[克而瑞]穩(wěn)地產(chǎn)效果不顯,還需哪些刺激政策才能激活市場

楊科偉、柏品慧2022-04-08 14:16:26來源:克而瑞

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-04-08
  • 報告類型:政策分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??2022年以來,中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn),地方政策接連松綁托市,但政策效果并不明顯。3月,房地產(chǎn)市場整體依舊低迷,百城成交同比跌幅擴至51%。為何穩(wěn)地產(chǎn)政策效果欠佳?未來還需要哪些刺激性政策才能有效激活市場熱度?

??中央密集穩(wěn)地產(chǎn)

??地方接連松綁托市但收效甚微

??3月百城成交跌幅擴至51%

??2022年以來,中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)。例如金融委強調(diào),要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案。隨后銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作,財政部也表示,今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

??居民按揭貸款政策邊際改善,主要涉及放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率、縮短放貸周期等。例如鄭州認貸不認房,已有一套房且貸款結(jié)清的,再次申請按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??鄭州、福州等放松“四限”調(diào)控,昆明、惠州等財稅刺激托市。例如福州局部放松限購,非戶籍家庭無需繳納社?;騻€稅即可在五城區(qū)購買一套144平方米以下的住房,長樂區(qū)戶籍則可以在五城區(qū)購買兩套住房。又如惠州大亞灣區(qū)實施人才購房補貼,各類人才在大亞灣區(qū)首次購買唯一新建商品住房,每平方米補貼100-250元。

??不過,穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯,房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行。3月,100個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積2584萬平方米,環(huán)比增長33%,但同比跌幅擴至51%。各城市市場加劇分化,西安、??诘炔糠殖鞘惺袌龌胤€(wěn),成交同比跌幅明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正,但重慶、長春、鹽城等市場下行壓力加劇,成交同比跌幅達到80%以上。

1

??市場需求及購買力皆透支

??疊加房企暴雷市場信心缺失

??現(xiàn)有政策較難扭轉(zhuǎn)頹勢

??我們認為穩(wěn)地產(chǎn)政策效果欠佳,究其原因不乏以下三方面因素:

??第一,市場需求透支,房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?;疽婍?。主要體現(xiàn)在以下五個方面:其一,城鎮(zhèn)化進程減速換擋,城鎮(zhèn)人口增量由峰值2949萬人跌至1205萬人。其二,二孩、三孩新政不改出生率下行趨勢,出生人口由峰值1973萬人降至1062萬人。其三,人口老齡化問題愈加嚴重,65歲以上老人突破2億人,老年撫養(yǎng)比高達21.1%。其四,需求結(jié)構(gòu)由增量剛需過渡至存量改善,三房、四房成交占比高達75%。其五,住房需求趨于飽和,全國商品房銷售面積連續(xù)5年高位保持17億平方米,人均居住面積超40平方米。

??第二,市場購買力透支,居民繼續(xù)加杠桿購房的空間顯著受限。主要體現(xiàn)在以下三個方面:其一,居民現(xiàn)實購買力透支,M1增速低至4.7%。其二,房價持續(xù)上漲透支未來預(yù)期,城市低收入群體、新市民購房貴且難問題日益嚴重。其三,居民過度加杠桿購房,按揭貸款余額躍升至38.3萬億元。

??第三,導火索則在于房企債務(wù)違約事件頻繁發(fā)生,市場信心明顯缺失。隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向去杠桿,企業(yè)面臨巨大危機,銷售、融資急劇下滑,房企債務(wù)違約事件爆發(fā)更加頻繁,且涉及企業(yè)規(guī)模也更大。受此影響,購房者普遍擔憂項目交付困難甚至爛尾,市場信心明顯缺失,市場觀望情緒愈加濃重。

??因此,現(xiàn)有穩(wěn)地產(chǎn)政策力度不夠,且未觸及到市場需求及購買皆透支、市場信心缺失這些根本問題,實難扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)下行的頹勢。

??控制去杠桿節(jié)奏引導問題房企有序出清

??并提高居民收入預(yù)期及購房入市情緒

??我們認為當務(wù)之急在于恢復市場信心,重點涉及以下兩方面內(nèi)容:

??其一,房地產(chǎn)金融政策應(yīng)當從去杠桿到穩(wěn)杠桿,適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。基于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險,涉房融資理應(yīng)解凍,房企整體融資環(huán)境應(yīng)明顯改善。具體而言,支持房企的合理融資需求,支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購貸款融資,有序引導企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。

??更為重要的是,對于房企債務(wù)違約問題也要給出實際的解決方案,引導問題房企有序出清,最大程度維護住房消費者的合法權(quán)益,至少要保證問題項目都能順利交付,決不能突破“保交樓”的政策底線。

??其二,全面落實經(jīng)濟穩(wěn)增長,提高居民收入增長預(yù)期。用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)階段居民購買力透支的問題,把經(jīng)濟穩(wěn)增長放在更加突出的位置,更好地解決居民就業(yè),多渠道促進居民增收,全面提高居民收入增長預(yù)期,讓更多的潛在置業(yè)群體都能安心買房、放心消費。

??放松限貸支持改善群體購房

??理想預(yù)期下各線城市樓市輪動回穩(wěn)

??土拍熱度改善

受限貸政策影響,大量改善性需求被壓制。2021年,改善性需求相對堅挺,據(jù)CRIC重點監(jiān)測的 194個樣本城市成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,三房成交套數(shù)占比高達54.5%,四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%。但受限貸政策影響,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是達到70%乃至80%,很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力,大量改善性需求被壓制。

1

??在市場需求層面,還是要予以適當刺激,限貸政策應(yīng)當有所放松,尤其要下調(diào)二套房首付比例,才能有效激活相對充裕的改善性購房消費,屆時房地產(chǎn)市場回穩(wěn)將是大概率事件。

??其一,下調(diào)二套房首付比例。例如認貸不認房,首套住房貸款已結(jié)清,再次申請按揭貸款按首套房貸款政策執(zhí)行。其二,調(diào)降二套房貸利率。下調(diào)二套房貸利率的上浮比例,盡量向五年期以上LPR4.6%靠攏。其三,縮短按揭放款周期。改善性客群只要具備購房及還貸能力,均能正常辦理按揭貸款,商業(yè)銀行應(yīng)依據(jù)合規(guī)的操作流程予以審核盡早放貸。

??理想情況下,隨著相對充裕的改善性需求持續(xù)釋放,各線城市房地產(chǎn)市場有望輪動回穩(wěn),市場熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導。具體而言,一線城市市場需求及購買力最為堅挺,房地產(chǎn)市場有望率先企穩(wěn)。二線城市市場需求相對充裕,但居民購買力有所透支,房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲悠蠓€(wěn)。三、四線城市市場回穩(wěn)需要較長時間周期,尤其是那些市場需求及購買力嚴重透支的弱三、四線城市,房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整。

??可以期許的是,隨著房地產(chǎn)市場回穩(wěn),疊加企業(yè)融資、銷售預(yù)期明顯改善,土地市場也將回穩(wěn)。具體而言,倘若房企資金周轉(zhuǎn)壓力大幅緩解,企業(yè)拿地情緒便能有所提升,土地流拍現(xiàn)象或?qū)⒚黠@改善,絕大多數(shù)城市無需城投公司繼續(xù)托底拿地。尤其是那些供地相對緊俏的核心一、二線城市,整體土拍熱度有望明顯提升,主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地或?qū)⒏咭鐑r出讓。


專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}