[克而瑞]土地周報 | 本周成交量價環(huán)比上升，多城靈活調(diào)整供地方式（2.28-3.6）

??2022年第10周

??2022年2月28日-2022年3月6日，各城市供地逐漸恢復，本周重點監(jiān)測城市的成交量價環(huán)比上周明顯回升，但較去年同期仍有超七成的差距。重點城市集中供地方面，本周武漢和廈門推出了第一批集中供應(yīng)地塊，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)占比較去年明顯增加。值得注意的是，兩城今年集中供地也打算分四批次進行，包括此前的青島和濟南，已有四城已經(jīng)宣布調(diào)整集中供地批次，以靈活應(yīng)對市場變化。

??土地政策

??多城2022年集中供地將分四批次進行

??以靈活應(yīng)對市場變化、保障供應(yīng)

??在北京完成首輪集中供地后，陸續(xù)有多個城市也跟進推出第一批集中供應(yīng)地塊。值得注意的是，部分城市在預告集中供地推地時間時提出2022年將分四批次進行出讓，比如上周的青島、本周的武漢、廈門和濟南。相比三批次供地，四批次將更有利于政府根據(jù)市場走勢來及時調(diào)整供地策略，保障土地供應(yīng)，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

??土地供應(yīng)

??武漢、廈門公布22年第一批集中出讓地塊

??中心城區(qū)供地占比明顯加大

??供應(yīng)方面。和上周相比，重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)量呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，本周總供應(yīng)建面為694萬平方米，環(huán)比下降28%。重點城市集中供地方面，本周武漢和廈門也公布了2022年首批集中出讓地塊。具體來看，武漢此次共推出了11宗地，總建筑規(guī)模約101.17萬平方米，起始價總額約117.29億元，項目將在3月31日集中揭牌；廈門此次計劃出讓10宗地，總建筑規(guī)模達74.13萬平方米，起拍總價達184.3億，預計將于3月24日集中出讓。值得注意的是，武漢和廈門此次出讓地塊中核心城區(qū)的地塊占比明顯增加，如武漢11宗地中一二環(huán)內(nèi)地塊多達7宗，廈門10宗宅地中島內(nèi)也供應(yīng)了7幅，核心區(qū)地塊的比例比去年任意一批次都高。

??土地成交

??成交量價同比仍大幅降低

??三四線城市成交占比達七成

??成交方面。本周重點監(jiān)測城市土地成交建筑面積達296萬平方米，環(huán)比上周大幅上漲，但同比降幅仍達七成以上，仍處于較低水平；成交金額達154億元，較去年同期降幅也在七成以上；價格方面，本周平均樓板價較上周上漲26%，達5195元/平方米，同比也上漲了10%。

??分能級城市來看，三四線城市仍是絕對成交主力，成交規(guī)模占比超過70%。其中，佛山、蕪湖、海寧等城市的成交量相對較高，均在20萬平方米以上，尤其是佛山，由于本周連續(xù)出讓了3幅地塊，總成交規(guī)模達58萬平方米，由華潤置地、保利發(fā)展及東建分別競得。一二線城市共成交了10幅地，但9宗為商辦用地，僅南昌底價成交了一幅涉宅用地。

??市場熱度

??中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地競爭仍舊激烈

??拉動三四線城市溢價率回升至6.4%

??市場熱度方面。在市場遇冷之下，政府在供地端也逐步調(diào)整，如加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、調(diào)低地塊起拍價等多種方式來吸引房企拿地，尤其是政策調(diào)整更加靈活的三四線城市，近期明顯增加了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。加之去年年末以來資金環(huán)境不斷放松，房企拿地意愿也逐步上升。因此，近期三四線城市也有高熱地塊成交，如臺州、海寧均有地塊觸頂成交，競拍輪次都在百輪以上，本周溢價率也得以升至6.4%。這也帶動整體溢價率上漲至4.5%，環(huán)比上升了1.8個百分點。

??土地流拍方面。重點監(jiān)測城市的土地流拍率達16.3%，較上周下降了4.7個百分點。從流拍地塊所在城市來看，撤牌流拍地塊仍主要集中二線城市下轄區(qū)縣和三四線城市，受樓市成交遇冷影響，這些區(qū)域的地塊也持續(xù)遭遇流拍。

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??周度TOP5

??百輪競拍地塊重現(xiàn)

??房企投資信心正在修復

       由于本周是重點城市集中供地間歇期，因此成交總價榜和單價榜入榜地塊基本均來自三四線城市。具體來看，本周成交總價最高的地塊為佛山順德區(qū)大良街道一宗TOD地塊，成交總價為38.6億元，由華潤置地競得，成交單價最高的地塊也來自佛山南海區(qū)大瀝黃岐白沙市場地塊，由保利發(fā)展競得，成交樓板價為16001元/平方米。

??雖然大部分三四線城市的土地市場熱度仍在低位，但隨著融資環(huán)境的適度放松，房企拿地信心也開始恢復，部分城市核心區(qū)地塊的競拍熱度也逐步升溫。如本周重點地塊中臺州椒江區(qū)葭沚街道地塊和海寧的海自然字22015號地塊競拍輪次都超過了100輪，最終均觸及最高限價，且競配建面積都在2萬平方米以上。

       重點地塊點評

??華潤置地36.8億斬獲佛山大良TOD地塊

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??地塊分析：

??本周成交總價最高的地塊為佛山順德區(qū)大良街道一宗TOD綜合用地。從出讓要求來看，地塊有較高的出讓門檻，宗地須從10家高端購物中心品牌引入購物中心，并且也對文體活動中心、公園綠地及公園設(shè)施運營方資質(zhì)和購物中心業(yè)態(tài)指標、商戶要求、開業(yè)要求等均有嚴格限制。因此，最終該地塊由擁有萬象匯的華潤置地底價競得，成交總價為36.8億元。

       據(jù)地理位置來看，項目位置優(yōu)越，緊鄰在建的3號線駒榮北路，待建成后，前往佛山中心城區(qū)及廣州均十分方面。目前，項目周邊多個成熟住宅區(qū)，居住氛圍十分濃厚，各項配套也十分齊全，不過項目所在的大良街道缺乏高端商業(yè)綜合體，萬象匯的引入將有助于提升區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍，完善片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套。由于項目周邊已經(jīng)四年未有土地出讓，板塊內(nèi)在售商品住宅較少，多為酒店式公寓，附近品質(zhì)二手房掛牌價格可達2萬元/平方米之上。就此來看，該項目的成交也將填補大良片區(qū)新房供應(yīng)的空缺，緩解新房供應(yīng)緊缺的局面。