[中房研協(xié)]房地產(chǎn)“良性循環(huán)“獲最高層面認(rèn)可，市場(chǎng)有望迎來發(fā)展新契機(jī)

??【熱點(diǎn)聚焦】

??12月6日，中共中央政治局召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，首次提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

??與此同時(shí)，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬億元。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??樓市步入寒冬，政治局會(huì)議傳遞積極信號(hào)

??2020年，政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的要求為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，今年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)頗有新意，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。在樓市步入“寒冬”之際，政治局會(huì)議及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行定調(diào)，正本清源，對(duì)行業(yè)未來的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

??首先，此次會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”，方向性明確。雖然未提“房住不炒”，但目前市場(chǎng)上投資型需求已被金融層面和政策層面雙重遏制，剛需及改善型的購房需求被“誤傷”，觀望和謹(jǐn)慎心態(tài)濃厚，此次會(huì)議要求對(duì)剛需和改善型合理自住需求予以支持，后續(xù)應(yīng)繼續(xù)關(guān)注在土地、信貸、購房、稅費(fèi)等方向可能出臺(tái)的鼓勵(lì)性政策，以糾正此前過于嚴(yán)厲的限制行業(yè)“良性循環(huán)”的部分做法。

??其次，基于目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷和考量，提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”這一說法，為明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出了清晰的目標(biāo)。意味著要繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，有序釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)各方參與者的壓力，避免行業(yè)劇烈波動(dòng)，也有利于規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。

??同時(shí)，本次降準(zhǔn)釋放了一定的流動(dòng)性，但具體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好程度，還要看房地產(chǎn)金融方面的具體政策與執(zhí)行。

??“良性循環(huán)”獲最高層面認(rèn)可，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

??在此之前，劉鶴副總理于11月24日在《人民日?qǐng)?bào)》撰文強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。此次政治局會(huì)議是在更高層面給予確認(rèn)，代表著官方對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的明確支持。

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，資金有序運(yùn)轉(zhuǎn)，總體均衡即為良性循環(huán)。近期，一些房地產(chǎn)企業(yè)受信貸從嚴(yán)及銷售遇冷兩端壓力的影響，資金鏈緊繃，受此影響，第二、第三批土地集中出讓流拍率大幅提升，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出都大幅下降，影響了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的穩(wěn)定，甚至波及到金融體系，威脅到購房人的權(quán)益。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)，是在肯定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)、肯定商品房市場(chǎng)的作用的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)各參與主體的預(yù)期，向健康發(fā)展的企業(yè)釋放必要的流動(dòng)性，保證土地拍賣、開發(fā)建設(shè)、銷售回款之間的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

??對(duì)房企而言，優(yōu)勝劣汰即為良性循環(huán)。此次樓市遇冷，促進(jìn)了行業(yè)的加速出清，證明以往高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式已不可持續(xù)，具有良好運(yùn)營(yíng)管理能力和財(cái)務(wù)管控能力、內(nèi)生增長(zhǎng)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是國企、央企，將成為行業(yè)內(nèi)部整合的主力軍。在“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”的背景下，未來，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將回歸產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，重品質(zhì)、重運(yùn)營(yíng)的多元化轉(zhuǎn)型將成為房企新的發(fā)展目標(biāo)。

??對(duì)購房者而言，居者有其屋即為良性循環(huán)。雙軌制背景下，多元化住房供應(yīng)體系逐步完善，保障性住房與商品房各司其職，公共服務(wù)與市場(chǎng)需求相互補(bǔ)充，購房者預(yù)期穩(wěn)定，需求平穩(wěn)釋放，新市民及青年人等群體的基本住房需求與剛需、改善型商品住房需求同時(shí)得到滿足。

??高壓緊縮的信貸調(diào)控政策有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

??此次會(huì)議明確地傳遞了穩(wěn)樓市的積極信號(hào)，標(biāo)志著前期高壓緊縮的信貸調(diào)控政策可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，但目前尚不能確認(rèn)房地產(chǎn)政策就此會(huì)徹底轉(zhuǎn)向，針對(duì)房地產(chǎn)的放松措施仍然是邊際的，更多的是出于防風(fēng)險(xiǎn)和保交房的需求。

??對(duì)房企而言，信貸政策放寬有利于促進(jìn)購房需求釋放，但由于政策落地及購房者信心恢復(fù)需要一定時(shí)間，行業(yè)銷售恢復(fù)速度仍需觀察，因此保持財(cái)務(wù)及資金優(yōu)勢(shì)依然為主要關(guān)注點(diǎn)。后續(xù)政策或從拓寬企業(yè)融資渠道等方向入手，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企通過銀行間債券市場(chǎng)、資產(chǎn)證券化等多元化方式融資。

??對(duì)購房者而言，支持合理住房需求意味著居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，這主要體現(xiàn)在提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等方面，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行。

??政策面邊際改善，市場(chǎng)探底仍需時(shí)間

??當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)整個(gè)行業(yè)表現(xiàn)出的悲觀更多地來源于資金緊縮與購房者情緒釋放產(chǎn)生的共振，疊加部分房企債務(wù)違約事件帶來的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)疲軟。

??從個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放情況來看，近期有邊際改善的趨勢(shì)，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，又如合肥由此前的6個(gè)月以上縮短至3個(gè)月。與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

??宏觀政策與金融信貸方面改善信號(hào)頻發(fā)，但落地至市場(chǎng)成交層面還需要一段時(shí)間，典型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度仍延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況來看，根據(jù)克而瑞發(fā)布的11月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)控的全國29城商品住宅成交同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，較去年同期下降32%，成交量同比下跌城市增至27個(gè)，市場(chǎng)持續(xù)低迷。

??目前政策層面已出現(xiàn)底部特征，未來行業(yè)資金緊張的現(xiàn)狀有望邊際改善，但市場(chǎng)層面持續(xù)探底中，資金層面修復(fù)傳導(dǎo)至新房銷售市場(chǎng)仍需時(shí)日。未來市場(chǎng)要真正走出底部區(qū)域，還有賴于信貸政策的放寬及消費(fèi)者信心的重建。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）