??專題視點

??在經(jīng)歷了一整年的銷售低迷之后，2023年上半年的房價走向備受關(guān)注。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2023年2月份以來，70個大中城市的房價已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比上漲。然而，從購房者和業(yè)內(nèi)的“體感”來看，對各城市房價的走向仍然沒有形成清晰且一致的共識。成交主力板塊作為城市交易的重要組成部分，其房價動向具有極強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，也是業(yè)內(nèi)和購房者“經(jīng)驗”判斷的主要來源和討論依據(jù)。為此，本文分析典型城市主力板塊房價的變化情況，找出各類板塊價格動向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影響因素，以便更好地理解當(dāng)前房價變化趨勢和未來走向。

??1、整體動向：主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩(wěn)中有增，但仍低于前期高點。就10個典型城市來看，主力板塊一二月環(huán)比均微漲0.1%、三月環(huán)比上漲2.8%、四月環(huán)比下降1.7%、5月止跌回正，環(huán)比上升1.3%。整體來看，5月較2023年初房價累計漲幅達(dá)2.5%，房價低位上漲。

??2、城市表現(xiàn)：成都、杭州、深圳主力板塊5月房價較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠(yuǎn)超其余7城，但是考慮到板塊的成交結(jié)構(gòu)變動，主力板塊的項目房價動向仍需結(jié)合具體板塊分析。居于其后的是武漢和南京，同期房價漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動力稍弱，其主力板塊房價漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。 

??3、區(qū)域板塊動向：遠(yuǎn)郊低價板塊復(fù)蘇乏力，近郊優(yōu)質(zhì)板塊漲幅居前。將典型板塊根據(jù)區(qū)位劃分為主城、近郊、遠(yuǎn)郊三類，主力板塊5月房價較1月房價漲幅最高的是近郊，高達(dá)6%，其次是主城，約為3%，遠(yuǎn)郊基本未漲。 

??4，成都、廣州主力板塊房價走勢尚穩(wěn)，北京、深圳 “技術(shù)性”上漲。但是考慮到四城房價上漲內(nèi)因和樓市基本面的巨大差異，我們認(rèn)為三季度廣州、北京、成都的房價有望保持穩(wěn)定，其中成都在新房市場供不應(yīng)求的背景之下，更有進(jìn)一步上行的可能。深圳在一手房庫存壓力增加，項目周轉(zhuǎn)持續(xù)低位的情況下，隨著改善占比的進(jìn)一步提升，下半年深圳或有更多板塊出現(xiàn)房價的名升實降。

??5，杭州、南京、重慶、西安多空膠著，板塊房價走向持續(xù)分化。聯(lián)系四城近期表現(xiàn)來看，重慶、西安新房市場表現(xiàn)疲軟，杭州、南京熱度亦明顯下滑，預(yù)計這些城市下半年改善板塊和剛需板塊之間的分化還將進(jìn)一步加大，能獲得消費者青睞的剛需板塊項目將更為稀缺。但需要說明的是，在整體交易熱度下降的情況下，目前的價格上行更多的是低位回升，大多數(shù)板塊均價仍難突破前期高點。

??6，上海、武漢均有過半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢將分道而行。上海市場熱度回落，但仍處于城市領(lǐng)先梯隊的情況，鑒于主力板塊房價已經(jīng)回調(diào)至1月份附近，上海主力板塊房價進(jìn)一步下跌的可能不大。就當(dāng)前武漢市場需求側(cè)情緒來看，若想維持相對高位的交易規(guī)模，其新房價格仍需保持在相對低位，但考慮到以價換量必然面臨的長期效果遞減，未來武漢高庫存板塊房價或?qū)⑦M(jìn)一步下行。

??PART.01

??各板塊預(yù)期分化加劇

       價格探析亦需同步下沉（略）

??1，房價指數(shù)與成交均價嚴(yán)重背離，“低效正確”意義不及“易溯源錯誤”

??2，城市內(nèi)區(qū)域分化加劇，整體“平均”指標(biāo)難以成為有效決策依據(jù)

??3，各城市內(nèi)部量價離散式發(fā)展，主力板塊價格研究更為重要

??PART.02

??共性特征：遠(yuǎn)郊低價板塊復(fù)蘇乏力

       近郊優(yōu)質(zhì)板塊漲幅居前

??疫情管控全面放開之后，2023年上半年的房價走向備受關(guān)注?？紤]到城市內(nèi)部量價存在較大差異，本章以典型城市主力板塊為例，研究前5個月其房價走勢。結(jié)果發(fā)現(xiàn)主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩(wěn)中有增。城市方面，與國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)相比，深、杭、蓉主力板塊房價漲幅超全市平均，分別高3、4、3個百分點。按照各自城市房價區(qū)間和板塊均價中位數(shù)將其進(jìn)行分類，可見中低價位板塊復(fù)蘇乏力，中高價位漲幅居前。

??1，整體動向：前五月低位波動，3月上漲、4月回落、5月微漲（略）

??2，城市表現(xiàn)：杭、蓉主力板塊房價領(lǐng)漲，前5月漲幅均超4%

??分城市來看，成都、杭州、深圳主力板塊5月房價較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠(yuǎn)超其余7城。居于其后的是武漢和南京，同期房價漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動力稍弱，其主力板塊房價漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。值得注意的是，上海樓市3、4月市場熱度明顯回溫，但5月又進(jìn)入盤整期，市場熱度明顯下行，5月主力板塊房價環(huán)比下降了1.6%，受此影響，上海主力板塊5月房價較1月累計漲幅僅有1%，在10個典型城市中處于較低水平，僅略高于重慶和北京。

??重慶市場后勁略顯不足，其主力板塊房價在2和4月份均呈下降趨勢，5月房價較1月僅上漲0.4%。北京雖然在2、3和5月份表現(xiàn)均較佳，但受4月環(huán)比下降7%的影響，5月房價與1月基本持平，在10個典型城市中墊底。

??與國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)相比，杭州、深圳、成都、南京、廣州和武漢等大部分城市主力板塊房價漲幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板塊房價漲幅較全市漲幅分別高出4、3、3百分點，主力板塊房價上漲動力尤為突出。此外，南京、廣州和武漢三城主力板塊房價漲幅也均高于全市漲幅。值得注意的是，北京、上海、重慶和西安等城市主力板塊的房價上漲情況沒有十分突出，其房價走勢甚至不及全市平均水平。

??3，板塊分化：遠(yuǎn)郊板塊價格復(fù)蘇乏力，近郊漲幅居前（節(jié)選）

??將典型板塊根據(jù)區(qū)位劃分為主城、近郊、遠(yuǎn)郊三類，進(jìn)一步測評了不同區(qū)域的房價走勢，結(jié)果顯示：主力板塊5月房價較1月房價漲幅最高的是近郊，高達(dá)6%，其次是主城，約為3%，遠(yuǎn)郊基本未漲。這一結(jié)果與利用房價區(qū)間和中位數(shù)劃分得出的結(jié)論基本一致：遠(yuǎn)郊低價板塊復(fù)蘇乏力，近郊中高價位漲幅居前。

??由于各城市主力板塊房價水平存在較大差異，我們將各城市板塊按照各自城市房價區(qū)間和板塊均價中位數(shù)將其進(jìn)行分類，進(jìn)一步探究不同檔次板塊的房價變動情況。

??首先，按照各城市房價區(qū)間，根據(jù)各板塊房價將各城市板塊分為前20%、前20%-40%、前40%-60%、前60%-80%、低于前80等5個區(qū)間段，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

??1） 價格排名在前40-60%的板塊在3月份房價漲幅均相對較低，環(huán)比下降了1%，并且這部分板塊在4月幅價格反彈之后，5月之后再度下滑，又下降了1%，房價波動性較大；價格排名在前60-80%的板塊在4月份房價漲幅更低，環(huán)比下降了10%，下降勢頭十分明顯，前5月房價累計降幅達(dá)2%。

??2） 此外，價格排名在前20%的板塊在3、4月份保持不錯的上漲勢頭之后，5月份房價雖然上漲，但漲幅較3、4月略有收窄，前5月房價累計漲幅為3%。相比之下，反而是價格排名在20-40%的板塊房價上漲幅度最大，前5月累計漲幅達(dá)6%，成為房價上漲動能最大的產(chǎn)品，這也與近期市場調(diào)研部分城市高端產(chǎn)品熱度不及中高端的感官吻合。

??之后，我們按照各城市各板塊均價，根據(jù)各自城市各板塊均價的中位數(shù)將各城市板塊分為中位數(shù)2倍以上、1.2-2、0.9-1.2、0.7-0.9、0.7倍以下等5個區(qū)間段，亦有相似結(jié)論。

??表：2023年前5月10個典型城市不同檔次板塊房價上漲趨勢對比（按房價中位數(shù)）（略）

??PART.03

??典型板塊：高端板塊亦存在分化

       稀缺高端板塊后程發(fā)力

??通過對典型主力板塊前5月的價格走勢進(jìn)行分類研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大多數(shù)典型板塊房價在3月達(dá)到高點，其后出現(xiàn)回落震蕩的趨勢。因此，我們分別測算主力板塊1-3月、3-5月兩個階段房價變動情況，將其作為兩個維度將主力板塊進(jìn)行分類劃分。結(jié)果顯示：出去房價累計浮動較小的價格維穩(wěn)型板塊，有四類典型板塊的價格動向值得重點關(guān)注：持續(xù)上漲、延續(xù)下行、先漲后跌和后程上漲。

??1，持續(xù)上漲：庫存下降助推房價上升，4、5月房價延續(xù)上漲（略）

??2，延續(xù)下行：大量新盤上市推高庫存，致部分高端板塊均價亦震蕩下行

??房價延續(xù)下行的板塊主要可分為兩類，一類是意料之中的遠(yuǎn)郊板塊，如廣州永寧街道、深圳馬田、南京六合龍池等，均距離市中心30公里左右，至市區(qū)均為極限意義上的通勤距離。隨著春節(jié)后整體市場的回暖，再加之自身在價格上的積極調(diào)整，確實迎來了一波成交量的小高峰，但是在進(jìn)入4月份之后，這些板塊較“先漲后跌”的剛需板塊迎來了更大幅度的需求消退。4、5兩個月成交面積環(huán)比均持續(xù)下跌，5月成交面積較3月份高點下降均超過七成。在急劇的需求退潮之下，購房者在選擇產(chǎn)品時更加謹(jǐn)慎，其成交價格也延續(xù)了繼續(xù)向下的勢頭。

??另一類則是部分高端改善板塊，一季度為促進(jìn)銷售降價去化，成交規(guī)模也如期大幅放量，但是無奈新增供應(yīng)更多，導(dǎo)致這些板塊3月份庫存面積較1月份不降反升，在供給側(cè)壓力之下，4月后這些板塊的成交價格仍處于震蕩下降通道。需要說明的是，這些高單價板塊各項目同戶型產(chǎn)品的實際成交價格波動不大，但是購房客群的價格敏感性上升，更多地去選擇同板塊低單價產(chǎn)品，仍然在側(cè)面反映了板塊價值認(rèn)可度的下降。以北京東城某銷冠項目為例，進(jìn)入5月份后，180㎡以上產(chǎn)品的客群明顯更加關(guān)注產(chǎn)品的性價比，5月份成交均價較3月下降了1萬元/平方米左右，降幅超過9%。

??3，先漲后跌：積壓剛需客群出清，部分新城板塊房價應(yīng)勢回落

??此類板塊常見于城市的新城發(fā)展區(qū)域，板塊房價排名多在城市中后位置（不高于60%）。這些板塊2023年一季度的量升價漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。但是在進(jìn)入二季度之后，隨著需求規(guī)模的回落，其交易規(guī)模和熱度均明顯下滑，但是供應(yīng)規(guī)模卻在慣性下維持高位，再加之這些新城板塊本就是價格競爭的重災(zāi)區(qū)，價格回落在所難免。

??以上海松江新城板塊為例，在3月末和4月初上市了大量樓盤，進(jìn)一步激化了在售項目的客群競爭，購房者更傾向于選擇性價比較高的產(chǎn)品，其5月板塊均價較3月份下降了3000元/平方米左右。以該板塊某銷冠項目為例，120平方米以下產(chǎn)品價格尚較為堅挺，但120-140平方米戶型的客群購買力卻在快速下降，5月份該戶型的交易均價較3月份下降了3300元/平方米左右，但也正是得益于該項目在營銷上的積極調(diào)整，使得項目的月成交量得以持續(xù)排在板塊前列。

??4，后程上漲：城區(qū)高端板塊降價去化順利，信心恢復(fù)助二季度價格回升（略）

??PART.04

??案例研究：改善板塊市場較為穩(wěn)健

       遠(yuǎn)郊、新城板塊市場仍有回調(diào)壓力

??為展示各類典型板塊價格變動的內(nèi)因，本章對四類典型板塊均選取了相應(yīng)個案進(jìn)行深入分析，在進(jìn)一步去除板塊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對價格的影響之后，可以看到2023年上半年推動價格指標(biāo)上行的最根本因素還是在于需求規(guī)模的延續(xù)性，那些過度依賴前期積壓需求的遠(yuǎn)郊、新城板塊，若庫存規(guī)模出現(xiàn)增加，二季度房價往往會出現(xiàn)回落。而那些面向改善需求的產(chǎn)品，則在二季度走出了更為穩(wěn)健的價格走勢。

??1，成都天回：低庫存主城區(qū)市郊，中大戶型順銷助價格持續(xù)上漲

??持續(xù)上漲板塊中，以成都金牛區(qū)天回為例進(jìn)行分析，可以看到天回鎮(zhèn)價格躍升的最大月份出現(xiàn)在了2023年4月，一季度成交的持續(xù)走高，以及庫存指標(biāo)的一再下降，大大推升了購房者對于該板塊的關(guān)注度。2023年天回鎮(zhèn)新房供求比僅為0.3，遠(yuǎn)低于五城區(qū)1.3的平均水平。而作為成都市92個板塊中均價排名60左右的中等價位、五城區(qū)中的“平價”板塊，天回鎮(zhèn)也擁有著充足的需求基數(shù)。進(jìn)入5月份后改板塊成交均價雖略有回調(diào)，但仍明顯高于一季度的平均水平，并且細(xì)分析其成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)可見，導(dǎo)致天回鎮(zhèn)5月份均價下降的主要原因是180㎡以上大戶型銷售均價出現(xiàn)回落所致，而其100-160㎡的常見主力戶型成交均價仍在保持上升。

??以天回鎮(zhèn)近5號線幸福橋地鐵站的某項目為例，該項目于2022年10月開盤，其成交峰值即出現(xiàn)在2023年4、5月，每個月的成交痛啊書均達(dá)到了100套以上。作為天回鎮(zhèn)板塊中位置較好的典型項目，該項目主打的100-160㎡面積段在2-4月交易套數(shù)均可達(dá)到10套以上，100-180㎡成交均價在2023年持續(xù)保持上漲，在2023年5月更是齊齊突破了1.8萬元/平方米，較年初每平方米上漲超過400元。至于180㎡以上的疊墅戶型的成交均價雖在4、5兩月出現(xiàn)回落，但這一方面是由于此類產(chǎn)品個體差異較大，按建筑面積計算的均價已經(jīng)難以反映實際的價格變化，另一方面也是由于此類產(chǎn)品成交量較低，平均月成交量僅為5套，但是單套成交面積又較大，會對整體成交均價產(chǎn)生比較明顯的擾動。再者從疊墅產(chǎn)品的成交平均套均價情況來看，4、5月份都達(dá)到了460萬元以上，較一季度的平均水平高出20萬元左右，同樣反映了該類產(chǎn)品購房者購買力的提升。

??2，南京龍池：副城地緣剛需板塊，二季度量價迅速回落（略）

??3，上海松江新城：內(nèi)部走向分化，偏遠(yuǎn)剛改一降再降、中大戶型先漲后跌

??作為上海五大新城之一和長三角G60科創(chuàng)走廊的發(fā)起者，松江新城兼具一線城市的剛需級房價和地緣性改善客戶集聚特征。在2023年上半年的市場波動中，松江新城的房價在改善戶型的支撐下，其房價在三月份達(dá)到了短期高點，但是受到新城板塊的先天限制，其需求規(guī)模的持續(xù)性較差，尤其是剛改產(chǎn)品的量價下行，導(dǎo)致松江新城2023年5月的平均價格只有50685元/平方米，甚至低于2023年1月。

??需要指出的是，松江新城三大主力戶型的量價走勢出現(xiàn)了明顯分化：面向剛需的70-80平方米兩房產(chǎn)品均價最低，也最為穩(wěn)定，各樓盤該面積段產(chǎn)品成交均價均保持相對穩(wěn)定，如恒都·云灣上半年各月成交均價均穩(wěn)定在4.7萬元/平方米左右。90-100㎡的偏遠(yuǎn)小三房房價則一路下行，并導(dǎo)致板塊整體90-100㎡小三房均價出現(xiàn)下滑，例如臨近松江車墩影視城的某項目，其90-100平方米小三房2-4月成交套數(shù)均超過20套，5月份成交均價大約為3.5萬元/平方米，較2月份的高點下降了約15%，固然這其中的較大一部分原因是由于售出樓層、朝向等因素所致，但就另一角度而言，該項目小三房客群的購買力較一季度出現(xiàn)了明顯下降。而更為寬敞的100-140㎡則在3月份短暫站上價格高點后又迅速回落，其中又以120-140平方米戶型波動更改為劇烈，以松江某銷冠級項目為例，該項目5月份均價達(dá)到5.4萬元/平方米，其120-140平方米主力大三房成交均價較3月高點低了2500元左右，降幅接近5%。

??4，武漢光谷中心城北：改善客群更青睞優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，板塊均價V型回升（略）

??PART.05

??總結(jié)：成都、廣州走勢尚穩(wěn)

       武漢多板塊二季度價格回落

??在房價經(jīng)歷了一年半的回調(diào)之后，2023年上半年，典型城市主力板塊的房價在低位波動中略有微增，具體而言呈現(xiàn)出了三月上漲、四月回落、5月微漲的趨勢?？紤]到各個城市典型板塊的房價走勢存在差異，單純比較2023年前5月房價變動不足以完整描述城市房價動向，分析不同城市之間主力板塊房價漲跌特征的個數(shù)，10個典型城市表面上可分為三類，但若進(jìn)一步聯(lián)系其市場供求表現(xiàn)來看，成都、北京、上海等或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)定，而深圳、武漢的部分高庫存板塊或?qū)⒚媾R較大價格下行壓力。

??1，遠(yuǎn)郊板塊房價較年初堪堪持平，近郊房價平均漲幅領(lǐng)先（略）

??2，成都、廣州主力板塊房價穩(wěn)增，北京、深圳 “技術(shù)性”上漲

??就2023年前5月的主力板塊的房價走勢表現(xiàn)來看，北京、深圳、廣州、成都均有較多板塊價格延續(xù)上行或在二季度轉(zhuǎn)跌為漲，但是聯(lián)系市場交易和成交結(jié)構(gòu)變化來看，其驅(qū)動內(nèi)因則有明顯差異：

??廣州、成都板塊房價上漲的“水分”較少。在進(jìn)入二季度后，廣州和成都雖然同樣經(jīng)歷了交易規(guī)模的下降，但是需求面的支撐仍較為堅挺，廣州市區(qū)改善項目、市郊品質(zhì)項目仍能保持不錯的熱度，成都更是繼續(xù)保持著供不應(yīng)求的態(tài)勢，5月份城市備案均價更是創(chuàng)下歷史新高。成都10個主力板塊中，有4個板塊房價2023年以來一直上漲，分別是天回板塊、新川板塊、科學(xué)城板塊和八里莊-二仙橋板塊，四板塊1-5月房價累計漲幅均超過了6%。

??至于北京和深圳，則更多的是由于主力板塊的改善性需求占比上升，導(dǎo)致部分主力板塊房價出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的低位上漲。結(jié)合成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，進(jìn)入二季度后，北京、深圳供求規(guī)模均有所縮減，剛需產(chǎn)品和購房者熱度明顯消退，改善性產(chǎn)品交易占比出現(xiàn)了“被動式”的回升。典型如北京良鄉(xiāng)板塊，該板塊房價較2022年中的高點下降了8%，較年初低位的漲幅約為12%，但更多的是由于高品質(zhì)項目成交占比上升所致。就板塊內(nèi)重點項目實際價格走向來看，高端項目主力戶型的均價仍與年初相近，而安置房片區(qū)的某剛需項目，其80-90平方米主力戶型房價更是較2023年1月下降了10%左右。

??基于四城房價上漲內(nèi)因和市場基本面巨大差異，我們認(rèn)為三季度廣州、成都的房價仍有望保持穩(wěn)定，成都在新房市場供不應(yīng)求的背景之下更有進(jìn)一步上行的可能。北京方面，雖然市場熱度有所下滑，但鑒于二季度以來剛需首置、新城剛改項目持續(xù)優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，預(yù)計實際房價也有望保持穩(wěn)定。但是深圳方面，在一手房庫存壓力增加，項目周轉(zhuǎn)速度持續(xù)低位的情況下，隨著改善占比的進(jìn)一步提升，下半年或有更多板塊出現(xiàn)房價的名升實降。

??3，杭州、南京、重慶、西安多空焦灼，板塊房價走向持續(xù)分化（略）

??4，上海、武漢均有過半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢將分道而行

??進(jìn)入二季度后，上海、武漢均有過半主力板塊房價出現(xiàn)了先漲后跌。但是聯(lián)系具體板塊和城市供求表現(xiàn)來看邏輯則明顯不同。聯(lián)系上海市場表現(xiàn)情況來，二季度以來市場走勢與北京類似，成交熱度有所下滑，古美、徐涇等外環(huán)線及新城軌交熱點板塊平均去化率仍可達(dá)到九成左右。在市場熱度仍處于城市領(lǐng)先梯隊的情況下，鑒于上海主力板塊房價已經(jīng)回調(diào)至1月份附近，即便未來上海市場成交熱度再進(jìn)一步下探，主力板塊房價進(jìn)一步下跌的可能不大。而前期積壓了較多高品質(zhì)存貨的板塊，如江川紫竹、嘉定新城和南翔等，年中的板塊均價更有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回升。

??武漢在經(jīng)歷了3月末收折扣漲價、4月份量漲價跌之后，5月份項目果斷調(diào)整營銷策略，在五一假期和房交會的價格折扣推動下，過半主力板塊成交均價出現(xiàn)了回落，5月份新房成交也得以重新接近3月份的年內(nèi)高點。就當(dāng)前武漢市場需求側(cè)情緒來看，若想維持相對高位的交易規(guī)模，其新房價格仍需保持在相對低位，但考慮到以價換量必然面臨的長期效果遞減，未來武漢高庫存板塊房價或?qū)⑦M(jìn)一步下行。