[克而瑞]快評(píng)｜多重舉措降門檻下，南京首拍熱度仍不及預(yù)期

??盡管南京此次集中供地門檻明顯降低，但成交熱度并未出現(xiàn)預(yù)期中的回升。

??在部分遠(yuǎn)郊板塊限購(gòu)政策松動(dòng)背景下，南京土地市場(chǎng)于4月22日迎來了2022年首場(chǎng)集中土拍。本次集中出讓，南京不僅縮減了供應(yīng)規(guī)模，同時(shí)還大幅降低出讓門檻，并進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則，以減輕房企拿地壓力。

??但從最終結(jié)果來看，南京此次集中土拍熱度并未能出現(xiàn)預(yù)期中的回升。計(jì)劃出讓的19宗涉宅用地中有6宗因無人競(jìng)價(jià)而遭遇流拍，流拍率升至32%，高于去年任意批次，13宗成交地塊中3宗觸頂搖號(hào)，3宗溢價(jià)成交，余下全部底價(jià)成交，整體競(jìng)拍熱度較去年第三批次進(jìn)一步走低。

??降規(guī)模、減配建、提限價(jià)

??多重舉措減輕房企拿地壓力

??在經(jīng)歷了去年第二三批次土拍熱度持續(xù)走低后，南京此次集中土拍供地明顯謹(jǐn)慎，僅有19幅宅地推出，并且土拍規(guī)則也有較大的調(diào)整。具體調(diào)整如下：

??1）規(guī)模較此前批次大減，供地結(jié)構(gòu)更偏向中心城區(qū)。對(duì)比2021年三批次出讓規(guī)模來看，南京此次集中供地規(guī)模顯著縮減，涉宅用地建面僅有151萬平方米，不及去年任一批次的規(guī)模。同時(shí)，在區(qū)域供地結(jié)構(gòu)方面，南京此次明顯減少了溧水、六合、高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)的供應(yīng)，供地主力向中心城區(qū)傾斜，以保證土地的順利成交，減少撤牌及流拍現(xiàn)象。此次推出的19宗涉宅用地中，10宗地塊均位于內(nèi)環(huán)線，占比也顯著高于此前任意批次。

??2）出讓規(guī)則大調(diào)整，保證金下調(diào)、競(jìng)拍數(shù)量限制取消。不同于去年第三批次降低房企參拍資質(zhì)要求等微調(diào)，南京此次出讓規(guī)則調(diào)整較大。一方面，土地出讓保證金比例由30%下調(diào)至20%，同時(shí)部分地塊付款周期也延長(zhǎng)至6個(gè)月甚至更長(zhǎng)，實(shí)實(shí)在在降低房企參拍的資金壓力。另一方面，南京還取消了同一集團(tuán)企業(yè)同批次競(jìng)得住宅地塊不超過30%的限制，鼓勵(lì)資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)入布局。

??3）減配建、提限價(jià)，優(yōu)化房地價(jià)差，向企業(yè)進(jìn)一步讓利。更值得一提的是，南京此次出讓地塊中僅有1宗地需要集中配建租賃住房，其余地塊均無配建租賃住房的要求，在供地端進(jìn)一步向企業(yè)讓利。與此同時(shí)，此次出讓地塊中多宗地塊的毛坯限價(jià)也較周邊此前成交地塊明顯提升，如江北新區(qū)N0.新區(qū)2022G03地塊毛坯限價(jià)達(dá)4萬元/平方米，較此前上漲了2000元/平方米。住宅限價(jià)的提升，亦增加了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，也將提振市場(chǎng)預(yù)期。

??地塊競(jìng)拍熱度分化

??供求差異下各板塊冷熱差異顯著

??雖然土拍門檻明顯降低，但與其他城市一樣，南京首輪土拍也呈現(xiàn)出了明顯的冷熱分化。19宗涉宅用地具體可以分為以下幾類：

??1）觸頂搖號(hào)地塊：共有3宗，主要集中在主城的熱點(diǎn)成交板塊，如秦淮大校場(chǎng)、雨花臺(tái)小行等板塊。這些板塊配套較為成熟，購(gòu)房客戶認(rèn)可度較高，即使在整體樓市下行的當(dāng)下，板塊內(nèi)項(xiàng)目仍有較高的去化率，如大校場(chǎng)板塊內(nèi)的項(xiàng)目開盤去化率接近八成，遠(yuǎn)高于其他板塊，房企拿地風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。另一方面，這些地塊的盈利空間也比較可觀，房地價(jià)差基本都在萬元以上，加上后期裝修包，部分地塊實(shí)際房地價(jià)差可達(dá)1.5萬元/平方米。

??2）溢價(jià)地塊：共有3宗，包括雨花臺(tái)鐵心橋G05、浦口城南中G12、G14等地塊。其中，位置相對(duì)較佳、周邊配套齊全的鐵心橋G05地塊爭(zhēng)奪較為激烈，在經(jīng)過23輪競(jìng)價(jià)后才成交，最終溢價(jià)率達(dá)9.2%；浦口城南中G12、G14地塊則均以低溢價(jià)成交，溢價(jià)率分別僅為1.5%和2.2%。

??3）底價(jià)成交地塊：涉及7宗，其中棲霞3宗、浦口3宗、江寧1宗。7幅地多位于城區(qū)非核心位置，是剛需客戶購(gòu)房主力區(qū)域，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下客戶購(gòu)房觀望情緒濃厚，板塊內(nèi)住宅去化短暫遇冷，因而競(jìng)拍熱度相對(duì)較低，最終均為底價(jià)成交。值得一提的是，此前熱點(diǎn)地塊江北新區(qū)核心區(qū)G03地塊也以底價(jià)成交。究其原因，也和周邊在售、待售項(xiàng)目較多有關(guān)，2公里內(nèi)在售、待售項(xiàng)目多達(dá)9個(gè)，并且對(duì)比周邊成交地塊來看，地塊拿地價(jià)格并不低，因此項(xiàng)目未來入市有一定的價(jià)格劣勢(shì)，最終由頤居底價(jià)競(jìng)得。

??4）流拍地塊：共有6宗，包括城東G03地塊、雨花臺(tái)人居森林G06地塊、棲霞仙林湖G09地塊、邁皋橋G11地塊、江北新區(qū)G01及G02地塊。這些流拍地塊基本地理位置尚佳，但所在板塊庫(kù)存較大，已有項(xiàng)目去化節(jié)奏緩慢，未來項(xiàng)目入市去化壓力較高，因此房企拿地意愿較低，最終慘遭流拍。以城東G03地塊為例，項(xiàng)目所在板塊是2021年集中土拍供應(yīng)主力區(qū)域，項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)近一年成交了8幅住宅用地，整體庫(kù)存居于高位，未來項(xiàng)目入市將面臨極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。棲霞區(qū)邁皋橋G11地塊及江北新區(qū)G02地塊雖然近一年內(nèi)周邊無成交地塊，但周邊庫(kù)存處于較高位，尤其是江北新區(qū)G02地塊，周邊1公里內(nèi)有5個(gè)在售及待售項(xiàng)目，項(xiàng)目未來入市仍存在較大的去化壓力。

??整體盈利空間維持充裕

??成交地塊平均房地價(jià)差接近1.3萬元/平方米

??盈利空間方面。在減配建、提限價(jià)等措施下，南京此次集中成交地塊的房地價(jià)差空間明顯提升。具體而言，不考慮南京地鐵定向拿下的棲霞馬群街道G10地塊，其余12宗地平均地房比為0.62，房地價(jià)差接近1.3萬元/平方米，明顯高于去年第三批次成交地塊的平均房地價(jià)差，利潤(rùn)空間十分充裕。

??以3幅搖號(hào)地塊來看。3幅地雖然平均地房比達(dá)0.69，但房地價(jià)差都超過了1.1萬元/平方米，其中秦淮區(qū)大校場(chǎng)G02地塊房地價(jià)差更是超過1.5萬元/平方米，盈利空間較為充足。

??央國(guó)企成為拿地主力

??合肥城建表現(xiàn)亮眼

??盡管南京22年首拍整體熱度仍在低位，但優(yōu)質(zhì)地塊仍吸引了多家房企參拍。據(jù)市場(chǎng)消息，觸頂搖號(hào)的3幅地均有10家及以上的房企參拍，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度仍在。從最終拿地情況來看，資金實(shí)力較為充裕的央國(guó)企仍為拿地主力，13幅成交地塊基本均由央、國(guó)企競(jìng)得。

??其中，合肥城建表現(xiàn)亮眼，以40.8億的拿地金額位居首位，在本場(chǎng)土拍中斬獲兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，分別是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的秦淮區(qū)大校場(chǎng)G01地塊及雨花臺(tái)鐵心橋G05地塊。

??總體來看，盡管南京此次集中供地門檻明顯降低，但成交熱度并未出現(xiàn)預(yù)期中的回升。橫向與已完成集中土拍的合肥、寧波等長(zhǎng)三角城市相比，南京首拍熱度也明顯處于較低水平。究其原因，主要和南京此次供應(yīng)地塊中多數(shù)地塊所在板塊面臨去化問題有關(guān)，尤其是流拍的6幅地，基本均存在周邊在售、待售項(xiàng)目扎堆、未來入市競(jìng)爭(zhēng)壓力較大的問題。在當(dāng)前市場(chǎng)仍需要時(shí)間恢復(fù)的背景下，房企拿地意愿明顯不足，因而南京整體競(jìng)拍熱度不高，近三分之一的地塊也遭遇流拍。

??而根據(jù)南京首批集中出讓公告，南京2022年第二批出讓地塊擬于4月發(fā)布。在首批次成交熱度低溫的背景下，南京2022年第二批次出讓地塊質(zhì)量或?qū)⑦M(jìn)一步提升，出讓門檻也或?qū)⒃俣冉档?。加之近期政策面利好消息不斷，預(yù)計(jì)南京第二輪集中土拍熱度應(yīng)有所回升。