[易居研究院]穩(wěn)樓市、保主體，重構(gòu)行業(yè)發(fā)展新模式 ——關(guān)于房地產(chǎn)短期穩(wěn)定與長(zhǎng)效機(jī)制的思考

??十一假期全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交96.2萬(wàn)平米，環(huán)比下降84%，同比下降26%。當(dāng)前在中央減稅、降房貸利率和公積金利率的多方政策刺激下，“銀十”依舊失色，市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜且依然嚴(yán)峻。本文是根據(jù)易居研究院崔霽副院長(zhǎng)近期在中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)博智宏觀論壇上的發(fā)言整理而成。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不僅復(fù)雜而且嚴(yán)峻，市場(chǎng)低迷程度已經(jīng)創(chuàng)下了本世紀(jì)之最，投資和成交都達(dá)到本世紀(jì)最低迷的時(shí)候，信心也達(dá)到了本世紀(jì)最低迷的時(shí)候。當(dāng)前我們急需再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的觀點(diǎn)。通過(guò)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩。

??對(duì)于當(dāng)前及今后房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展主要可從兩個(gè)方面探討：一是短期穩(wěn)定；二是長(zhǎng)效機(jī)制。短期穩(wěn)定在于建立新的市場(chǎng)平衡，當(dāng)前的政策與市場(chǎng)之間并未建立平衡，因此需要更及時(shí)、更有針對(duì)性、更大力度的應(yīng)對(duì)措施。而關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制，我認(rèn)為在對(duì)行業(yè)進(jìn)行重構(gòu)的過(guò)程當(dāng)中，要順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的大變局，前些年易居研究院提出房地產(chǎn)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，去年我們提出房地產(chǎn)正在進(jìn)入大變局。我們需要站在全面、系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的視角，重新構(gòu)建行業(yè)新發(fā)展模式。

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??短期穩(wěn)定在于建立新的平衡

??近期，短期政策幾近應(yīng)出盡出。全國(guó)有245個(gè)省市累計(jì)出臺(tái)了469次政策，從放松“四限”到財(cái)稅托底政策購(gòu)房，但是市場(chǎng)依舊是“不太買(mǎi)賬”。通過(guò)70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比的數(shù)據(jù)可以看到，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比當(dāng)前經(jīng)歷了12個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，易居50個(gè)大中城市房地產(chǎn)景氣度指數(shù)連續(xù)13個(gè)月在負(fù)值區(qū)間，所以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是不景氣，而且是相當(dāng)?shù)兔缘摹?/p>

??房地產(chǎn)的短期穩(wěn)定在于建立新的市場(chǎng)平衡。中央之前提“三穩(wěn)”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)“三穩(wěn)”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要更大的力度，所以在此著重提出要“三?！保罕＝粯?、保需求、保主體。

??1、保交樓是底線

??根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2022年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城的爛尾率為5%左右。從城市分類(lèi)情況看，25個(gè)一二線城市爛尾率為5%，而25個(gè)三四線城市爛尾率為4%。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一二線城市體量大約為35%，三四線則為65%。按此權(quán)重計(jì)算，2022年上半年全國(guó)住房市場(chǎng)爛尾率為3.85%，對(duì)應(yīng)的爛尾樓面積為2.31億平方米。相關(guān)計(jì)算結(jié)果顯示，2022年上半年全國(guó)爛尾樓涉及的房貸規(guī)模為0.9萬(wàn)億元，占全國(guó)房貸余額的1.7%。

??從爛尾樓涉及的房貸規(guī)模上看它并不大，但是它對(duì)整個(gè)市場(chǎng)信心形成了重創(chuàng)，我們要站在恢復(fù)市場(chǎng)信心的角度去做保交樓的工作。當(dāng)前中央專(zhuān)項(xiàng)用于“保交樓”2000億元全國(guó)性紓困基金已啟動(dòng)。紓困基金本質(zhì)是救項(xiàng)目而非救企業(yè)，而且基金運(yùn)作模式既要講社會(huì)責(zé)任，更要講基金的盈利性，所以當(dāng)前符合條件的項(xiàng)目有限，例如鄭州停工樓盤(pán)達(dá)上百個(gè)，房地產(chǎn)紓困基金成立兩個(gè)月，紓困基金落地項(xiàng)目?jī)H有7個(gè)，具體效果還有待進(jìn)一步觀察。

??建議后續(xù)“保交樓”還需加強(qiáng)力度、多措并舉，例如返還土地款、放松預(yù)售資金監(jiān)管、托管、代建等。

??2、保需求是核心

??中國(guó)什么時(shí)候到了大家都不太愿意買(mǎi)房了？現(xiàn)在就出現(xiàn)了這樣情況。當(dāng)前居民購(gòu)房需求十分低迷，全國(guó)商品房成交面積年初累計(jì)同比增速是典型的“L”形走勢(shì)，目前從這個(gè)形狀來(lái)看似乎好像是觸底了，但是走出底部還需要更強(qiáng)的刺激政策。同時(shí)，4月百城新建商品住宅成交面積的增速已經(jīng)跌到了-61%，5、6月隨著各個(gè)地方出臺(tái)相關(guān)的放松政策，市場(chǎng)略微有些企穩(wěn)，但是到了7、8月份市場(chǎng)又在往下走。當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)真的是很難判斷未來(lái)的走勢(shì)。

??建議要加大保需求的力度，要用足用好政策工具箱。以下提出五點(diǎn)建議，有些地方政府也做了，但是建議力度還需要加強(qiáng)。

??① 放松部分地區(qū)限購(gòu)政策，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。最近又出現(xiàn)蘇州、青島限購(gòu)政策“一日游”的現(xiàn)象，要讓地方政府認(rèn)識(shí)到728政治局會(huì)議的精神，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”是放在“房住不炒”前面的，地方政府放松政策既要敢做又要敢說(shuō)，敢做有利于市場(chǎng)見(jiàn)實(shí)效，敢說(shuō)有利于市場(chǎng)信心快速恢復(fù)。

??② 取消二手房指導(dǎo)價(jià)政策，支持改善性住房需求。當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)政策，在二手房指導(dǎo)價(jià)政策下，一是成交減緩，中介平臺(tái)無(wú)法公開(kāi)顯示高于指導(dǎo)價(jià)的二手房，二手房缺少了重要的推廣渠道，成交減緩；二是銀行按照指導(dǎo)價(jià)給購(gòu)房者貸款，而指導(dǎo)價(jià)僅是市場(chǎng)價(jià)的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。比如說(shuō)市場(chǎng)上值1000萬(wàn)的房子，二手房的指導(dǎo)價(jià)只能是700萬(wàn)，什么概念？比方說(shuō)我要去買(mǎi)房，如果是二套的話按照700萬(wàn)的70%作為首套，只能貸款210萬(wàn)，如果按照1000萬(wàn)的價(jià)格作的話可以貸款300萬(wàn)，中間就少貸了90萬(wàn)，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講實(shí)際上增加了他們的壓力，增加了他們置換的壓力，包括增加了他們改善生活的壓力。這個(gè)政策可以適時(shí)地退出。

??③ 減輕二手房交易稅負(fù)，滿(mǎn)5政策建議改為滿(mǎn)2。普通住房滿(mǎn)5年唯一是沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，建議可以把滿(mǎn)五唯一改為滿(mǎn)二唯一，降低二手房交易成本，快速釋放改善性需求。9月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，對(duì)未來(lái)15個(gè)月內(nèi)出售自有住房后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。這一政策屬于創(chuàng)新性的退稅政策，主要是針對(duì)改善性需求，對(duì)原來(lái)二手房出售再購(gòu)買(mǎi)一手房的人群，例如上海出售現(xiàn)住房的個(gè)稅是1%，如果出售價(jià)值1000萬(wàn)元的二手房，在1年內(nèi)重新購(gòu)買(mǎi)一手房后，可以享受退稅10萬(wàn)元?？傮w而言退稅力度有限，建議出臺(tái)相關(guān)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。

??④ 下調(diào)首套和二套首付比，房貸利率再打折。減少剛需人群和改善型購(gòu)房人群的首付壓力，并且8月24日國(guó)常會(huì)提出“靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，雖然各地有下調(diào)房貸利率，但一般就20-60個(gè)基點(diǎn)不等，9月首套主流利率平均為4.15%，二套平均為4.91%，房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間。9月29日，央行銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這個(gè)仍屬于部分城市可以放松首套房貸利率，力度不大，效果有限。

??⑤ 房貸抵稅再擴(kuò)大，首套與二套都應(yīng)納入抵稅范圍。目前政策是本人或配偶購(gòu)買(mǎi)首套住房貸款利息支出，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除。在支持改善性住房需求的背景下，二套也應(yīng)納入抵稅范圍。

??3、保主體是關(guān)鍵

??近期，工行、建行、中行等多家大行接到監(jiān)管部門(mén)的通知，要求各地分行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度；具體指標(biāo)是要求每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債券。說(shuō)明中央已經(jīng)充分意識(shí)到當(dāng)前保主體的關(guān)鍵性。

??過(guò)去一年多，房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)出現(xiàn)爆雷、躺平、出局，失業(yè)、裁員已成常態(tài)。房企投資空前低迷，部分房企爆雷逐步退出市場(chǎng)，未爆雷房企也謹(jǐn)慎拿地。今年百?gòu)?qiáng)企業(yè)70%拿地少于20億，其中拿地企業(yè)相比高峰時(shí)期，拿地金額腰斬，有些企業(yè)膝斬。其中碧桂園今年僅拿地不到100億，而2019年拿地金額是2256億。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)高峰時(shí)期達(dá)3000萬(wàn)人，隨著房企爆雷，不拿地，躺平，今年失業(yè)裁員已成常態(tài)，保守預(yù)計(jì)從業(yè)人數(shù)將下降到2000萬(wàn)左右，1000萬(wàn)人將面臨失業(yè)。部分企業(yè)裁員遠(yuǎn)超50%?？吹竭@些數(shù)據(jù)，今年的形勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻。

??房企債務(wù)的危機(jī)還會(huì)繼續(xù)蔓延，會(huì)蔓延到明年。今年房企美元債是900多億，是歷史高峰，明年房企的美元債是650多億，跟2021年美元債的規(guī)模差不多。如果政府不及時(shí)出手，明年房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)哀鴻一片，繼續(xù)爆雷。同時(shí)，商票逾期翻倍增長(zhǎng)，8月份整個(gè)房企的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的商票創(chuàng)了新高，而且房企項(xiàng)目公司的商票已經(jīng)占到所有企業(yè)的67%。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：wind、易居研究院整理

??數(shù)據(jù)來(lái)源：上海票據(jù)交易所、CRIC整理

??同時(shí)，房企的銷(xiāo)售額腰斬，投資低迷。百?gòu)?qiáng)房企2022年預(yù)計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額同比腰斬，影響資金回流；房企投資持續(xù)低迷，1-8月累計(jì)拿地金額同比下降41%，大部分房企不拿地將會(huì)對(duì)明年新房供應(yīng)產(chǎn)生巨大影響，從而沖擊明年市場(chǎng)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??國(guó)進(jìn)民退趨勢(shì)明顯過(guò)猛，不利于行業(yè)健康發(fā)展。2021年一批次民營(yíng)企業(yè)拿地占比超半壁江山，到2022年二批次民企與央國(guó)企就形成2:8的格局，央國(guó)企托底土地市場(chǎng)，部分地方國(guó)企開(kāi)工率較低，這也會(huì)造成明年新房供應(yīng)的走低。我們需要反思，一個(gè)健康的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是一個(gè)什么樣的企業(yè)格局？我認(rèn)為，應(yīng)該是國(guó)民共進(jìn)的格局，而不是國(guó)進(jìn)民退的格局。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??所以在保主體方面還是要加大力度。在“7.28”政治局會(huì)議上，習(xí)總書(shū)記強(qiáng)調(diào)“要千方百計(jì)把市場(chǎng)主體保護(hù)好，激發(fā)市場(chǎng)主體的活力，要讓市場(chǎng)主體敢干、敢闖、敢投?！睂?shí)體經(jīng)濟(jì)的主體是主體，房地產(chǎn)行業(yè)的主體也是主體，就是這些開(kāi)發(fā)企業(yè)。現(xiàn)在有相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)既不敢干，又不敢闖，更不敢投。保主體建議基于兩個(gè)原則：一是采取差異化的保，并不是全面保，可以劃分企業(yè)的等級(jí)。現(xiàn)在我們提出了一些示范性的房企，但是這樣的名單是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。優(yōu)質(zhì)房企，比如說(shuō)凈資產(chǎn)大于凈負(fù)債的，并且在積極推進(jìn)保交樓的業(yè)務(wù)，這些企業(yè)是優(yōu)質(zhì)的，也要保。躺平的房企按照市場(chǎng)化的優(yōu)勝劣汰規(guī)則來(lái)辦。針對(duì)保企業(yè)要以時(shí)間換空間，提供一定的時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的企業(yè)有自救的機(jī)會(huì)?；谶@樣的原則，我們提出以下五點(diǎn)：1）對(duì)部分優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行融資支持，官方背書(shū)，當(dāng)前雖有6家示范民企獲得增信支持，但現(xiàn)在的融資對(duì)他們來(lái)講是杯水車(chē)薪，不解決根本問(wèn)題，所以我們要在融資上給予更大的支持。2）允許部分房企銀行貸款的展期，緩解房企短期現(xiàn)金流的壓力。3）鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)拿地，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)拿地可以適當(dāng)緩交土地出讓金。4）對(duì)部分房企給予合理的并購(gòu)貸款、并購(gòu)債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過(guò)并購(gòu)重組化解風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)的傳染與擴(kuò)大。5）對(duì)部分房企進(jìn)行減稅降費(fèi)，緩交土地增值稅等。

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??長(zhǎng)效機(jī)制在于構(gòu)建新的模式

??從長(zhǎng)期來(lái)講，盡管當(dāng)前形勢(shì)嚴(yán)峻，但我們要相信房地產(chǎn)業(yè)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器；中國(guó)的城鎮(zhèn)化率雖然增速下降但仍有持續(xù)上升空間，仍將是房地產(chǎn)業(yè)最大紅利；我國(guó)的城市群的發(fā)展還有進(jìn)一步集聚空間；當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)品還無(wú)法充分滿(mǎn)足人們對(duì)美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未來(lái)幾十年房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)的強(qiáng)勁推動(dòng)力；產(chǎn)業(yè)鏈及其形態(tài)的重塑，為房地產(chǎn)業(yè)增加了內(nèi)生的動(dòng)力；雖然全國(guó)大范圍的棚改進(jìn)入尾聲，但當(dāng)前新一輪的城市更新將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)能……

??基于以上判斷，為了順應(yīng)行業(yè)發(fā)生的大變局，需要結(jié)合行業(yè)的重構(gòu)，科學(xué)穩(wěn)妥推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)重構(gòu)主要發(fā)生在五個(gè)方面：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、流通方式、空間布局、商業(yè)模式、產(chǎn)業(yè)屬性。

??1、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重構(gòu)，要有序推進(jìn)城市更新與存量盤(pán)活

??我們要清楚地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些重構(gòu)。過(guò)去的房地產(chǎn)是增量為主的市場(chǎng)，未來(lái)將變成存量為主的市場(chǎng)。我們摸排了一下當(dāng)前城鎮(zhèn)的存量住宅大概是400億平米，按照自然更新的速度每年有8-10億平米的存量住房需要更新，這說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?，所以說(shuō)城市更新是中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新動(dòng)能，我們要有序推進(jìn)城市更新與存量盤(pán)活。

??2、流通方式的重構(gòu)，要重點(diǎn)關(guān)注新市民，堅(jiān)持租購(gòu)并舉

??過(guò)去是以銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)將會(huì)演變成租售并舉的市場(chǎng)。這個(gè)過(guò)程中我們要重點(diǎn)關(guān)注新市民，要租購(gòu)并舉，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)。中國(guó)的城鎮(zhèn)化尚未結(jié)束，每年仍有上千萬(wàn)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)地區(qū)。我國(guó)總體上有3億左右的新市民，推動(dòng)租購(gòu)并舉的關(guān)鍵在于要住有所居，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”落地難度太大，建議積極推進(jìn)“租購(gòu)?fù)怼?；另外要讓參與租賃市場(chǎng)的主體形成商業(yè)模式，加快金融支持，擴(kuò)大公寓REITs的上市，形成良性循環(huán)。

??3、空間布局的重構(gòu)，推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略

??根據(jù)世界人口大遷移的經(jīng)驗(yàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。根據(jù)我們的研究，中國(guó)未來(lái)要長(zhǎng)期聚焦九大城市群25個(gè)核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

??另外，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣(mài)用地指標(biāo)，可以有效解決目前東北、西部三四線城市用地指標(biāo)大量浪費(fèi)的問(wèn)題，以及東南沿海一二線核心城市用地指標(biāo)短缺的問(wèn)題。

??4、商業(yè)模式的重構(gòu)，企業(yè)打造持續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)金流是關(guān)鍵

??過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)是以資本利得為主，主要是銷(xiāo)售收入，未來(lái)將轉(zhuǎn)型成為以現(xiàn)金流收益為主的模式，所以過(guò)去說(shuō)企業(yè)拿到土地就賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)企業(yè)要打造持續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)金流是關(guān)鍵。

??5、產(chǎn)業(yè)屬性的重構(gòu)，要建立行業(yè)新發(fā)展模式

??過(guò)去房地產(chǎn)更多的是提供有形的產(chǎn)品，看得見(jiàn)，摸得著，現(xiàn)在更多地提倡要以服務(wù)為主，類(lèi)似于服務(wù)業(yè)的行業(yè)，在這樣的轉(zhuǎn)變過(guò)程當(dāng)中，我們要重視數(shù)字化與信息化，包括代建、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)，結(jié)合人口老齡化、健康養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等等，這些都是行業(yè)新發(fā)展模式，政策要鼓勵(lì)企業(yè)從提供有形的產(chǎn)品到提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的改變，從而建立行業(yè)新的發(fā)展模式。