[克而瑞]土拍規(guī)則、限購(gòu)限售均放松，蘇州首拍仍未有明顯起色

??5月10日，為期兩天的蘇州首輪土拍結(jié)束，最終15宗涉宅地全部成功出讓，其中4宗溢價(jià)成交、并且2宗地塊觸及中止限價(jià)、進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，其余11宗均底價(jià)成交，整體溢價(jià)率為3%，市場(chǎng)熱度較去年第三輪略有回溫。房企競(jìng)拍方面，民企存在感依然不強(qiáng)，15宗地均被央/國(guó)企拿下，本土城投依舊是拿地主力。

??保證金比例再度下調(diào)、出讓金繳納周期延長(zhǎng)

??意在緩解房企資金壓力

??從土地供應(yīng)規(guī)模上來看，蘇州2022年首輪集中土拍供應(yīng)涉及15宗宅地，總出讓面積82.67公頃，供應(yīng)總建面達(dá)164.7萬平方米，總起拍價(jià)為227億元，從體量上看不及去年任一輪，整體處于低位。結(jié)合2022年全年蘇州市區(qū)宅地供地計(jì)劃566.7公頃來看，首輪占比僅有15%，即使考慮到全年供地改為四批次，供地節(jié)奏也偏緩慢。區(qū)域分布來看，園區(qū)3宗、相城2宗、新區(qū)4宗、姑蘇1宗、吳中3宗、吳江2宗，其中湖東、獅山等熱點(diǎn)區(qū)域推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，土地質(zhì)量較去年第三輪略有提升。

??規(guī)則上來看，本輪土拍規(guī)則在去年第三輪已經(jīng)放松的基礎(chǔ)上再度放松：

??一是將競(jìng)買保證金比例由去年三輪的30%降至20%，對(duì)房企的資金要求明顯放松；

??二是姑蘇、高新區(qū)和吳江等地區(qū)出讓地塊出讓金繳納期限延長(zhǎng)至6個(gè)月，極大地緩解了房企現(xiàn)金流壓力，以提升拿地積極性；

??三是填補(bǔ)了去年第三輪未取消園區(qū)土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的空白，目前全部地塊均未設(shè)地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，因競(jìng)拍激烈導(dǎo)致出價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)而需提前支付二期土地款的規(guī)定也隨之取消，勢(shì)必也在一定程度上緩解房企資金壓力，提升房企參拍積極性的意圖顯而易見。

??首輪土拍熱度較去年第三輪略有回升

??但溢價(jià)率仍處于3%的低位

??對(duì)比2021年第三輪集中土拍，蘇州2022年首輪集中土拍熱度略有回溫，但仍處于3%的低位。具體來看，掛牌的15宗宅地均成功出讓，總成交建面164.7萬平方米，總成交金額達(dá)234億元，其中4宗地溢價(jià)成交，并且2宗地塊觸及中止價(jià)、進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，其余11宗地塊則均為底價(jià)成交。

??就溢價(jià)地塊比重來看，本輪集中土拍溢價(jià)地塊比重有27%（4宗），并且其中2宗突破中止限價(jià)，這與去年二輪16%(1宗突破中止限價(jià))溢價(jià)、三輪8%（沒有一宗觸及中止限價(jià)）相比，企業(yè)拿地積極性略有提升。

??至于流拍率，15宗涉宅地塊均成功出讓，流拍率為0%，表現(xiàn)較去年二、三輪稍好。究其原因，一方面是由于本輪土拍對(duì)于房企的資金要求有一定程度的降低，不僅保證金比例再度下調(diào)，部分地塊出讓金繳納周期也延長(zhǎng)至6個(gè)月；另一方面，本輪土拍中本地國(guó)企托底的比重較大，因此土地流拍現(xiàn)象較二、三輪有所緩解。

??園區(qū)、高新區(qū)等核心優(yōu)質(zhì)地土拍回暖

??盈利空間略有收窄

??對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來看，8宗純宅地平均地房比為0.59，較去年三輪上升了4個(gè)百分點(diǎn)，平均房地差約1.2萬元/平方米，整體來看盈利空間尚可。

??以本場(chǎng)土拍競(jìng)拍熱度最高的園區(qū)湖東旺墩地塊為例，該地是園區(qū)內(nèi)的絕對(duì)核心板塊，受到市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可，將來去化無需擔(dān)心；不僅如此，板塊內(nèi)幾乎沒有新盤供應(yīng)，同類項(xiàng)目在售均價(jià)約在4萬元/平方米左右，地房比約為77%，如果考慮到裝修等因素，尚能實(shí)現(xiàn)一定的盈利，因此地塊備受追捧，經(jīng)過49輪報(bào)價(jià)觸及最高限價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)之后成交也在意料之中，招商局地產(chǎn)也成為本場(chǎng)土拍最大的贏家，競(jìng)得園區(qū)稀缺宅地，同時(shí)該地也是本場(chǎng)土拍起拍樓板價(jià)和成交樓板價(jià)最高的地塊。

       另一宗溢價(jià)成交地塊位于高新區(qū)獅山板塊，交通、商業(yè)、教育配套均十分完善，生活十分便利，同時(shí)該板塊也斷供已久，未來去化速度有保障；不僅如此，該地盈利情況也略好于園區(qū)湖東地塊，因此地塊競(jìng)拍熱度也較高，最終中糧以12.5%的溢價(jià)收入囊中。至于其余6個(gè)地塊，地房比多在60%以下，房地差多超萬元，盈利空間則相對(duì)充沛，尤其是高新區(qū)、吳江地塊，地房比多在50%以下，盈利空間相對(duì)更佳。

??新房銷售日漸萎靡

??限售限購(gòu)全方位松綁以提振市場(chǎng)信心

??事實(shí)上，當(dāng)前蘇州樓市面臨的最大問題是疫情反復(fù)疊加需求疲軟影響的去化難題。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月底，蘇州商品住宅去化周期已達(dá)19.7個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了43%，尤其是新區(qū)、相城等非核心區(qū)域庫存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過25個(gè)月。

??在蘇州本輪集中土拍開拍前，蘇州樓市出臺(tái)了重磅新規(guī)：限售方面，將新房限售3年調(diào)整至2年，二手房的限售則全部取消；限購(gòu)方面，非本市戶籍居民三年內(nèi)連續(xù)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房，大大降低了外地在蘇就業(yè)人群的購(gòu)房門檻，能夠更好地激發(fā)外地人的購(gòu)房需求，不僅如此，在非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)（常熟、張家港）購(gòu)買的房屋不計(jì)入家庭限購(gòu)總套數(shù)內(nèi)；總的來看，蘇州本次新政放松力度很大，涉及面很廣，提振市場(chǎng)信心的目的不言而喻。

??但從土拍結(jié)果來看，除了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度處于高位外，其余區(qū)域土拍依然以底價(jià)或低溢價(jià)為例，并且多為本地城投托底，房企并未買賬，市場(chǎng)信息依然不足。

??15宗地塊被國(guó)/央企包攬

??本土城投成為拿地主力

??房企拿地方面，央/國(guó)企依舊占據(jù)主力，15宗成交地塊均被其競(jìng)得，除中糧、招商、中國(guó)鐵建3家規(guī)模房企外，其余大部分競(jìng)得房企均為本土城投，其中蘇高新表現(xiàn)尤為突出，在高新區(qū)以超33億元的總價(jià)連下三子。

??具體地塊來看，這15宗央/國(guó)企競(jìng)得的地塊，除園區(qū)湖東旺墩地塊和高新獅山地塊觸及中止限價(jià)成交外，其余地塊均為低溢價(jià)或底價(jià)成交；從這一點(diǎn)可以看出，蘇州本輪集中土拍的托底意味依舊十分強(qiáng)烈。

??值得注意的是，與去年第三輪土拍一致，本場(chǎng)土拍民企存在感依然不強(qiáng)，1宗土地也未成功競(jìng)得。

??總體來看，與廣州、福州、廈門等大部分重點(diǎn)城市一致，蘇州本輪土地集中出讓門檻大幅放松，保證金比例降至20%，出讓金繳納周期延長(zhǎng)至6個(gè)月，提振地市的意圖十分明顯。不僅如此，蘇州還在本輪集中土拍開拍前松綁了樓市限售限購(gòu)政策，以最大程度地提升市場(chǎng)信心。

??但就實(shí)際結(jié)果來看，除了園區(qū)和高新區(qū)兩宗核心優(yōu)質(zhì)地塊引得多家房企積極參拍外，其余超七成地塊被本土城投托底競(jìng)得，整體溢價(jià)率依舊處于3%的低位。究其原因，主要在于蘇州商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)萎靡不振，市場(chǎng)信心依舊承壓，尤其是新區(qū)、相城等郊區(qū)，部分板塊去化周期已經(jīng)長(zhǎng)期超過警戒線。

??結(jié)合上周的無錫土拍結(jié)果一起來看，盡管兩城本輪土拍門檻相繼放松、樓市也明顯松綁，但對(duì)現(xiàn)金流壓力巨大的房企來說，并未對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)起到根本的扭轉(zhuǎn)作用。截止目前，18個(gè)已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍還是以低溢價(jià)和底價(jià)成交為主，土拍“低溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。