[易居研究院] 2022年城市軌道交通TOD監(jiān)測(cè)月報(bào)（8月）

??本月報(bào)是由易居研究院原創(chuàng)出品。旨在以動(dòng)態(tài)的眼光、全面的視角跟蹤全國(guó)及各城市TOD政策及行業(yè)動(dòng)向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，進(jìn)而了解并研判行業(yè)發(fā)展的新政策、新動(dòng)態(tài)和新方向。

??摘     要

??8月無(wú)新增軌交建設(shè)批復(fù)。政策動(dòng)態(tài)方面，上海發(fā)布最新版交通發(fā)展白皮書(shū)，重慶印發(fā)都市圈發(fā)展規(guī)劃，明確開(kāi)展軌道站點(diǎn)TOD綜合開(kāi)發(fā)。行業(yè)動(dòng)態(tài)方面，7月仍受疫情多點(diǎn)爆發(fā)影響，全國(guó)城市軌道交通客運(yùn)量同比下降10.1%；2022中國(guó)城軌TOD指數(shù)報(bào)告發(fā)布，廈門(mén)線路TOD指數(shù)表現(xiàn)突出。企業(yè)動(dòng)態(tài)方面，深圳、廈門(mén)共出讓3幅地鐵周邊地塊，其中深鐵集團(tuán)聯(lián)合體獲地2宗，溢價(jià)率達(dá)15%，廈門(mén)軌道聯(lián)合體底價(jià)獲地1宗；蘇州高鐵新城攜手蘇州高鐵樞紐共同開(kāi)發(fā)蘇州北站TOD站城融合核心區(qū)；龍湖發(fā)布《龍湖TOD能力報(bào)告》，解析TOD空間算法；青島地鐵完成上半年各項(xiàng)計(jì)劃目標(biāo)，在建TOD項(xiàng)目達(dá)6個(gè)；申通地鐵集團(tuán)與保利發(fā)展就上海元江路項(xiàng)目合作簽約，打造“租購(gòu)并舉”TOD新標(biāo)桿。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)方面，廣州廣船地塊二期將進(jìn)行TOD開(kāi)發(fā)，成都鐘家灣TOD項(xiàng)目體驗(yàn)館開(kāi)放。

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??軌交批復(fù)

??自2018年8月以來(lái)全國(guó)新獲批城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃累計(jì)里程達(dá)到2654.64公里，今年4月以來(lái)均無(wú)軌交批復(fù)。

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??政策動(dòng)態(tài)

??▍上海發(fā)布2022版交通發(fā)展白皮書(shū)，鼓勵(lì)創(chuàng)新TOD模式

??8月4日，上海交通委發(fā)布《上海市交通發(fā)展白皮書(shū)（2022版）（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書(shū)》）。《白皮書(shū)》明確未來(lái)10 年上海交通發(fā)展的目標(biāo)、戰(zhàn)略和行動(dòng)，是上海推進(jìn)交通工作的“行動(dòng)指南”和促進(jìn)交通領(lǐng)域社會(huì)共治的“倡儀書(shū)”。全書(shū)包括14個(gè)章節(jié)：1、2章為發(fā)展背景和總體要求；3-14章包括3個(gè)篇章、12個(gè)板塊的政策導(dǎo)向，體例上由目標(biāo)、原則和行動(dòng)三部分構(gòu)成。

??《白皮書(shū)》中涉及地鐵站點(diǎn)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)的內(nèi)容有：

??1.推動(dòng)綜合交通樞紐周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，創(chuàng)新一體化開(kāi)發(fā)建設(shè)管理模式，實(shí)現(xiàn)站城一體、產(chǎn)城融合，樞紐經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??2.創(chuàng)新公共交通引導(dǎo)發(fā)展（TOD）模式，優(yōu)化交通劃撥用地綜合利用機(jī)制，在滿足交通主體功能的基礎(chǔ)上，推進(jìn)交通樞紐場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)。

??3.倡導(dǎo)集約立體的場(chǎng)站設(shè)計(jì)布局，進(jìn)一步提升軌道交通車(chē)輛基地和樞紐站點(diǎn)、地面公交場(chǎng)站等設(shè)施用地的空間緊湊綜合利用。

??▍《重慶都市圈發(fā)展規(guī)劃》發(fā)布，明確高質(zhì)量開(kāi)展軌道站點(diǎn)TOD開(kāi)發(fā)

??8月11日，重慶市人民政府印發(fā)《重慶都市圈發(fā)展規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》），明確到2035年，建成具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化重慶都市圈，對(duì)全國(guó)高質(zhì)量發(fā)展的支撐能力顯著增強(qiáng)，成為具有重要影響力的活躍增長(zhǎng)極和強(qiáng)勁動(dòng)力源?！兑?guī)劃》成為未來(lái)推動(dòng)重慶都市圈高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)性、約束性文件和制定相關(guān)規(guī)劃、政策的依據(jù)。

??重慶都市圈范圍是由重慶主城都市區(qū)中心城區(qū)和緊密聯(lián)系的周邊城市共同組成，包括重慶市21個(gè)區(qū)和四川省廣安市?！兑?guī)劃》提出共建軌道上的重慶都市圈。堅(jiān)持軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展格局，統(tǒng)籌干線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道建設(shè)，有序構(gòu)建周邊城市與中心城區(qū)互聯(lián)互通、便捷通勤的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)明確要求高質(zhì)量開(kāi)展軌道站點(diǎn)TOD開(kāi)發(fā)?？梢?jiàn)站點(diǎn)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)仍是重慶今后較長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展重點(diǎn)，相關(guān)企業(yè)可以持續(xù)關(guān)注。

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??行業(yè)動(dòng)態(tài)

??▍7月全國(guó)城市軌道交通客運(yùn)量同比下降10.1%

??8月4日，交通運(yùn)輸部發(fā)布7月城市軌道交通運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)速報(bào)：2022年7月，31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)共有51個(gè)城市開(kāi)通運(yùn)營(yíng)城市軌道交通線路277條，運(yùn)營(yíng)里程9067公里，實(shí)際開(kāi)行列車(chē)295萬(wàn)列次，完成客運(yùn)量19.5億人次，進(jìn)站量11.8億人次。7月份，客運(yùn)量環(huán)比增加1.7億人次、增長(zhǎng)9.55%，同比去年7月減少2.2億人次、下降10.1%。本月無(wú)新增運(yùn)營(yíng)線路和區(qū)段。

??按照疫情防控要求，昆山、天水暫停全線網(wǎng)軌道交通運(yùn)營(yíng)服務(wù)，上海、成都、武漢、深圳、南京、天津、無(wú)錫、溫州等城市暫停部分車(chē)站運(yùn)營(yíng)服務(wù)。截至7月底，昆山、天水已恢復(fù)運(yùn)營(yíng)。

??▍2022中國(guó)城軌TOD指數(shù)報(bào)告發(fā)布，廈門(mén)線路TOD指數(shù)表現(xiàn)突出

??8月25日，《2022中國(guó)城軌TOD指數(shù)報(bào)告暨城市TOD磁力指數(shù)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）線上發(fā)布。報(bào)告由中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)指導(dǎo)、協(xié)會(huì)資源經(jīng)營(yíng)專業(yè)委員會(huì)牽頭，西南交通大學(xué)TOD研究中心/西南交通大學(xué)公共管理學(xué)院、中指研究院等共同參與，聯(lián)合研發(fā)編制。2022TOD指數(shù)按照站點(diǎn)-線路-城市3個(gè)層面的實(shí)際應(yīng)用需求進(jìn)行系統(tǒng)分析研究。預(yù)發(fā)布成果顯示：

??1、城市TOD指數(shù)層面，深圳、上海、北京、廣州依然在軌交成網(wǎng)城市中表現(xiàn)最佳，廈門(mén)、福州、東莞、哈爾濱在軌交未成網(wǎng)城市中表現(xiàn)優(yōu)異。

??2、線路TOD指數(shù)層面，城市最佳TOD線路往往是城市最早開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的一批線路，客流及城市資源的累積效應(yīng)是TOD物業(yè)最具長(zhǎng)期投資價(jià)值的原因。主動(dòng)的TOD策劃規(guī)劃對(duì)于新建線路的影響十分明顯，廈門(mén)1號(hào)線早期開(kāi)展過(guò)系統(tǒng)的TOD策劃規(guī)劃，建成后表現(xiàn)超群。

??3、站點(diǎn)TOD指數(shù)層面，處于城市核心區(qū)的樞紐站往往是城市中TOD指數(shù)最高的站點(diǎn)，高密度的人口、工作崗位、高價(jià)值物業(yè)、豐富的服務(wù)設(shè)施和業(yè)態(tài)類型，使得站點(diǎn)區(qū)域成為城市的活力中心。深圳老街站、上海大世界站、廈門(mén)湖濱東路站成為各城市首位TOD指數(shù)前三的站點(diǎn)。

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??企業(yè)動(dòng)態(tài)

??▍8月深圳、廈門(mén)兩城成交3幅TOD地塊，土地面積約21.63萬(wàn)㎡

??8月4日，深圳、廈門(mén)共出讓3宗地鐵周邊地塊，分別由深鐵集團(tuán)聯(lián)合體和廈門(mén)軌道聯(lián)合體獲得，共成交土地面積約21.63萬(wàn)㎡，環(huán)比上月上漲204%；成交總價(jià)112.36億元，環(huán)比增加463%。

??▍深鐵集團(tuán)聯(lián)合體觸頂競(jìng)得2宗地鐵周邊純住宅地塊

??8月上旬，深圳完成2022年第二批次集中土拍。深圳地鐵集團(tuán)分別聯(lián)合深業(yè)集團(tuán)和華潤(rùn)置地雙雙觸頂競(jìng)得2宗地鐵周邊地塊，分別是地鐵16號(hào)線龍城公園站和地鐵6號(hào)線支線二期光明城地鐵站（光明樞紐TOD）周邊純住宅地塊，總建筑面積近27萬(wàn)㎡，溢價(jià)率均達(dá)到15%。此次成功競(jìng)得的2宗地塊，是深鐵集團(tuán)繼佛山、松崗沙埔尾TOD項(xiàng)目后的又一批市場(chǎng)化土地，充分展現(xiàn)了深鐵集團(tuán)長(zhǎng)期堅(jiān)持軌道建設(shè)+軌道運(yùn)營(yíng)+站城開(kāi)發(fā)+資源經(jīng)營(yíng)的“四位一體”核心價(jià)值鏈的實(shí)踐成果。同時(shí)，本次競(jìng)拍也是深鐵集團(tuán)發(fā)揮國(guó)企擔(dān)當(dāng)，在深圳本土與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)深度合作，未來(lái)將進(jìn)一步發(fā)揮企業(yè)間的各自優(yōu)勢(shì)推動(dòng)項(xiàng)目落地。

??▍廈門(mén)軌道聯(lián)合廈門(mén)房特底價(jià)獲得洪塘頭站51萬(wàn)㎡TOD地塊

??8月末，廈門(mén)房特（廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司100%持股）與廈門(mén)軌道底價(jià)獲得同安新城2022TP03商住地塊。該宗地總占地面積16.81萬(wàn)㎡，規(guī)劃計(jì)容總建筑面積51.12萬(wàn)㎡，其中，住宅37.25萬(wàn)㎡，商業(yè)8.7萬(wàn)㎡，地上停車(chē)場(chǎng)3.2萬(wàn)㎡，配套1.9萬(wàn)㎡。根據(jù)出讓條件，該地塊規(guī)劃住宅戶數(shù)4150戶以下，住宅銷(xiāo)售限價(jià)3.6萬(wàn)元/㎡，車(chē)位26萬(wàn)元/個(gè)。2022TP03地塊位于同安新城板塊，經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，新城內(nèi)的各項(xiàng)配套已經(jīng)逐一落地。不止是名?？鐛u發(fā)展高地，更有環(huán)東海域醫(yī)院、銀城智谷雙MALL將開(kāi)業(yè)，再加上已經(jīng)開(kāi)建的地鐵6號(hào)線（9號(hào)線一期），同時(shí)伴隨著同安進(jìn)出島通道、跨東海域通道等項(xiàng)目的推進(jìn)，新城熱度再拔升一個(gè)層次。

??▍蘇州高鐵新城集團(tuán)攜手蘇州高鐵樞紐，開(kāi)發(fā)蘇州北站TOD站城融合核心區(qū)

??8月4日，蘇州高鐵新城國(guó)有資產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司與蘇州高鐵樞紐投資開(kāi)發(fā)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)蘇州北站綜合交通樞紐TOD站城融合核心區(qū)。未來(lái)按照“產(chǎn)城融合、站城融合、環(huán)境融合、文旅融合、人城融合”的理念，對(duì)蘇州北站及周邊進(jìn)行TOD綜合開(kāi)發(fā)，助力蘇州高鐵新城實(shí)現(xiàn)“站產(chǎn)城融合”。蘇州北站作為國(guó)家高鐵“八縱八橫”大動(dòng)脈京滬線和通蘇嘉甬的十字交匯處，站點(diǎn)已通京滬高鐵，未來(lái)將引入如通蘇湖、蘇錫常等都市圈城際鐵路、市域郊線，站房面積從現(xiàn)有8000平方米不到擴(kuò)大到25萬(wàn)平方米。目前蘇州北站站城融合TOD綜合開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案已進(jìn)入國(guó)際征集成果評(píng)審階段，設(shè)計(jì)方案不日將最終確定。

??▍龍湖發(fā)布《龍湖TOD能力報(bào)告》，解析TOD空間算法

??8月11日，在杭州舉辦的龍湖TOD白皮書(shū)暨杭騰未來(lái)社區(qū)新品發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)與「屋頂研究」團(tuán)隊(duì)正式發(fā)布共同研究成果《空間算法：龍湖 TOD 能力報(bào)告》（簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）?！秷?bào)告》通過(guò)對(duì)龍湖過(guò)往TOD案例及能力的研究，提煉TOD開(kāi)發(fā)的能力評(píng)價(jià)體系，從政府、企業(yè)、空間、場(chǎng)景四個(gè)維度出發(fā)，梳理出制度協(xié)同能力、底盤(pán)改造能力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)業(yè)孵化能力、全品類經(jīng)驗(yàn)等十項(xiàng)TOD能力，構(gòu)建TOD的函數(shù)級(jí)空間算法。旨在通過(guò)探索龍湖TOD，進(jìn)而探索資產(chǎn)價(jià)值的奧秘，以及城市活力的奧秘，為全面推進(jìn)杭州云城建設(shè)、形成高品質(zhì)未來(lái)社區(qū)奠定理論基礎(chǔ)。

??▍青島地鐵完成上半年各項(xiàng)計(jì)劃目標(biāo)，在建TOD達(dá)到6個(gè)

??8月13日，青島地鐵集團(tuán)舉行作風(fēng)能力提升年“擂臺(tái)賽”暨2022年半年工作會(huì)議。今年上半年，青島地鐵和地鐵沿線開(kāi)發(fā)建設(shè)攻堅(jiān)行動(dòng)全面展開(kāi)，已形成“地上＋地下”聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的全方位作業(yè)面。

??在軌道交通建設(shè)方面，今年上半年，4號(hào)線提前實(shí)現(xiàn)洞通、軌通、電通，完成冷熱滑試驗(yàn)；8號(hào)線南段、6號(hào)線一期、2號(hào)線西延段土建工程順利推進(jìn)；三期7條線僅用9個(gè)月實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)工，在建線路達(dá)到11條、219公里，創(chuàng)歷史新高。

??在加快TOD開(kāi)發(fā)全域布局方面，今年新開(kāi)工項(xiàng)目2個(gè)，新獲取土地77畝，在建項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)，全面完成上半年城市更新建設(shè)任務(wù)。其中，青島TOD“一號(hào)工程”青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)已完成東西廣場(chǎng)項(xiàng)目補(bǔ)償協(xié)議及土地收儲(chǔ)協(xié)議簽訂，完成東廣場(chǎng)地下空間建設(shè)項(xiàng)目方案優(yōu)化；已確定與三家央企簽訂聯(lián)合投資合作框架，按照“地下＋地上＋商超＋文創(chuàng)”協(xié)同作戰(zhàn)、動(dòng)靜結(jié)合的思路，重點(diǎn)推進(jìn)商業(yè)策劃方案比選籌備工作。

??▍申通地鐵與保利就上海元江路項(xiàng)目合作簽約，打造“租購(gòu)并舉”TOD新標(biāo)桿

??8月29日上午，申通地鐵集團(tuán)與保利發(fā)展控股集團(tuán)就15號(hào)線元江路項(xiàng)目合作簽約，雙方將延續(xù)“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互利共贏”的原則，圍繞元江路項(xiàng)目在上蓋物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)領(lǐng)域深度合作。

??易居研究院全程參與元江路項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研及定位策劃。項(xiàng)目地處上海市閔行區(qū)南部，毗鄰15號(hào)線元江路站，總計(jì)容建筑面積38.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃以“超乎想象的方式衍生無(wú)限的生活方式”，打造包含商品房、保障房、租賃房、辦公、社區(qū)商業(yè)和公共服務(wù)配套等多種業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目不僅是上海市政府出臺(tái)地鐵上蓋綜合開(kāi)發(fā)新政之后的首個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是閔行區(qū)積極落實(shí)“租購(gòu)并舉”住房制度，打造的首個(gè)利用地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋平臺(tái)開(kāi)發(fā)租賃住房的TOD項(xiàng)目，將引領(lǐng)上海軌道交通TOD高質(zhì)量發(fā)展。

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??項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

??▍廣州廣船二期地塊將結(jié)合鶴洞東站進(jìn)行站城一體化TOD開(kāi)發(fā)

??8月10日，第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第三次會(huì)議召開(kāi)，會(huì)上通過(guò)《荔灣區(qū)廣船項(xiàng)目(AF040規(guī)劃管理單元)控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)優(yōu)化》方案。根據(jù)詳規(guī)，該項(xiàng)目是廣船地塊二期，將結(jié)合鶴洞東站進(jìn)行站城一體化TOD開(kāi)發(fā)，打造新一代城市商務(wù)商業(yè)文化綜合社區(qū)。與此同時(shí)，對(duì)廣船原有的船塢船臺(tái)進(jìn)行活化利用，打造濱江船廠原址主題公園。

??廣船二期地塊，規(guī)劃范圍面積為22.59公頃，地塊西面臨近快速路芳村大道南，北面臨主干路鶴洞路，西側(cè)為廣州地鐵11號(hào)線（2023年建成）和佛山地鐵11號(hào)線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）鶴洞東站，以及有軌電車(chē)22號(hào)線（規(guī)劃中）的2座站臺(tái)。二期項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積為65.7萬(wàn)平方米，綜合容積率2.9，其中，公共綠地中大型文化設(shè)施建筑面積為2.37萬(wàn)平方米。

??▍成都鐘家灣TOD項(xiàng)目體驗(yàn)館開(kāi)放

??8月25日，鐘家灣TOD項(xiàng)目體驗(yàn)館正式開(kāi)放，這不僅是雙流區(qū)第三個(gè)正式開(kāi)建的TOD項(xiàng)目，也是成都軌道TOD在2022年推出的首個(gè)新項(xiàng)目。鐘家灣TOD項(xiàng)目位于成都市雙流區(qū)，華府大道三段與警校路二段的交叉路口東側(cè)，緊鄰成都軌道交通遠(yuǎn)期規(guī)劃14號(hào)線與遠(yuǎn)期規(guī)劃20號(hào)線換乘站，距離已開(kāi)通的地鐵5號(hào)線警官學(xué)院站僅1公里。該項(xiàng)目總用地面積約為6.16萬(wàn)平方米，總建筑面積約為13.52萬(wàn)平方米，其中住宅8.92萬(wàn)平方米，商業(yè)0.3萬(wàn)平方米，地下建筑面積約為4.3萬(wàn)平方米。

??軌道交通TOD研究課題組組長(zhǎng)：崔霽；

??課題組成員：姚臘、夏文。