[易居研究院]13城二手房市場(chǎng)報(bào)告

??報(bào)告摘要：

??1、成交量：7月，易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)5.6%。在成交量連續(xù)下滑兩個(gè)月后，7月13城二手房成交量出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，依然不改“小陽春”后成交量下行趨勢(shì)。

??2、量能排行：從7月各大城市的量能排行來看，廈門和蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，杭州和北京二手房成交量能最弱。

??3、預(yù)測(cè)：7月30日，中央政治局召開會(huì)議再次重申“房住不炒”，在經(jīng)濟(jì)承壓下，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在房地產(chǎn)調(diào)控政策仍趨緊的前提下，下半年二手房成交量不具備增長(zhǎng)空間。預(yù)計(jì)下半年二手房成交量大概率下降，類似于2018年7.31會(huì)議后的情況。

??一、7月成交量環(huán)比增長(zhǎng)5.6%7月，易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手房成交量為7.9萬套，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比增長(zhǎng)12.4%。在成交量連續(xù)下滑兩個(gè)月后，7月13城二手房成交量出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，依然不改“小陽春”后成交量下行趨勢(shì)。

??7月30日，中央政治局召開會(huì)議再次重申“房住不炒”，在經(jīng)濟(jì)承壓下，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊的前提下，下半年二手房成交量不具備增長(zhǎng)空間，預(yù)計(jì)下半年二手房成交量大概率下降，類似于2018年731會(huì)議后的情況。

圖1 13城二手房成交套數(shù)與年初累計(jì)套數(shù)同比增速

??二、廈門和蘇州成交量能較強(qiáng),杭州和北京成交量能較弱房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。

??二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4 個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。二手房成交量能度=月度環(huán)比增速*20% + 月度同比增速*20% + 年初累計(jì)同比增速*20% + 近6 個(gè)月月均成交量較2012 年來月均成交量的偏離度*40%。

??從13 城7月份的二手房成交量能度的排行可以看出，廈門和蘇州量能度較強(qiáng)，量能度分別為75%和53%；而最弱的城市是杭州和北京，量能度分別為-7%和-5%。

圖2 13 個(gè)典型城市市??房量能度排.榜

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