xù)50個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的情況下，當(dāng)前庫(kù)存數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)。出現(xiàn)該走勢(shì)有很多原因，包括2月份的新盤(pán)供應(yīng)相對(duì)不多、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)好于預(yù)期等。總體上說(shuō)，庫(kù)存數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)同比下降，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。

??2、同比增速：體現(xiàn)了近期銷(xiāo)售行情的積極效應(yīng)

??觀察百城住宅庫(kù)存面積同比增速指標(biāo)。2018年12月，全國(guó)百城庫(kù)存開(kāi)始步入同比正增長(zhǎng)的通道，其和三四線城市棚改貨幣化逐漸退出的因素有關(guān)。隨后在2019年9月-2020年3月、2020年10月-2021年9月出現(xiàn)過(guò)兩波增速放緩的情況，和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易有所改善等因素有關(guān)。而在2021年10月-2022年6月，庫(kù)存規(guī)模同比增速明顯拉升，和市場(chǎng)交易下滑有重要關(guān)系。到了2022年7月-2022年12月，庫(kù)存規(guī)模同比增速放緩，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)總體疲軟，所以和當(dāng)時(shí)房企推盤(pán)節(jié)奏明顯放緩有更大關(guān)系。到了2023年，庫(kù)存規(guī)模同比增速繼續(xù)放緩，2月份首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，和市場(chǎng)交易復(fù)蘇的因素有重要關(guān)系?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，庫(kù)存規(guī)模同比增速的走勢(shì)，客觀反映了各大城市住房房源供求的變化情況。

??二、去化周期

??1、百城存銷(xiāo)比：或正式進(jìn)入下行通道

??2023年2月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為18.9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要18.9個(gè)月時(shí)間，即超過(guò)1.5年。單純看這個(gè)數(shù)據(jù)，其實(shí)還是略偏高，和2011年、2014年有相似之處。但數(shù)據(jù)其實(shí)不悲觀。鑒于銷(xiāo)售市場(chǎng)數(shù)據(jù)有進(jìn)一步改善的可能，所以目前2月份的數(shù)據(jù)有持續(xù)轉(zhuǎn)好的空間，或者說(shuō)去化周期數(shù)據(jù)將逐漸走出最大壓力期。

??2、城市結(jié)構(gòu)：三線城市壓力最大

??2023年2月，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.2、17.9和21.5個(gè)月。橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市去化周期相對(duì)好，二線居中，三四線城市最大?？v向?qū)Ρ瓤?，一線城市反而近期壓力略有增加，而二線、三四線城市略有緩和。一個(gè)很重要的原因是，此類(lèi)城市過(guò)去有一波積壓的購(gòu)房需求，當(dāng)前購(gòu)房政策到位、購(gòu)房需求積極釋放，進(jìn)而利于去化周期指標(biāo)的改善。

??三、結(jié)論與趨勢(shì)

??1、當(dāng)前總結(jié)：政策到位促使庫(kù)存壓力釋放

??鑒于1-2月份銷(xiāo)售市場(chǎng)數(shù)據(jù)，總體上可以認(rèn)為，庫(kù)存去化迎來(lái)了新的機(jī)遇期，或者說(shuō)正逐漸走出最大的壓力期。出現(xiàn)此類(lèi)現(xiàn)象，表面上和2月份新增供應(yīng)量或推盤(pán)量較少有關(guān)，但本質(zhì)上還是和2月份交易數(shù)據(jù)有明顯拉升有關(guān)。此類(lèi)數(shù)據(jù)拉升，進(jìn)一步說(shuō)明去年以來(lái)的各類(lèi)購(gòu)房政策是積極有效的，也說(shuō)明房地產(chǎn)去庫(kù)存的動(dòng)力依然是存在的，即購(gòu)房需求依然充裕。庫(kù)存和庫(kù)存去化周期等多個(gè)指標(biāo)走勢(shì)，進(jìn)一步增強(qiáng)了后續(xù)去庫(kù)存的信心。

??2、趨勢(shì)展望：3月份將繼續(xù)改善

??觀察3月份的新房交易數(shù)據(jù)，總體上繼續(xù)處于復(fù)蘇的狀態(tài)，其為房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存增加了動(dòng)力。從這個(gè)角度看，對(duì)于3月份的去庫(kù)存工作依然要抱有信心。當(dāng)然在實(shí)際過(guò)程中，還需要考慮幾個(gè)新的問(wèn)題。第一、雖然去庫(kù)存工作正逐漸走出最大壓力期，但各地實(shí)際反饋來(lái)看，壓力還是略大。近期部分城市放松限購(gòu)，就說(shuō)明了這一點(diǎn)。第二、雖然目前還在討論庫(kù)存去化的問(wèn)題，但鑒于過(guò)去兩年投資拿地指標(biāo)不景氣，所以要關(guān)注后續(xù)新房供應(yīng)不足等潛在的問(wèn)題。只有把此類(lèi)問(wèn)題充分解決好，那么去庫(kù)存工作才會(huì)更加有序和健康。

??附注：

??1、100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、?？凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門(mén)、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。需要說(shuō)明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??2、本報(bào)告定義，住宅庫(kù)存為取得預(yù)售許可證但沒(méi)有出售的住宅項(xiàng)目，包括期房和現(xiàn)房。

??3、本報(bào)告定義：庫(kù)存去化周期即存銷(xiāo)比=月末新建商品住宅庫(kù)存面積/最近六個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值。